摘要：臨近年關，許多房企的日子正在變得異常辛苦。銷售遇冷、拿地困難、債務違約陰霾籠罩，承受重重壓力的房企坦言“活下去太難”。

　　據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。

　　從海外市場高息舉債到頻頻出售地皮及項目股權回籠資金，再到降價銷售、鼓動“公司全員賣房”，一系列動作背后都透露著房企身處的困境：“缺錢”。糟糕的是，在政策持續收緊的背景下，房企融資卻面臨多重阻礙。

　　毫無疑問，房地產“暴漲”大戲已經落幕，行業凌冬已至。經濟學家馬光遠曾斷言，“未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉！”。這也意味著，這張房企破產名單還將繼續增加。

　　房企“破產潮”開啟

　　年內近450家已經出局

　　對于房地產企業而言，2019年的冬天早已開始。在行業融資“緊箍咒”下，金融去杠桿直接壓垮了不少房地產公司，部分還不得不面臨著出局的命運。

　　據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。

　　在這張長達30頁的房地產破產名單中，多數為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。

    過去，房地產行業都被視為最賺錢的行業，因房地產致富的老板不勝枚舉，如今，一年可能接近500家房企走向破產結局，實屬歷史罕見。這其中，到底發生了什么。

    太慘了：446家房企宣布破產 80%開發商真要死掉？

　　過去，房地產行業都被視為最賺錢的行業，因房地產致富的老板不勝枚舉，如今，一年可能接近500家房企走向破產結局，實屬歷史罕見。這其中，到底發生了什么。

　　近期，一份來自廣東證監局的監管罰單可能透露著當下房企深陷的普遍困境。

　　11月14日，廣東證監局對外公布了對頤和地產信披與違約等違規行為的情況以及對公司董事長予以警示的行政監管措施。據廣東證監局調查，截至5月31日，頤和地產共有9筆超過1000萬的未披露到期債務違約，合計金額超過50億元。

　　債券違約的導火索很快引爆了頤和地產這家老牌房企的資金問題，而這只是行業普遍面臨的資金危機的冰山一角。

　　10月，三盛宏業集團董事長現場灑淚的圖片刷屏朋友圈，原因是三盛宏業集團難以向員工兌現公司理財。隨后，三盛宏業因涉及交叉違約條款被中誠信托查封旗下資產，并宣布該信托計劃提前結束。曾是地產百強企業的三盛宏業，如今則需要成立臨時監管小組來推進債務重組。

    更早之前，寧波首富熊續強掌管的上市房企銀億集團突然申請破產重整，消息流出后也引來市場熱議。6月17日中午，上市公司ST銀億發了公告，銀億集團、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。

　　更早之前，寧波首富熊續強掌管的上市房企銀億集團突然申請破產重整，消息流出后也引來市場熱議。6月17日中午，上市公司ST銀億發了公告，銀億集團、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。

    從資金吃緊、銷售緊張到債務問題集中爆發，幾乎所有出現問題的房企都經歷著相似的過程。行業拐點的過程中，讓不少房地產企業感受到了凌冬已至的陣陣寒意。

　　從資金吃緊、銷售緊張到債務問題集中爆發，幾乎所有出現問題的房企都經歷著相似的過程。行業拐點的過程中，讓不少房地產企業感受到了凌冬已至的陣陣寒意。

　　不少房地產大佬還公開發表了對地產投資的看空言論，引來網友熱議。近期，萬通集團創始人馮侖就公開表示，“樓市政策太過嚴格，現階段持有房產根本就沒有意義，如果自己手里有多余的房產，就會賣了換成別的流動性大的資產。”

　　高杠桿模式難以為繼

　　房企普遍融資困難

　　事實上，不僅是中小房企集體破產，過去經營良好的大中型房企也開始頻頻“爆雷”。除了上述知名房企之外，今年五洲國際、新光集團等先后爆出資金鏈危機。

　　在業內人士看來，這背后的信號十分明顯，那就是房地產高周轉、高杠桿、高負債的商業模式已經走向終結，房地產的“高光時刻”不再出現。

　　北京某中型房地產企業負責人表示，過去大家積極拿地、集團發展多元化業務，依賴的是持續不斷的現金流和不受限制的高杠桿。如今這種高杠桿擴張的模式，卻成為壓垮房企的沉重枷鎖。“財務杠桿過高、資金斷流、融資跟不上、借錢還不了，這就是很多公司活不下去的原因。”

　　天風證券固定收益首席分析師孫彬彬認為，現在涉及違約或嚴重流動性困難的房企以小型房企為主，且這些企業多在業務擴張或管理上存在一定的問題。從財務數據上看，財務費用率快速上升、籌資現金流惡化、現金短債比快速下降是房企違約前比較常見的現象。高杠桿是違約房企比較一致的財務特征，多數違約房企的凈負債率在100%以上。

　　一邊是資金問題日益緊張，一邊卻是各種融資渠道的“關閉”，房地產企業面臨著雙面夾擊，導致生存的壓力越來越大。

　　11月15日，深交所披露，美的置業一筆債券被中止審核，該債券擬發行金額為10.13億元，債券類別為ABS。與此同時，近期先后有鑫苑供應鏈1-10號資產支持專項計劃、融創長租公寓一號資產支持專項計劃等兩家公司ABS項目先后被“終止”。據不完全統計，最近兩個月，房企獲批的ABS產品不足5只。

　　在股權融資市場，涉房融資項目趨于停滯狀態。據了解，目前多家上市房企的定增項目仍處于停滯狀態，而其他上市公司若融資項目涉及房地產業務，也會受到監管的從嚴審核以及反復問詢。

　　據wind數據統計顯示，今年以來，約有19家上市房企發布定增的預案（部分修改定增預案），但僅有4家被證監會核準，而中洲控股(000042,股吧)、新城控股(601155,股吧)的定增方案早在2016年就已經被證監會受理，近期的進展也僅僅是發審委通過，尚未拿到批文。

    值得注意的是，監管對于房地產項目融資的嚴格程度已經從上市房企擴散到其他行業的上市公司。在多家上市公司推動再融資項目時，監管層都會對發行人提出問詢，“補充披露公司和子公司是否存在房地產業務”、“未來是否會有開發和銷售房地產計劃”、“定增項目是否符合國家房地產調控的監管政策”等等。

　　值得注意的是，監管對于房地產項目融資的嚴格程度已經從上市房企擴散到其他行業的上市公司。在多家上市公司推動再融資項目時，監管層都會對發行人提出問詢，“補充披露公司和子公司是否存在房地產業務”、“未來是否會有開發和銷售房地產計劃”、“定增項目是否符合國家房地產調控的監管政策”等等。

　　在業內人士看來，之所以強化再融資涉房業務的審核，主要目的是防止一級市場募集的資金流入到房地產市場，進而影響到房地產調控的整體效果。有投行人士指出，目前監管層對再融資項目涉房業務，幾乎是零容忍，若想要推進再融資項目，公司可能需要證明項目涉房屬性較小，或者剝離相關房地產業務。

　　海外瘋狂借錢不停

　　房企回籠資金花樣多

　　面對生存壓力，不少房企甚至患上了“資金饑渴癥”，通過各類融資和回籠資金的方法，尋求突破當下的資金困局。

　　1、中小房企海外高息舉債

　　越來越多的房企認為，在境內融資渠道收緊的背景下，走向海外市場融資成為解救當下資金問題的核心手段。據悉，今年以來，海外美元債發行放量明顯，其中高息舉債成為這波債券發行的主要特點。

　　7月12日，泰禾集團(000732,股吧)公告披露稱其全資子公司擬計劃在境外完成4億美元債券，并在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。

    除了泰禾集團之外，當代置業更是以最高利率15.5%的美元債發行刷新紀錄。此外，天譽置業、弘陽地產、新湖中寶、陽光城、中南建設等多家房企均在今年發行了數額不等的高息地產美元債新券。

　　除了泰禾集團之外，當代置業更是以最高利率15.5%的美元債發行刷新紀錄。此外，天譽置業、弘陽地產、新湖中寶、陽光城、中南建設等多家房企均在今年發行了數額不等的高息地產美元債新券。

　　有數據顯示，截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發債規模約為610億美元，已經接近去年全年發行總額（約616億美元），已經公布的融資計劃則達624億美元。

　　分析人士認為，房企海外舉債，從企業的美元融資成本看，相比之前有所上漲，不過其中分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優勢比較明顯。比如龍頭房企萬科的票面利率低至3.15%，其他中小房企的美元債融資利率均在10%以上。

　　2、售賣地皮、股權“斷臂求生”

　　為了求得生存空間，不少房企開始精兵減將、削減庫存，同時對旗下項目頻頻售賣股權，用來回籠資金、解決高額債務壓力。

　　今年9月，房地產行業資深人士楊紅旭通過公眾號發布消息稱，負債千億的新湖中寶開始準備賣地求生。

    而就在此前新湖中寶還發布公告，公司及全資子公司新湖地產集團將與融創房地產集團簽署《合作協議書》，融創地產或其指定方將受讓公司持有的浙江甌瓴實業有限公司和上海瑪寶房地產開發有限公司的股權及相應權益，交易總價款為67.05億元。這項交易，讓新湖中寶一次性獲益5億元，不過也被業內稱為“割肉之舉”。

　　而就在此前新湖中寶還發布公告，公司及全資子公司新湖地產集團將與融創房地產集團簽署《合作協議書》，融創地產或其指定方將受讓公司持有的浙江甌瓴實業有限公司和上海瑪寶房地產開發有限公司的股權及相應權益，交易總價款為67.05億元。這項交易，讓新湖中寶一次性獲益5億元，不過也被業內稱為“割肉之舉”。

　　除了新湖中寶之外，今年包括華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份(600393,股吧)等在內的多家房企均選擇出售項目股權。

　　3、房企“全員營銷”、降價銷售回籠資金

　　當然，對于很多房地產企業而言，縮短房地產銷售周期、加快資金回籠，也是紓解當下資金問題的方法之一。

　　今年8月，恒大啟動“全員營銷”搶收計劃，執行期8月20日至10月8日，5重優惠下最高可達6折。搶收計劃包含27個地區，共涉及505個項目。多重優惠之下，恒大實現了快速搶收。不到一個月，恒大便實現了合約銷售金額831億元，刷新了集團單月合約銷售金額歷史記錄。隨后，時代中國、融創天津等兩家房企先后被曝出要求全員賣房、打折銷售。

　　今年雙十一，房地產的促銷力度較強，出現了大量五折房源，其他優惠減免及抽獎活動更是數不勝數。據阿里淘寶顯示，上萬套特價房源進入雙11活動，而京東平臺上一次性提供全國各種房源6000套，新房全款5折起等。同時，還有上萬套恒大房源即將登陸蘇寧進行銷售。

    不過房企這種“以價換量”的方式并沒有改變行業整體銷售疲軟的態勢。易居房地產研究院研究員王若辰表示，10月二手住宅價格有31城上漲，35城下跌，相比9月，房價下跌的城市數量增加7成。國都證券分析師王樹寶表示，未來兩個月由于銷售壓力增加，房企可能會將去化困難的項目進行降價促銷，以實現回款目標。

　　不過房企這種“以價換量”的方式并沒有改變行業整體銷售疲軟的態勢。易居房地產研究院研究員王若辰表示，10月二手住宅價格有31城上漲，35城下跌，相比9月，房價下跌的城市數量增加7成。國都證券分析師王樹寶表示，未來兩個月由于銷售壓力增加，房企可能會將去化困難的項目進行降價促銷，以實現回款目標。

　　80%房企都死掉？

　　房企馬太效應加劇

　　不可忽視的事實是，遭遇資金和債務問題、融資困難的房地產企業，正在面臨著一輪巨大的洗牌潮，越來越多的房企可能在這一輪洗牌中淘汰出局。

　　經濟學家馬光遠曾表示“中國房地產將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發商能活下來，80%會死掉，中國的開發商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。”

　　11月6日，融創中國董事長孫宏斌發表觀點指出，當前房地產行業的頭部企業，前五名的市占率大約18%，在未來五年，前五名能占到30%。

　　在業內人士看來，房地產行業的洗牌局開始，實際上也是行業周期發展的一個必然結果，未來缺乏資金、土地等規模優勢的房企，將逐漸淘汰出去，或者被更多頭部的房地產企業吸納并入，可以預見，房地產行業的馬太效應會越來越強。

　　聯訊證券首席經濟學家李奇霖指出，對房企而言，我們認為后續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務（尤其是短期債務）之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過于依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地產銷售是下行的趨勢，后續回款能力可能沒有那么強，外部融資又偏緊，房企的經營可能會比較困難。

　　在應對策略上，房企首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流過冬，在監管全方位封堵房地產債務融資渠道的情況下，行業分化加大在所難免，未來可尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構合作共同開發，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。