摘要：根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，業(yè)內(nèi)典型房企前9月發(fā)債規(guī)模整體呈下行趨勢但過程中出現(xiàn)震蕩。理論上地產(chǎn)企業(yè)對于融資的需求應(yīng)是迫切的、持續(xù)的、增長的，但實際上，數(shù)據(jù)顯示前9月地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模總體呈下行趨勢且存在較大波動，這背后，宏觀經(jīng)濟環(huán)境和金融調(diào)控政策起了關(guān)鍵的主導(dǎo)作用。

一季度借調(diào)控松動發(fā)債，1月為發(fā)債峰值

自去年下半年以來，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等對房企融資開始收緊，房地產(chǎn)企業(yè)杠桿降低，房企面臨融資難題，去年9月起與資金收緊同時到來的還有各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，開發(fā)商使用銀行資金高杠桿搶高價地的行為被限制，緊接著，10月上交所就正式規(guī)定房企發(fā)行公司債券募集的資金不得用于買地。房企上游資金“水龍頭”被逐漸擰緊。

進入2019年，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有松動，但年初資金較為充裕，且為流動性考慮，央行于2019年1月實施兩次降準行為，合計降低存款準備金率1個百分點，并決定于2019年起降低普惠金融定向降準貸款考核標準，向市場釋放了部分資金，且營造了寬松氛圍，致使房企把握機會選擇在第一季度尤其是1月份集中發(fā)行企業(yè)債券。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，95家典型房企1月共發(fā)行債券超1300億，為前9月最高值，一季度共發(fā)債超3000億元，分別高出第二季度和第三季度41%和43%。但寬松氛圍并未持續(xù)，2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布“4號文”，重點規(guī)范私募資管計劃向熱點城市普通住宅項目輸血、支持房地產(chǎn)開發(fā)商買地或補充流動資金等行為。2月17日，央行將下階段的貨幣政策定調(diào)為“穩(wěn)健中性”，同時強調(diào)限制信貸流向投資投機性購房。同月典型房企發(fā)債規(guī)模回落，由1月的約1350億元下降到約790億元。

二季度調(diào)控收緊，發(fā)債規(guī)模下降

年初部分城市調(diào)控政策雖有小幅邊際改善空間，但在市場回暖超預(yù)期的情況下，部分熱點城市調(diào)控政策再度收緊，調(diào)控寬松預(yù)期減弱，政策限制資金進入房企用于拿地，房企投資熱度減退，企業(yè)融資主要用于還債，發(fā)債規(guī)模較一季度下降，降幅超1000億。

從月度來看，5、6月發(fā)債規(guī)模從3、4月份的近1000億大幅下降到420億左右，除考慮到政策持續(xù)收緊外，企業(yè)為保證中期報告中資產(chǎn)負債數(shù)據(jù)美觀可能也是壓低5、6月發(fā)債規(guī)模的原因之一。同時從二季度開始，債券市場利率上升，企業(yè)債券利差加大，企業(yè)或考慮到發(fā)債成本增大而有意減少了企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模。

7月發(fā)債回彈，三季度規(guī)模整體下行

半年報過后企業(yè)發(fā)債規(guī)模立即回彈，7月單月發(fā)債規(guī)模突破800億元，較6月份規(guī)模增加近一倍，但曇花一現(xiàn)后又迅速回落至4000億元以下，導(dǎo)致三季度整體發(fā)債規(guī)模為前三季度最低，造成了前9月企業(yè)債券規(guī)模整體下行的態(tài)勢。

值得關(guān)注的是，第三季度企業(yè)境內(nèi)發(fā)債規(guī)模較為均衡但海外債發(fā)行產(chǎn)生較大波動。8月海外債發(fā)行跌至波谷，在前9月第二次低于境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模，此間緣由應(yīng)是綜合因素造成，但8月人民幣對美元匯率波動或許也是8月海外債發(fā)行減少的重要誘因，8月5日，人民幣離岸、在岸匯率雙雙破七，海外發(fā)債成本上升，或影響了房企利用海外債榮融資的腳步，9月人民幣幣值上升，企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模又有所增加。

從時間維度上縱觀前9月典型房企發(fā)債行為，不難發(fā)現(xiàn)房企發(fā)債規(guī)模雖整體呈現(xiàn)下行趨勢，但其會受到國家金融政策、貨幣政策和國際匯率等宏觀經(jīng)濟因素的影響，且較為敏感，因此可以觀察地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債行為管窺豹，也能觀察經(jīng)濟環(huán)境對地產(chǎn)企業(yè)融資作出預(yù)測判斷。在“房住不炒”的政策背景下，地產(chǎn)企業(yè)融資壓力似乎不會減小但其發(fā)債行為也會因環(huán)境變化產(chǎn)生波動。