摘要：最近一段時間，土地流拍和底價成交的現(xiàn)象在二三線城市頻頻上演，南京、武漢、天津等熱點城市也位列其中。在流拍地塊增多的同時，多城土地交易量同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降。

      土地市場降溫的背后，與房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊及開發(fā)商調整投資計劃有關。

     “一些房企對未來市場的預期不太樂觀，出于自身財務安全的考慮，投資規(guī)模有所縮減，并因此放緩了拿地節(jié)奏。”中指院杭州分院副總經(jīng)理高院生表示。

     土地流拍折射出的信號

     9月以來，天津土地市場已經(jīng)兩度出現(xiàn)流拍。

     9月12日天津出讓的4宗地塊中，有一宗商服用地流拍，其余三宗未流拍的土地，有兩宗以底價成交；此前的9月4日，該市出讓的土地中，位于生態(tài)城旅游區(qū)一宗地塊遭流拍，而原計劃于9月4日當天出讓的4宗住宅用地，于9月2日暫停出讓。

     天津地塊頻現(xiàn)流拍，僅是二三線城市土地市場的一個縮影。武漢、南京、惠州等熱點城市，近期均有土地遭流拍。

     惠州9月12日出讓一宗起始價4.89億元、位于惠城區(qū)的商住用地，因無人應價而流拍；9月3日武漢出讓的5宗地塊中，有兩宗地塊流拍；南京8月29日的大型土地拍賣會上，位于江寧區(qū)一宗商業(yè)用地流拍。

     對此，上海一家中型房企投資部經(jīng)理認為，在房企投資熱情高漲的時期，在熱點城市較少出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。目前房企拿地積極性下降，反映出開發(fā)商對未來預期有所改變。

     “在融資環(huán)境收緊形勢下，房企會適當降低對發(fā)展速度的要求，將銷售回款視為當期重要目標，而投資拿地的安排則會適當放緩。” 江蘇一家房企市場營銷部經(jīng)理對記者表示。

     引人關注的是，地塊在即將公開出讓前不久，突然暫停出讓的現(xiàn)象也有所增加。

     廣東省江門市公共資源交易中心9月11日發(fā)布公告，原定于9月12日出讓的兩幅土地，因故暫停交易程序。而中山市公共資源交易中心9月9日先是宣布，分別暫緩原定于9月11日、9月12日出讓的W10-19-0030和W10-19-0033地塊的交易程序，但隨后又做出更正， W10-19-0033地塊將正常出讓。

     上述房企投資經(jīng)理表示，地塊暫停出讓，可能與意向買家的投資變化有關。

     “有些地塊房企此前看好并有購入計劃，會與出讓方溝通；但在出讓過程中因市場變化或企業(yè)自身原因，可能想降低如價格等方面的要求，或干脆不想要了，從而引發(fā)個別地塊暫停出讓。”該投資經(jīng)理補充道。

     據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國336城八月土地成交建筑面積為16959萬平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅則擴大到36%。各能級城市土地成交均出現(xiàn)不同程度下降，其中二線城市環(huán)比降幅超過三成，從而影響八月土地成交量較七月明顯縮減。

     在土地交易量下降的同時，八月全國336城經(jīng)營性用地供應總面積約24769萬平方米，環(huán)比上漲近20%。二線城市土地供應量環(huán)比增長超過兩成，包括杭州、武漢、天津等熱點重點城市的土地供應量均有增加，其中不乏主城區(qū)的優(yōu)質宅地。

     “八月土地供應量有所增長，但房企拿地熱情卻有所降低，這應該是土地交易下降的原因之一。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示。

     楊科偉指出，經(jīng)過多輪調控，房企對融資收緊變得相當敏感。面對融資層面的調控，多數(shù)企業(yè)首先會保證擁有相對充裕的現(xiàn)金流。將精力首先放到銷售、加強回款，投資拿地則被排在相對靠后的位置。

     房企整體負債創(chuàng)五年新高

     從房企負債變化情況來看，今年上半年房企整體負債水平，處于近五年以來的高位。

     克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年174家房企的加權凈負債率（永續(xù)債作為權益）約為91.37%，達到2015年以來的最高值；如果將永續(xù)債計入，174家房企的凈負債率約97.73%。

     對于房企凈負債率水平上升的原因，楊科偉分析稱，這與今年一季度樓市銷售及房企融資出現(xiàn)“小陽春”有關。今年三、四月土地市場較火熱，房企拿地較積極，不少房企抓緊時機展開一波融資，使得現(xiàn)金流出較多。

     但5月以后，房地產(chǎn)融資環(huán)境發(fā)生變化。監(jiān)管部門不僅收緊了房地產(chǎn)信托融資，對房企海外發(fā)債用途也做出進一步限制。

     “在融資環(huán)境收緊的背景下，由于房企投資要有足夠的自有資金支付，其在拿地環(huán)節(jié)的杠桿率有所降低，投資因而變得相對謹慎。”高院生認為，“房企拿地謹慎的另一個原因是，在融資與銷售均面臨一定壓力下，有必要降低企業(yè)負債率以提高財務安全。確保現(xiàn)金流安全、強調銷售回款，成為很多企業(yè)今年下半年業(yè)績一項重要指標。”

     就融資政策變化對房企投資的影響，有開發(fā)商向記者表示，一些通過“前置融資”拿地加杠桿的企業(yè)，受到的沖擊尤為明顯。

     一家浙江房企投資部負責人告訴財聯(lián)社記者，“前置融資”在地產(chǎn)投資圈被簡稱為“前融”。

     他介紹，“其操作大致為，拍地前先繳納一部分土地保證金，競得土地后先支付首筆土地款，此后再分期或一次性付清余下土地款。而‘前融’一般在拍得土地后，房企通過信托進行過橋貸款用于支付部分土地款，后續(xù)再通過銀行或信托以項目開發(fā)名義展開其它形式的貸款，當項目開發(fā)達到預售標準可預售后，房企通過銷售獲得回款，可以快速償還銀行貸款或其它形式的融資。”

     “‘前融’主要發(fā)生在土地支付這一環(huán)節(jié)。銀行要在房企支付土地款后，才發(fā)放開發(fā)貸，房企也因此才能獲得后續(xù)開發(fā)中的重要資金。但土地款的支付，有些項目因土地成本較高，也是一筆不小的支出。嚴格來說，土地款應由房企自有資金支付，但房企為加大投資力度及充分利用市場資金，往往想借用資金來撬動更多項目。”該房企投資部負責人補充道。

     據(jù)了解，此前房企也曾通過資管計劃來進行前置融資，資管計劃被嚴控后，則通過信托來支付土地款。有一段時期由于一些分支機構會這樣操作，從而成為行業(yè)一種通行的做法。

     “今年五月融資收緊的一個重要部分，就是收緊了用于支付土地款的‘前融’。銀保監(jiān)會深層穿透管理，使得這種處于一定灰色地帶的操作受到嚴格監(jiān)管，這對房企投資去杠桿的影響的確比較大。”上述房企投資部負責人說。