在市場(chǎng)的主要參與者——開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間，對(duì)產(chǎn)品的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，似乎還沒(méi)有默契、統(tǒng)一的認(rèn)知，也導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的發(fā)力點(diǎn)與購(gòu)房者的需求點(diǎn)屢屢錯(cuò)位的怪現(xiàn)象。好房子并不等于好賣(mài)的房子，在如今這個(gè)拼產(chǎn)品的時(shí)代，房企對(duì)此有更深的體會(huì)，一些在同業(yè)內(nèi)口碑甚佳的產(chǎn)品，推向市場(chǎng)后卻反響平平。究竟是什么原因?我們一起來(lái)聽(tīng)專(zhuān)家為我們解讀樓市的三大現(xiàn)象。

　　現(xiàn)象一：細(xì)節(jié)功夫易被忽視

　　在著名的別墅區(qū)域，某別墅項(xiàng)目赫赫有名。但若不是親身體驗(yàn)，并經(jīng)專(zhuān)業(yè)人士的介紹，對(duì)于該項(xiàng)目產(chǎn)品的卓越性，購(gòu)房者并不太可能全面了解。如在該社區(qū)的環(huán)境營(yíng)造方面，開(kāi)發(fā)商的打造細(xì)節(jié)到了路的合理寬度，通過(guò)線(xiàn)路設(shè)計(jì)來(lái)剔除引起駕車(chē)不適感的緩沖帶的存在，路燈的高度要考慮住戶(hù)的家居光線(xiàn)等方面。而這些靜心制作，只有在實(shí)際的居住體驗(yàn)中才能讓居者逐漸了解。

　　開(kāi)發(fā)商要讓購(gòu)房者認(rèn)同自己，首先是要讓購(gòu)房者認(rèn)同自己的產(chǎn)品。也有很多開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中處處顯示出以人為本的設(shè)計(jì)理念，傾力打造健康舒適的生活空間，包括對(duì)于新型材料、科技的運(yùn)用，智能化的配套設(shè)施等。

　　有時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品，除了打造，還有引導(dǎo)的責(zé)任。一個(gè)好的產(chǎn)品，在推向市場(chǎng)時(shí)，消費(fèi)者未必能立即理解它的優(yōu)良品質(zhì)，而只有通過(guò)引導(dǎo)，才能得到市場(chǎng)認(rèn)可，并促使行業(yè)的發(fā)展。而這種對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的不斷創(chuàng)新和處處以人為本的設(shè)計(jì)理念終能獲得市場(chǎng)青睞。

　　現(xiàn)象二：銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)大同小異

　　隨著城市的發(fā)展，新建樓盤(pán)越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也日漸激烈。為了能讓自家的產(chǎn)品更好地被消費(fèi)者接受，開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)整體設(shè)計(jì)時(shí)，往往已規(guī)劃好了產(chǎn)品的亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)，并藉此來(lái)吸引購(gòu)房者。但對(duì)于如此亮點(diǎn)，久經(jīng)“市場(chǎng)考驗(yàn)”的購(gòu)房者通常表現(xiàn)“很淡定”。

　　對(duì)此，正準(zhǔn)備買(mǎi)房的劉先生的看法可能代表了很多的購(gòu)房者，“樓盤(pán)的宣傳口號(hào)和賣(mài)點(diǎn)并不是我購(gòu)房考慮的因素”。在他看來(lái)，樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)很多只是一種噱頭，目的是吸引眼球，具體情況卻很不明確。

　　由于購(gòu)房往往需要花費(fèi)一大筆費(fèi)用，這就使得購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)相當(dāng)慎重。“我會(huì)更關(guān)注房屋的整體性?xún)r(jià)比，比如總價(jià)是否在自己的承受范圍之內(nèi)，附近的交通是否便利，是否有學(xué)校，以及小區(qū)的綠化和配套設(shè)施是否完善等。如果樓盤(pán)能符合這些條件，亮點(diǎn)是什么并不重要。”劉先生直言。而所謂的亮點(diǎn)，一些購(gòu)房者也表示，走過(guò)幾個(gè)售樓處就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每個(gè)銷(xiāo)售人員口中對(duì)樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)的介紹其實(shí)相差無(wú)幾。

　　也許每個(gè)樓盤(pán)都有自己獨(dú)特之處，但開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)樓盤(pán)亮點(diǎn)時(shí)往往根據(jù)消費(fèi)者的愛(ài)好和需求進(jìn)行，問(wèn)題在于這些設(shè)計(jì)的前提——消費(fèi)群體的需求“被趨同”，這也導(dǎo)致了很多樓盤(pán)在宣傳著力點(diǎn)上大多大同小異。在城市中心的樓盤(pán)大多以區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著、交通便捷為宣傳亮點(diǎn);離市中心較遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤(pán)宣傳重點(diǎn)則往往側(cè)重生活質(zhì)量以及舒適度;而“學(xué)區(qū)房”的賣(mài)點(diǎn)在名稱(chēng)上已經(jīng)相當(dāng)分明。

　　現(xiàn)象三：文化情結(jié)遭遇漠視

　　位于城西的某樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商用了很多心思來(lái)表現(xiàn)其獨(dú)到的文化特色，在有關(guān)樓盤(pán)的介紹中，這一點(diǎn)也被置于非常重要的位置，以區(qū)別于同區(qū)域的其他產(chǎn)品。但對(duì)此，購(gòu)房者似乎并不在意。其售樓人員也誠(chéng)實(shí)地表示，“對(duì)于這樣的亮點(diǎn)，我們一般也不太和購(gòu)房者說(shuō)起，因?yàn)闆](méi)人覺(jué)得那個(gè)很重要。”

　　奮戰(zhàn)在一線(xiàn)的售樓人員對(duì)于購(gòu)房者的心態(tài)，有著較之一般人更為充分的了解，“地段、價(jià)格、戶(hù)型，這是剛需最為看重的三點(diǎn)”，另一售樓處的工作人員自信地對(duì)筆者表示。而其所銷(xiāo)售的樓盤(pán)也正是基于這樣的優(yōu)勢(shì)，而被稱(chēng)為“逆市熱銷(xiāo)”。

　　樓盤(pán)的打造對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，有時(shí)會(huì)帶有很多個(gè)人的情懷和夢(mèng)想，這點(diǎn)無(wú)可厚非。但這樣的情懷能否實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值，則要看其表現(xiàn)形式是否真正形成了產(chǎn)品的附加值，并得到購(gòu)房者的認(rèn)可成為最首要問(wèn)題。