摘要：面對房地產市場出現的過度投資炒作的亂象，通過行政性政策可以抑制樓市短期過熱投機，但市場主體與政府部門取向和依賴房地產的制度及機制病灶還在，投資投機一定條件下可能卷土重來，因此房地產調控須從短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度兩方面著手。  

       受今年以來多地微調房地產調控政策影響，社會上有人猜測“樓市調控很快將放松”。對此，住房和城鄉建設部副部長倪虹近日表示，房地產市場調控不會動搖，會保持政策的連續性，所謂“一些城市取消限價政策”是不實消息。業內專家認為，目前房地產宏觀調控的主基調沒有變化，只是在“分類調控”中加強了“分類指導”，將權力和責任下移給地方政府，要求各城市根據自身情況因地制宜。  

       我國樓市從嚴調控的主基調沒有改變，今年將成為房地產長效機制取得突破的關鍵一年。本輪房地產調控已經取得了階段性成效，在保持政策連續性和穩定性的基礎上，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的基礎上，今后的調控手段和調控目標可能會有微調，但房地產調控政策的基調和延續性不會改變。  

       建立房地產基礎性制度和長效機制勢在必行，且已經沒有回頭路可走。按照中央要求，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排；要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產市場穩定；要調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡。  

       建立房地產的基礎性制度和長效機制，有利于解決房地產現存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題，有利于抑制房地產泡沫，防止出現大起大落，實現房地產長期穩定健康發展。隨著近幾年房地產調控取得實效，建立房地產基礎性制度和長效機制的條件正在日漸成熟。  

       近年來，房地產市場發展階段性變化的特征顯現。一方面，城市化進入中后期，房地產市場分化格局將進一步凸顯，一、二線城市以及城市群的中心城市的住房需求持續旺盛，三、四線城市住房需求趨于穩定，甚至出現過剩。另一方面，經過多年的持續改善，目前我國城鄉居民的住房條件已得到較大改善，住房需求將告別“從無到有”，轉向“從有向好”的發展新階段，對住房供給、市場體系發展提出了新的要求。  

       去年以來，國內一、二線城市房地產市場之所以趨穩，主要得益于近年來的限購、限貸政策。但限購、限貸以及提高首付之類的政策，單純在需求端進行抑制，非長久之策。而且從以往限購的經驗看，雖然能在短時間內穩定房價，但隨之而來的反彈終難避免，因為限購限貸都有時效性，而并未解決樓市過熱的根本問題。  

       因此，建立房地產市場長效機制，應該供給、需求并重，促進房地產市場持續平穩運行。一方面，改革住房供求制度體系，就是建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個體系，在住房供應方面，應調整發展戰略，讓房地產與宏觀經濟、城市化協調發展，以扭轉宏觀經濟對房地產的過度依賴和市場嚴重分化的格局。  

       另一方面，調整房地產市場中長期供給體系，建立“多元所有”、“現房銷售”、“租售并舉”、“過濾使用”、“貨幣動態”的住房產權、經營、交換、消費和分配制度，讓市民通過市場和政府支持租購可支付的住房，防范房地產市場過度波動和大漲大跌，促進房地產市場穩定和可持續發展。  

       面對房地產市場出現的過度投資炒作的亂象，通過行政性政策可以抑制樓市短期過熱投機，但市場主體與政府部門取向和依賴房地產的制度及機制病灶還在，投資投機一定條件下可能卷土重來，因此房地產調控須從短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度兩方面著手。如何讓房子回歸居住屬性，既不至于因金融資本化引發資金“脫實入虛”，又能夠對經濟發展有所裨益，建立一個符合國情并適應市場規律的長效機制，將是樓市長遠健康發展的關鍵。