摘要：2018年的房地產(chǎn)市場，投機(jī)炒房需求被進(jìn)一步擠壓，房價上漲勢頭也被堅決遏止。從整體數(shù)據(jù)來看，去年一、二線城市多數(shù)“量縮價平”，成交量維持低位。與此同時，購房者置業(yè)需求也發(fā)生變化，隨著對居住要求的提高，購房者的購房標(biāo)準(zhǔn)也在逐步提升。

       克而瑞研究中心報告指出，多數(shù)城市購房主力以剛需為主，但部分熱點(diǎn)城市投資需求仍然存在，從購房者年齡分布來看，房價較低的城市更受年輕群體歡迎。另外，改善性和“一步到位”需求增多，大面積住宅在不少城市都越來越受歡迎。

       購房群體年齡與房價水平相關(guān)

       在價格偏好上，多數(shù)購房者選擇購買100萬-200萬元之間的房屋，但與此同時，總價200萬元以上的住宅產(chǎn)品比例有所上升。從整體年齡分布來看，一、二線購房客戶的主力是35-50歲的年齡群體，該類群體占比高達(dá)四成以上，購買力更強(qiáng)，25歲以下購房客戶比例平均僅為8%。克而瑞分析指出，結(jié)合各城市房價來看，房價越高的城市，當(dāng)?shù)刭彿靠蛻糁心贻p群體的占比也就越低。

       在購房門檻較高的一線城市，30歲以下購房者平均占比20%，其中廣州在一線城市中價格水平較低，因而30歲以下購房客戶比例達(dá)到21%，而價格水平較高的上海，該年齡段購房群體比例則只有18%。

       但在二線城市，30歲以下購房者平均比例則達(dá)到26%，高出了六個百分點(diǎn)。二線城市由于各自條件不同，在購房者年齡結(jié)構(gòu)上也出現(xiàn)分化。例如，在杭州、蘇州等地，由于房價相對較高，且采用較為嚴(yán)格的調(diào)控政策，因此年輕群體購房比例相對較低。但在中西部地區(qū)的貴陽，30歲以下的購房者群體占比達(dá)到40%，甚至25歲以下的購房者占比也達(dá)到8%，貴陽較低的購房門檻以及逐漸攀升的市場熱度讓很多年輕客戶提前購房。

       大面積、精裝修成趨勢

       在房屋面積和戶型選擇上，90-120平方米這一面積段最受歡迎，占比達(dá)到32%。克而瑞分析稱，一、二線城市對于二套貸款認(rèn)定嚴(yán)格，這使得“一步到位”購房理念被進(jìn)一步接受。同樣地，對于兩房和三房戶型偏愛比例分別為21%和46%，三房明顯更受歡迎。

       事實上，即便是在房價水平較高的一線城市，對三房的青睞度也在上升。同時大面積產(chǎn)品青睞比例上升意味著對小戶型購買意愿正在下降，以深圳為例，2018年愿意購買三房的比例相較2017年上升了十個百分點(diǎn)以上，但愿意購買一房的比例僅為1%，比2017年下降了近14個百分點(diǎn)。

       克而瑞預(yù)計，今后各城市購房者對新房產(chǎn)品偏好將繼續(xù)向中大戶型、中高總價偏移。這主要是由于購買力不足的購房者群體退場，再加上中小戶型需求轉(zhuǎn)向二手房市場所致。

       在裝修方面，整體來看有五成左右的購房者愿意購買精裝房。目前，多數(shù)一、二線城市的新建樓盤已經(jīng)以精裝房為主，對于精裝房的接受度也比以往更高。

       在廣州、上海等地，房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)，推行精裝住宅的時間也比較早。其中上海2008年時就已經(jīng)向全市推廣精裝修，而廣州目前市面上絕大多數(shù)住宅產(chǎn)品都屬于精裝修，新建樓盤毛坯房發(fā)售的已經(jīng)少之又少。

       但從整體來看，仍有39%的購房者青睞自己裝修房屋，因而更愿意購買毛坯房。克而瑞分析指出，裝修偏好的差異和城市房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段相關(guān)，部分城市精裝修住房推廣較晚，例如武漢、貴陽、長沙、重慶等地，近幾年才上升的市場熱度帶動地價上漲促進(jìn)精裝住宅發(fā)展，而在此之前毛坯房一直是市面上主推產(chǎn)品。