摘要：1月以來，北京土地市場已累計成交209億元。截至1月底，北京市規劃和自然資源委員會網站上掛牌的尚未成交經營性用地為14宗，合計起價起拍價達350億元左右。預計本周北京將出現一次土地出讓潮。值得注意的是，從供應量土地類型來看，春節前供應地塊以共有產權房為主。據北京市相關單位此前披露信息顯示，年內北京仍將加大共有產權住宅供應。

　　業內人士分析，2019年有望迎來共有產權房集中入市的一年，包括即將入市、啟動網上申購以及正在開發的共有產權項目，未來北京潛在供應量將達到4萬套規模。一些共有產權項目在地段上也相對不錯。隨著共有產權房在量與質上的全面提升，原本在去年已陷入銷售困境的限競房無疑將面臨純商品住宅和共有產權住房的兩面夾擊。在自身供應量巨大的情況下，限競房若要突圍必然在產品、價格、營銷上頗下一番功夫。

　　共有產權項目崛起

　　1月28日，北京分別位于懷柔區和通州區的兩宗地塊完成出讓。其中，懷柔區雁棲鎮地塊被懷柔科學城以7.92億元的底價競得，通州區馬駒橋地塊則被北投以14.35億元的底價收入囊中。

　　據了解，兩宗地塊均為共有產權地塊。懷柔區雁棲鎮地塊銷售為2.56萬元/平方米；通州區馬駒橋地塊售價為2.55萬元/平方米。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，從供應節奏上來看，當前北京的土地供應潮會持續，春節掛牌土地有望累計到500億元的規模。從供應結構上來看，春節前將是共有產權房土地為主。按照目前的共有產權土地供應情況來看，目前共有產權房樓盤正在逐漸形成規模，預計入市產品體量最高可能會達到4萬套。

　　從北京土地供應規劃上看，2019年北京土地出讓規模有望增大，“保障性”味道漸濃，而且未來北京土地供應結構將逐漸發生變化。不久前北京兩會上，北京市市長陳吉寧作政府工作報告時表示：2019年北京將完成1200公頃住宅供地、建設籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產權住房6萬套、完成棚戶區改造1.15萬戶。

　　“今年還要繼續加大商品住房供應，特別是共有產權住房。”對于今年房地產市場調控的計劃，北京市住建委主任徐賤云近日透露，年底前力爭實現已出讓土地的53個項目全面開工、啟動網上申購共有產權住房1.8萬套以上。

　　有業內人士預計，2019年有望迎來共有產權房集中入市的一年，包括即將入市、啟動網上申購以及正在開發的共有產權項目，未來北京潛在供應量或將對現有的樓市格局帶來沖擊。

　　新的競爭對手

　　“共有產權項目以往并沒有太入開發商的法眼”，由于只擁有部分產權而且位置較為偏遠，屬于保障型產品，對限競房不構成威脅。但現實是，因為去年巨量供應、產品同質化明顯等因素影響，北京限競房在去年陷入銷售停滯，而共有產權房已逐漸形成氣候。

　　在“70后”、“90后”政策下，中小戶型產品成為限競房的產品主流。而這部分產品對應的消費人群恰恰是剛需客群。但剛需客戶購買力有限，對他們而言，限競房價格一番難以染指。而具有購買力和購買需求的改善型客戶的目標則是限競房占30%的稀缺大戶型產品。這也是導致以小戶型為主的限競房去化陷入困境的主要原因之一。為此，共有產權項目供應的增多很可能爭奪當前市場上的剛需客戶。

　　首先從供應數量上來看，按照目前共有產權土地供應計劃以及前期出讓土地情況來看，年內北京入市共有產權房至少將超過2萬套，潛在總供應套數可能達到4萬套。而年內，北京限競房項目供應5萬套左右，從供應體量上看，共有產權房與限競房首次幾乎形成相持局面。而且在一些區域內，共有產權房與限競房等新增供應幾乎達到了1：1的比例。

　　值得注意的是，這些即將入市的共有產權房當中，亦有不少位于海淀、東壩等位置較好的項目。同區域內，交通生活等配套資源類似的情況下，共有產權房一般低于限競房單價至少1萬元。雖然不是百分百產權，但巨大的價格優勢讓購房門檻更底，必然使很多剛需客戶動心。

　　限競房如何突圍

　　一面是自身海量供應，一面是對手夾擊，2019年北京限競房日子會很難過。

　　2018年是北京限競房項目供應占據樓市主流的一年，然而與供應井噴相比，低迷的成交凸顯限競房的尷尬與失落。據相關機構提供的數據，2018年北京限競房網簽率不到三成，中高端樓盤仍舊是北京樓市的成交主角。一方面，改善型需求在市場下行期間購買力更為堅挺，其對應改善型需求的中高端樓盤必然受益。同時，在市場轉冷的背景下，購房者對地段、配套、產品力與價格等方面呈現出均好性的產品需求更迫切。此外，中高端樓盤在價格上同樣受“限價”影響，甚至與周邊二手房形成 價格倒掛的局面，超值性也是購房者愿意買單的重要原因。

　　由此，2019年，一面是中高端項目強勢，一面是共有產權項目的崛起，2019年限競房將面臨雙面夾擊的窘境。

　　合碩機構首席分析師郭毅分析，限競房若要在未來項目競爭中突圍，在營銷上“搶跑”與“差異”最為關鍵，但身處市場迷局中能夠做出準確判斷，執行堅決，考驗的是對大勢的前瞻預見、對客戶的獨到理解、對市場的精準把控。

　　預計2019年是限競房與中高端項目在成交占比上角力的一年。限競房或將繼續在價格上做文章，但更多還應對產品定位以及對區域判斷有更精準的把握。

　　事實上，了解到，目前相關媒體已有新規劃的限競房項目一改此前高低配的產品設計，導致的要么是剛需小戶型，要么是中高端大戶型的設計。而選擇推出市場上鮮有的面積為100平方米左右的四居產品作為主力，改變了此前產品過度同質化導致的惡性競爭。差異化定位或將有助于項目的快速去化。