摘要：先有山東省菏澤市取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓期限，后有廣州市松綁商服類物業(yè)，明確2017年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不再限定限售對(duì)象，可售個(gè)人。與此同時(shí)，湖南省衡陽市關(guān)于限價(jià)令撤銷“一日游”的操作，同樣被市場(chǎng)報(bào)以高度關(guān)注。

       “對(duì)于三線、四線城市來說，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)的案例，有望進(jìn)一步增多。”昨日，中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李赫表示，首先，2018年上半年，三線、四線城市房地產(chǎn)亂象導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快，已經(jīng)在需求端過度消耗了未來購房者的購買力，再加上棚改政策調(diào)整導(dǎo)致供給端也出現(xiàn)下滑，因此，供需兩端同步走弱或成為部分三線、四線城市政策松綁的主要原因；其次，對(duì)于遵義、瀘州等人口凈流出的三線、四線城市來說，如果沒有政策方面的調(diào)整，未來很難持續(xù)吸引外來人口以及購房者在本地定居；最后，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的背景下，由于目前三線、四線城市房?jī)r(jià)下降壓力較大，要想穩(wěn)住房?jī)r(jià)，勢(shì)必要在政策上做出一些微調(diào)。

       “要想弄清房地產(chǎn)調(diào)控政策未來會(huì)在哪些方面進(jìn)行調(diào)整，首先要清楚地方政府對(duì)哪些政策有自由裁量權(quán)。”李赫認(rèn)為，由于限購、限價(jià)、限售及規(guī)定社保繳納年限等政策是由地方政府自行規(guī)定，此類政策很有可能是調(diào)控政策松綁的首要出發(fā)點(diǎn)。

       除限價(jià)措施有望放松外，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱，信貸政策和限商政策也有望出現(xiàn)不同程度的微調(diào)。

       蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，兩類城市有望獲得政策松綁許可：一是地方財(cái)政收入、地方債務(wù)償還對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出讓金收入依賴程度較高的城市；二是經(jīng)過本輪樓市調(diào)控后，一些房地產(chǎn)交易、土地出讓下降程度過大的城市，這類城市一般集中在三線、四線城市，在前期“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控政策引導(dǎo)下，被迫采取了不符合自身樓市發(fā)展?fàn)顩r的城市。

       值得關(guān)注是，盡管目前一線、環(huán)一線及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回調(diào)，但李赫認(rèn)為，由于此類城市多表現(xiàn)為人口持續(xù)流入或有一定數(shù)量的人口基數(shù)，且剛需購買力較強(qiáng)，所以，預(yù)計(jì)政策松綁可能性較低。

       住房租賃市場(chǎng)或跟進(jìn)三大利好舉措

       去年12月22日，國(guó)務(wù)院正式對(duì)外發(fā)布《個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法》，其中規(guī)定住房租金專項(xiàng)附加扣除尤其引人關(guān)注。對(duì)于租房者而言，住房租金專項(xiàng)附加扣除或可幫其減免數(shù)百元的個(gè)稅，這無疑是給租房者一個(gè)大大的新年紅包。

       那么今年住房租賃市場(chǎng)還將有哪些措施跟進(jìn)？上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于今年租賃市場(chǎng)來說，有可能出現(xiàn)較大的動(dòng)作或?qū)Ⅲw現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：一是租賃市場(chǎng)的同權(quán)動(dòng)作會(huì)增加，即各類和教育配套等有關(guān)的政策內(nèi)容會(huì)比較多。二是租賃市場(chǎng)的用地供給會(huì)增加，尤其是集體建設(shè)用地的配建。三是租賃市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)強(qiáng)調(diào)需求導(dǎo)入，類似租金補(bǔ)貼等。

       根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年至2018年多家銀行與開發(fā)商投入租賃市場(chǎng)數(shù)千億元資金。“過去兩年中，租賃市場(chǎng)持續(xù)被關(guān)注。近日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也提及了補(bǔ)齊租賃住房短板。因此從市場(chǎng)趨勢(shì)看，租賃作為政策鼓勵(lì)的房地產(chǎn)發(fā)展方向，涉足的資本與開發(fā)商或?qū)⒃?019年繼續(xù)大幅度增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

       對(duì)于后續(xù)租賃市場(chǎng)的變化，嚴(yán)躍進(jìn)表示，風(fēng)險(xiǎn)方面需要警惕空置率增加，同時(shí)也要關(guān)注部分收購房源項(xiàng)目租金上漲過快等現(xiàn)象。此外，從大趨勢(shì)看此類租賃市場(chǎng)的發(fā)展，后續(xù)政策鼓勵(lì)政策和引導(dǎo)政策會(huì)越來越多。

       同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)還面臨著居住價(jià)格過高的問題，對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過去對(duì)租賃市場(chǎng)的居住價(jià)格管控較少，如今發(fā)展租賃市場(chǎng)已成為今年政策調(diào)控的熱點(diǎn)，所以在物價(jià)上漲的情況下，住房租賃價(jià)格應(yīng)從民生角度進(jìn)行把控。并且租賃房屋的安全質(zhì)量監(jiān)管也將是今年住房租賃市場(chǎng)的工作重點(diǎn)，應(yīng)盡快出臺(tái)明確的法律依據(jù)和合適的監(jiān)管主體。

       以北京為例，對(duì)于出租房屋的質(zhì)量，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》明確提出：出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。

       此外，張大偉還表示，租賃市場(chǎng)調(diào)控還將持續(xù)，建立“租售同權(quán)”的住房制度，不僅僅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一。還要鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，這些都是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，有助于避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，減少非理性購房需求。