摘要：這一年，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)發(fā)布，引發(fā)了行業(yè)周期調(diào)整。經(jīng)過連續(xù)多年的高速發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤和回報率遇到了“瓶頸”，大大小小的房企不約而同地開始尋求轉型，而更名成為企業(yè)轉型的標志。

　　相關媒體粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2018年以來，已經(jīng)有近25家房地產(chǎn)企業(yè)更改企業(yè)名稱，不乏萬科，萬達，保利等龍頭企業(yè)。不管大小房企都在忙著更名去地產(chǎn)化，更有甚者還破釜沉舟地宣布要“徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)”，加速多元化轉型。

　　全年調(diào)控超300次居歷史高位

　　房企的集中更名，去地產(chǎn)化與當下趨冷的市場近況息息相關。首先，來自于政策的“壓力”。

       經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，2018年樓市調(diào)控政策堪稱史上最嚴，全國各地調(diào)控政策超過300條。調(diào)控政策的特點是由緊到松，從時間軸來看，中央定調(diào)三階段變化：3月全國“兩會”重申“房住不炒”，7月底政治局會議“堅決遏制房價上漲”，8月住建部要求“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。

　　地方政策層面兩階段變化：前三季度堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，涉及四限政策持續(xù)高壓，整治市場秩序，上調(diào)房貸利率等；四季度調(diào)控政策略有松動的跡象，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價，多城市下調(diào)房貸利率上浮比例，菏澤更是打響2018年放松調(diào)控第一槍。展望未來，預計調(diào)控政策將實質(zhì)性轉向，2019年新一輪放松調(diào)控潮將至。不過，房住不炒、因城施策的政策主基調(diào)未變，三四線城市去庫存仍是主旋律。

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步升級，房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，新房銷售降溫，尤其是8月以后，全國多數(shù)地區(qū)樓市快速降溫。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年三季度以來，房企打折促銷的案例急劇增多。8月份以來，萬科、中海、泰禾、陽光城、招商蛇口、中糧、保利、首開、龍湖、富力等多家知名房企都進行了不同程度的打折促銷。

　　土地流拍向三四線城市蔓延

　　土地市場，地王減少，流拍數(shù)量創(chuàng)近年新高，低價成交頻頻出現(xiàn)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至2018年10月，全國土地流拍數(shù)量達到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最嚴重的月份，流拍土地均超過100宗，其中10月更是達到峰值，158宗土地流拍。

　　下半年以來，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市蔓延。今年以來，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的40城土地成交溢價率也持續(xù)下行，11月為10.2%，已下滑至2011年以來的歷史低點附近。

　　在此背景下，萬科作為龍頭房企在內(nèi)部會議喊出“活下去”的口號，國內(nèi)諸多房企，也都在謀求通過不同的方式“活下去”，或降價促銷快速回籠資金，或通過各種融資渠道獲取資金，或通過轉讓企業(yè)股權或項目緩解資金壓力。

　　156家房企躋身百億軍團

　　值得注意的是，2018年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊的背景下，全國商品房成交量增速略有放緩，但銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。

　　優(yōu)秀房企憑借精準的市場駕馭能力搶抓城市群發(fā)展機遇，因城施策把握市場需求，強調(diào)高質(zhì)量產(chǎn)品的打造以及快速去化的營銷策略，推動百億軍團持續(xù)擴容。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，2018年共計156家房企躋身百億軍團，較2017年增加12家，銷售額共計11.4萬億元，市場份額超75%，行業(yè)集中度加速提升，千億房企增至31家。

　　那么，在政策嚴格，銷售放緩，融資難且貴的行業(yè)發(fā)展背景下，大中小房企去地產(chǎn)化表現(xiàn)在哪些方面，多元化轉型中遇到的挑戰(zhàn)與機遇有哪些，未來的發(fā)展趨勢又是怎樣？這些都將在2019年逐步展現(xiàn)。

　　易居控股執(zhí)行總裁丁祖昱：

　　房企將從高速增長轉為有質(zhì)量的增長

　　“告別繁榮，回歸理性。”是2018年樓市的顯著特征，2019年的樓市發(fā)展又將呈現(xiàn)哪些特征，會遇到哪些挑戰(zhàn)與挑戰(zhàn)？對此，長江商報記者采訪到長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的易居控股執(zhí)行總裁丁祖昱。

　　2018房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，有哪些特點？

　　丁祖昱：2018年樓市可以用“冰火兩重天”來形容都不為過。上半年雖然調(diào)控政策層面依舊“高壓”，但銷售慣性維持，投資開發(fā)額、新開工面積、土地購置面積增速等指標依舊保持著快速增長。

　　進入下半年來情況急轉直下，市場“涼涼”征兆盡顯：核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調(diào)，已經(jīng)出現(xiàn)了打折促銷、精裝改毛坯、特價房等以價換量的營銷模式，土地購置面積增速放緩，投資開發(fā)增速雖維持高位但上漲動力不足，商辦庫存風險依舊，這一系列現(xiàn)象都預示著樓市也將迎來了自身的調(diào)整期。

　　政策調(diào)控升級對房企有何影響？如何“活下去”？

　　丁祖昱：2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步升級，房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，新房銷售降溫，尤其是8月以后，全國多數(shù)地區(qū)樓市快速降溫。在此背景下，萬科作為龍頭房企在內(nèi)部會議喊出“活下去”的口號。

　　在樓市降溫的情況下，其實國內(nèi)諸多房企，也都在謀求通過不同的方式“活下去”，或降價促銷快速回籠資金，或通過各種融資渠道獲取資金，或通過轉讓企業(yè)股權或項目緩解資金壓力。

　　今年下半年開始，部分房企把握城市群發(fā)展機遇，積極探索多元拿地渠道獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，助力企業(yè)業(yè)績快速增長，如陽光城、祥生、中梁等。部分企業(yè)以美好生活為愿景，探索創(chuàng)新升級產(chǎn)品線，積極圍繞智能、科技、綠色、健康等方向打造高溢價產(chǎn)品，契合市場需求、助力銷售額的突飛猛進，如正榮、金茂、融信、康橋等；還有部分企業(yè)加大項目銷售和營銷力度，精準營銷、狠抓回款，推動項目去化，如富力、中糧置地、合景泰富等。

　　2019年的樓市會面臨哪些新的變化和調(diào)整？

　　丁祖昱：在經(jīng)歷過2018年的深度調(diào)控后，2019年房地產(chǎn)更將發(fā)揮中國經(jīng)濟壓艙石的作用，政策相對寬松且落地。此外，2019年房地產(chǎn)將面臨近些年來比較重要的一個調(diào)整，各城市分化加劇，企業(yè)從高速增長轉為有質(zhì)量的增長，多元化態(tài)度更為謹慎。

　　房企更名和轉型為了“不把雞蛋放在一個籃子”

　　梳理發(fā)現(xiàn)，2018年以來，已經(jīng)有近25家房地產(chǎn)企業(yè)更改企業(yè)名稱，不乏萬科、萬達、保利等龍頭企業(yè)。不管大小房企都在忙著更名去地產(chǎn)化，更有甚者還破釜沉舟地宣布要“徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)”，加速多元化轉型。對此，長江商報記者采訪到多家業(yè)內(nèi)典型房企了解更名去地產(chǎn)化的原因及措施。

　　更改名稱的原因，去地產(chǎn)化措施有哪些？

　　龍湖：房企改名往往與多元化、業(yè)務擴張、戰(zhàn)略調(diào)整等關鍵詞密不可分，地產(chǎn)名稱的變化并非真的是“去地產(chǎn)化”，更多是因為多元化業(yè)務發(fā)展的推動。

　　萬科：深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司的確將進行企業(yè)名稱變更,進行變更的原因并非“去地產(chǎn)化”,而是擴大經(jīng)營范圍。

　　保利：“保利地產(chǎn)”的企業(yè)名稱,已無法涵蓋當前的業(yè)務布局,此次更名也是為了體現(xiàn)公司多元化的發(fā)展方向,進一步加快兩翼業(yè)務市場化發(fā)展。

　　所謂“兩翼”,是指綜合服務與不動產(chǎn)金融；龍湖劃定了自身四大主航道業(yè)務：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓和物業(yè)管理，同樣是圍繞不動產(chǎn)開展的一系列多元化舉措。

　　房企多元化轉型成效何時能顯現(xiàn)？

　　奧園地產(chǎn)：在房地產(chǎn)進入“白銀時代”的背景下，房企布局多元化業(yè)務也更多成為了一種主流趨勢。而房企更名“去地產(chǎn)化”做多元化轉型，一來是為了不再把雞蛋都放在同一個籃子里，壯大集團規(guī)模；二來則是希望增強集團品牌知名度和美譽，促使品牌溢利產(chǎn)生，最終在房地產(chǎn)開發(fā)競爭中突圍而出。多元化發(fā)展前景固然美好，但房企未來多元化轉型顯效尚且需要一段時間，“去地產(chǎn)化”仍然長路漫漫。

　　房企未來多元化轉型布局及趨勢？

　　奧園地產(chǎn)：順應國家政策和市場需求趨勢，房企的多元產(chǎn)業(yè)格局更加開闊，通過多元化復合布局增強經(jīng)營資產(chǎn)質(zhì)量，推動高質(zhì)量發(fā)展、探尋未來發(fā)展通途。2019年，全國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“軟著陸”，朝著平穩(wěn)健康的發(fā)展方向推進。

　　未來市場調(diào)整壓力持續(xù)的背景下，房企仍需準確把握市場周期走勢，做對投資、做精產(chǎn)品、做好營銷，不斷培育內(nèi)生增長動能，提升企業(yè)運營能力，以更好更靈活的發(fā)展策略保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。