摘要：上周日，京城4個新房項目入市銷售，包括豐臺區(qū)的西城天鑄、大興區(qū)的中海云熙兩個限競房項目，以及朝陽區(qū)的懋源璟璽、壹亮馬兩個豪宅產(chǎn)品。值得注意的是，在市場冷清的大環(huán)境下，已入市的限競房項目簽約率普遍不足四成，但上周新入市的4個樓盤卻都取得了不錯的銷售業(yè)績。西城天鑄，推出280套房，當(dāng)天成交272套，去化97%；中海云熙，400套房，成交302套，去化75%；壹亮馬，成交超過10億元；懋源璟璽，成交額超過12億元。成交的小幅回暖是否意味著即將到來的2019年將迎來購房窗口期呢？

       12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開，正式為2019年樓市定下了基調(diào)。會議明確指出，2018年，在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預(yù)期出現(xiàn)了積極變化。2019年，要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。顯然，“穩(wěn)”字將是2019年樓市的主基調(diào)。

       年底出手 上周4個新房項目開賣

       12月份最后的幾天里，開發(fā)商們在為沖刺2018年業(yè)績做著最后的努力，不但取得預(yù)售證的項目在12月明顯增多，實際開賣的項目也紛紛開盤。

       上周日上午8點，位于西三環(huán)西局板塊的西城天鑄在其營銷中心正式開盤。該項目地塊位于豐臺西局，是港企九龍倉在2017年里以總價62.6億+16%的自持比例獲得的，項目限價要求均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元 。由于在區(qū)位上緊挨著西三環(huán)，是限競房中難得的內(nèi)城項目之一。

       經(jīng)過了一年多的開發(fā)，西城天鑄在年底迎來了首次開盤，一期共推出3棟樓的280套房源，全是小戶型，涵蓋了84平方米兩居、85平方米兩居、89平方米三居。價格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之間，總價660萬元-712萬元左右。

       項目方面透露，截止到當(dāng)天下午1點半，西城天鑄共成交272套，吸引了421組客戶參與搖號，開盤當(dāng)天去化率達(dá)到了97.14%。這樣的成績在去化平均四成的限競房市場，可以說是十分難得。

       項目銷售人員對相關(guān)媒體表示，周末推出的三棟樓中，1號樓樓層最低，為9層；6號樓12層；7號樓為14層和16層，三棟樓都是一梯四戶的設(shè)計。最先售罄的是7號樓，主要是因為7號樓與后面的9號樓之間樓間距達(dá)94米，完全不用擔(dān)心遮擋陽光，也就是所謂的“樓王”位置。而最受歡迎的則是89平方米的三居室。

       不僅是西城天鑄，同樣在上周末開盤的中海云熙，也取得了不錯的銷售結(jié)果。項目方面透露，當(dāng)天開盤的400套房，成交302套，去化75%。

       據(jù)相關(guān)媒體了解，中海云熙項目位于大興區(qū)的魏善莊。銷售當(dāng)天選擇了在晚上7點左右才開盤，推出的是1、2、7、8四棟樓，去化套數(shù)是三季度以來最多的。

       值得注意的是，中海云熙項目是中海地產(chǎn)在今年8月23日剛剛以17.27億元競得的項目，銷售均價不得超過40058元/平方米。從拿地到開盤僅用了4個月時間，可見開發(fā)商在年底沖刺業(yè)績的急迫心情。

       另外在周日開盤的懋源璟璽和壹亮馬則是非限價的豪宅產(chǎn)品，其中壹亮馬同樣由港企九龍倉開發(fā)，位于東四環(huán)酒仙橋。本次開盤總共推出了兩棟樓，主打大平層房源，戶型面積170-195平方米，均價98000元/平方米，總價1666萬-1911萬/套。即便是高總價，開發(fā)商透露的去化率仍超過九成，成交額達(dá)到10億元。

       在壹亮馬周邊，在售的新房如泛海國際，戶型面積在372平方米-460平方米，霄云路8號則在450平方米-520平方米。壹亮馬戶型集中在170平方米-290平方米，恰好滿足了周邊改善客群的置業(yè)需求。

       而另一個位于朝陽區(qū)的項目懋源璟璽則位于孫河，開盤共推出了153套房，主打別墅，包括疊墅、聯(lián)排、類獨(dú)棟等產(chǎn)品，總價在1850萬-6000萬/套。據(jù)悉，當(dāng)天最終成交12億元。

       其中，疊墅48套，上疊戶型面積在238平方米，還含有90平方米的贈送面積；下疊帶花園面積贈送，接近300平方米，總價在1850萬-2200萬/套左右，是別墅市場中少有的含精裝交房項目。

       不難看出，一天內(nèi)4個住宅項目入市，各有各的特點，既有內(nèi)城區(qū)住宅也有遠(yuǎn)郊住宅；既有高端大平層，也有別墅區(qū)豪宅。4個項目的入市表現(xiàn)也為年底冷清的樓市注入了一絲信心。那么，這4個項目的銷售回暖是項目自身原因還是因為購房人已經(jīng)等到了購房臨界點了呢？

       內(nèi)城看地段 遠(yuǎn)郊看戶型

       對于這4個項目的銷售成績，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與其自身的地段和產(chǎn)品設(shè)計不無關(guān)系，但并不能代表購房人已經(jīng)從觀望心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鍪帧Ｏ喾矗�大量的限競房潛在供�?yīng)，將使得2019年樓市不會發(fā)生大的起伏。

       合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅針對上周末的新盤銷售情況向相關(guān)媒體介紹道，在同是限競房的條件下，新房價格普遍受到政策抑制。西城天鑄之所以取得高達(dá)97%的去化，首先是因為其所處的內(nèi)城區(qū)核心位置。項目緊鄰西三環(huán)，直線距離約400米，距京石高速直線距離也不過600米；周邊還有地鐵西局站，是14號線、10號線、9號線的換乘站，并且已經(jīng)開通運(yùn)營，不論是自駕還是公共交通出行，都非常方便。

       另外，項目所處的板塊也是熱門板塊，除了前段時間內(nèi)部消化的金融街·融府和在售的豪宅項目泰禾西府大院，西局板塊內(nèi)幾乎再無新房，更是沒有低總價的新房。

       最后是項目自身的價格優(yōu)勢。由于地塊限價因素，要求西城天鑄的均價不得超過77800元/平方米，而項目北側(cè)的保利百合花園，二手房均價已經(jīng)達(dá)到9.2萬元/平方米，次新的西宸原著超過12萬元/平方米，在售的泰禾西府大院價格為11.3萬/平方米。顯而易見，較高的性價比也使得項目以最快速度銷售。

       據(jù)相關(guān)媒體了解，現(xiàn)場購房人認(rèn)可西城天鑄的地段和價格優(yōu)勢，尤其對寸土寸金的西三環(huán)來說，能買到總價不到1000萬元的小戶型項目，無論是自住還是長期持有，都是非常有價值的。

       與西城天鑄靠區(qū)位取勝不同，處在大興魏善莊的中海云熙，在配套、交通等方面的“天賦”并不是很強(qiáng)，但它打造的戶型，卻使其在遠(yuǎn)郊區(qū)同質(zhì)化限競房扎堆中脫穎而出。

       相關(guān)媒體了解到，項目這次推出的主要是76平方米南北通透兩居和89平方米雙主臥朝南三居。其中，1號樓和2號樓均為76平方米兩居戶型，剩下的7、8號樓，都是89平方米的三居。這4棟樓中，只有1號樓是東西向，其余三棟皆為南北向設(shè)計。

       以89平方米三居戶型為例，項目的三居做到了南北通透、雙南臥、雙明衛(wèi)、全明格局，加上客廳三面朝南，達(dá)到9.5米的面寬，其中客廳面寬3.6米，比起限競房中大多長進(jìn)深的戶型，大面寬保證了充裕的采光，提升居住舒適度。此外，項目還有4.5平方米（飄窗+設(shè)備平臺）的贈送面積，得房率在83%左右。

       價格方面，中海云熙的76平方米戶型因為東西向的分布，所以價格略低，在33000元/平方米左右，總價250萬/套左右；剩下的89平方米三居室，價格在36000元/平方米左右，總價273萬-320萬/套。

       通過對西城天鑄和中海云熙的比較，業(yè)內(nèi)人士表示，兩個項目的實際銷售情況也證明了，內(nèi)城區(qū)項目可以依賴位置和性價比成為明星產(chǎn)品，而遠(yuǎn)郊區(qū)的限競房項目則面臨激烈的同質(zhì)化競爭，只有充分做好產(chǎn)品設(shè)計，做出最適合購房人的戶型，才能使其成為購房人選擇的對象。

       “穩(wěn)”字為樓市定調(diào)

       顯然，新近入市的項目紛紛主打差異化，靠著不同的特點在樓市競爭中博得銷量，并不意味著樓市預(yù)期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

       尤其是近期一些地方樓市政策發(fā)生微調(diào)，讓樓市又開始熱鬧起來，像菏澤、珠海、廣州新近都頒發(fā)了解除樓市局部限制政策，但業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，這樣的微調(diào)只是各地根據(jù)“一城一策”思路，按照自身情況對樓市政策做出的調(diào)整，并不能視作2019年預(yù)期向上的依據(jù)，相反，政策層面屢屢表態(tài)，樓市穩(wěn)定將是2019年的主基調(diào)。

       本周一住建部召開會議，明確表示，2019年將把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，確保市場穩(wěn)定。

       綜合來看，明年房價還是以穩(wěn)為主，暴漲暴跌都是城市管理者不愿意看到的，甚至都會被問責(zé)，所以城市管理者要拼命維護(hù)“穩(wěn)定”兩個字，進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)。跌得多的地方可能會逐漸放松調(diào)控，潛在購房需求強(qiáng)勁的則很可能繼續(xù)堅持現(xiàn)有政策。

       貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對于2019年樓市表示，近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和住建部表態(tài)為明年樓市定下了基調(diào)。

       第一、房地產(chǎn)政策總基調(diào)保持延續(xù)。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的總基調(diào)，政策總體保持克制。目前及未來一段時期主要是以地方局部的邊際調(diào)整為主，大多是對過去干預(yù)市場的行政政策進(jìn)行修正。地方政府在經(jīng)濟(jì)增速下行和債務(wù)壓力增加的約束下，會繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)市場的積極作用。可以預(yù)見的是，限售、限價等行政政策有望被逐步修正。未來政策是否會進(jìn)入全面放松，還需要看明年經(jīng)濟(jì)和市場的走勢。

       第二、調(diào)控的主體責(zé)任明確落實到地方。將過去的“分類調(diào)控”改成“分類指導(dǎo)”，表明調(diào)控主體責(zé)任的轉(zhuǎn)移。中央層面負(fù)責(zé)把控總體方向，對地方政府進(jìn)行考核；地方政府按照“一城一策”的原則具體實施。

       第三，將防范金融風(fēng)險仍然擺在重要位置。房地產(chǎn)蘊(yùn)含的金融風(fēng)險仍然不容忽視，如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大幅度的萎縮或者居民收入面臨下滑的壓力，房地產(chǎn)市場與金融市場形成共振將會沖擊金融安全，也不利于地方政府債務(wù)風(fēng)險的化解。

       第四、住房市場體系將進(jìn)一步完善。完善住房市場體系關(guān)鍵在于合理的住房供給結(jié)構(gòu)。通過市場的互聯(lián)互通降低住房需求在大城市的集中度，以市場化調(diào)節(jié)為主的房地產(chǎn)長效機(jī)制有望加快形成。

       顯然，期待2019年房價大幅波動并不符合決策層要求，2019年房價走勢仍將以穩(wěn)為主，而穩(wěn)定的房價也有可能帶來購房需求的回歸。