摘要：國土局的交易大廳曾一度沸沸揚揚，交易室內，各家開發商代表頻頻舉牌，甚至不乏相互間慪氣競價的場景。而在交易室外，唯一的出口也早已被圍得水泄不通，媒體記者們通過監控器等待著一個又一個地王的誕生。但在今年，這樣的熱鬧場面已經少之又少了，參加土地拍賣的開發商代表幾乎都懷揣著明確的價格紅線，一旦競價超過了紅線就絕對不再舉牌。正是在這樣的氛圍下，今年的土地成交熱度大降，舉牌競價超過20輪的地塊就已經算是競爭非常激烈的了，而絕大多數的土地都是在溢價率不足20%的狀況下成交的。根據北京中原地產數據顯示，截至今年11月底，北京成交住宅地塊的平均樓面價為2.39萬元/平方米，環比下降了4%，平均溢價率為16%，環比下降10%，這也是5年來，北京土地的成交價格首次出現下降。

　　12月賣地61.75億元 全部為低溢價成交

　　在11月份單日成交12宗土地，收入超300億元之后，土地供應熱度不減。12月份市國土局繼續加推土地，截止到12月12日，新推出的4宗住宅用地全部位于順義區，并且無一例外地都沒有經歷激烈的競價，皆為低溢價成交，合計收金61.75億元。不僅如此，12月北京土地市場還將有7宗土地掛牌出讓。

　　最近加推的4宗地全部位于順義區，其中12月5日出讓的兩宗土地，都是順義新城第13街區的住宅用地，一塊規劃建筑面積為42028平方米，起始價7.6億元，另一塊規劃面積為104180平方米，起始價19億元。兩宗土地限價一樣，均價售價均不超過43467元/平方米，且最高銷售單價不得超過45640元/平方米，并且都執行“70/90”政策。

　　沒有懸念，這兩宗土地最終均是低溢價成交，分別被華潤和新城以8.85億元和23.3億元拿下。值得一提的是，此次新城在北京拿地，尚屬首次。

　　一周之后，12月11日，北京市土地交易市場又成交了2宗普通商品住宅用地，依舊采用“限房價、競地價”的交易方式。這兩宗土地都位于順義區。一宗是順義新城牛欄山組團，另一宗是順義區高麗營鎮地塊。最終僅經過了數輪競價，牛欄山地塊就被合景泰富以9.2億元競得，溢價率為30% ，成交樓面地價為23880元/平方米。高麗營鎮地塊則被 龍湖+首開+萬科+東方華美聯合體以20.4億元競得，溢價率僅為7% ，成交樓面地價為31390元/平方米。

　　不難看出，四宗新成交的住宅用地全部是低溢價率成交，最高溢價30%，最低溢價僅7%。

　　相關媒體梳理今年土地成交發現，今年北京經營性用地成交最高溢價率出現在今年1月份，京投發展在密云獲得的地塊，溢價率達50%，之后土地交易逐漸冷清，溢價率走低，即便競爭最為激烈的豐臺白盆窯地塊，經過了64輪激烈爭奪，但最終的溢價率僅為25%。

　　地價平均2.39萬元/平方米 5年來首降

　　這種低溢價率已經成為了今年土地交易的慣有模式，甚至直接導致全年的土地成交價格出現下調。

　　北京中原的數據顯示，今年截至11月底，在住宅用地方面，北京住宅用地累計成交46宗，成交面積549萬平方米，環比下降43%；平均樓面價為2.39萬元/平方米，環比下降4%，值得注意的是，這也是5年來北京土地市場出現年度樓面地價環比下跌。總成交金額1311億，環比上年下降45%。平均溢價率為16%，環比下降10%。

　　很顯然無論是整體的土地價格還是溢價率都明顯下調，樓市的冷風已經不僅僅局限于住宅交易中，土地市場同樣感同身受。

　　根據北京中原的統計，在今年北京土地市場成交的46宗住宅用地中，限競房用地成交達35宗，成交面積421.54萬平方米（其中，25宗住宅用地執行70/90政策），占比76%。截至今年11月底，北京土地市場限競房供應30宗，供應面積354.18萬平方米，其中有5宗地塊已入市。

　　另外，除了限競房，在今年的住宅成交用地中，共有產權用地成交10宗，成交面積114.94萬平方米，不限價住宅用地1宗，成交面積12.6萬平方米。而五六環之間住宅用地成交15宗，成交面積188.45萬平方米，成交量最多。

　　郊區拉低宅地樓面平均價

　　至于土地價格的下調，根據我愛我家研究院的分析，除了市場自身的調節外，也與土地供應多位于郊區有很大關系。數據顯示，11月居住類用地樓面價23390元/平方米，微低于前11個月居住類用地平均樓面價23879元/平方米，亦低于10月居住類用地樓面價31852元/平方米。11月重點成交的12宗居住類用地除2宗位于豐臺外，其他10宗均位于郊區，尤其2宗位于遠郊密云、延慶兩區，成交樓面價僅6000+元/平方米，拉低整體市場均價。

　　溢價率方面，11月北京居住類用地成交溢價率為15.89%，相比10月13.41%上升2.48個百分點。但總體來說，溢價率仍然不高。在成交的15宗地中，有3宗地直接以起始價成交。

　　綜合來看，我愛我家市場研究院分析認為：2018年，房企在京拿地更加理性和謹慎，成交土地溢價率相對不高，多塊土地以零溢價成交，甚至還出現了土地流拍的現象。

　　供地計劃依舊沒有完成

　　土地遇冷也影響了供地節奏，從供應計劃完成率來看，北京近5年中僅2015年、2017年完成了計劃供應。2018年1-11月累計供應住宅用地占全年計劃供應量的70%。

　　截止到2018年11月底，供應土地59宗，比去年同期減少45.37%；其中居住類供應38宗，同比下降47.95%。成交土地65宗，比去年同期減少33.67%；其中居住類成交46宗，同比下降29.23%。

　　業內人士表示，總體來看，今年土地市場明顯降溫，一方面跟供應量減少有關，另一方面今年相比往年明顯增多的流拍也直接影響土地成交量。

　　根據6月22日發布的《北京市2018年建設用地供應計劃》，今年北京市建設用地計劃供應總量為4300公頃，其中國有建設用地供應4100公頃，集體土地租賃住房用地供應200公頃，與2017年基本持平。國有建設用地計劃總量的4100公頃中，住宅用地計劃1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃。今年前11月的供應土地建設用地面積僅363.69公頃，其中居住類為238.57公頃，遠遠未達到北京全年土地供應總指標。與去年全年965.81公頃、居住類688.6公頃的供地規模相比，也相距甚遠。預期12月仍將延續10月、11月的供地趨勢，繼續加大供應量。

　　房企拿地積極性方面，中原地產的統計顯示，今年1-11月，國企在京拿地29宗，成交面積376萬平方米，為市場拿地主力。

　　土地成交面積TOP10房企累計拿地35宗，成交面積505萬平方米，占年度市場71%。民企拿地12宗，成交面積140.79萬平方米，成交額164億元，拿地的最高金額為32.85億元。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，近兩年來，北京土地大量供應，逐漸形成了新房房源，增加了新房的供應量，特別是限競房的供應量。在當下北京市場處于調整中，不論是二手住宅、新建住宅的成交量均有所下調。部分購房者開始陷入觀望。后期大量限競房扎堆入市的區域，將會出現供大于求的現象，此類區域的限競房去化難度將會逐漸加大。

　　我愛我家集團研究院分析則指出，從近期溢價率表現和成交情況來看，政府在拍地價格甚至拍地條件上似乎也在嘗試作出相應調整，以適應市場形勢，也更貼合開發商的接受度，這可以一定程度上減少流拍的發生。在當前房地產調控政策下，政府一方面正通過加大土地供應的方式來緩解短缺的市場和高企的房價，另一方面也在招拍掛市場等微觀層面上適時調整，以更好地達成調控目的和滿足市場多元化需求。