摘要：租房領域從來不缺爭議話題。在長租公寓、租房資產證券化之后，最近引起關注和討論的新話題是“N+1”(租房隔斷）。

       近日，蘇州市人大常委會對《蘇州市出租房屋居住安全管理條例（草案）》（以下稱草案）進行了一審。草案規定，廚房、衛生間、陽臺、車庫、地下儲藏室、未設置外墻窗戶的房間，不得出租供人員居住；符合安全出租條件的出租房屋，人均承租建筑面積不得低于12平方米。

       值得注意的是，原先的規定是“不允許客廳出租”，而草案對出租房屋的要求是未設置外墻窗戶，且人均承租建筑面積不得低于12平方米。業內人士認為，這意味著“N+1”合法化在地方城市層面進入實際探索階段。

       事實上，上海、成都、武漢等城市早先也相繼發布過對“N+1”模式利好的地方性政策文件，但在不同時間、不同地點，“N+1”總是會有不同待遇：有的地方合法，有的地方違規；有時候合乎規定，有時候被集中整治。

       該如何看待“N+1”的租房模式，如何處置租房隔斷？

       “N+1”監管：有的地方合法，有的地方整治

       早在2016年，“N+1”的租房模式就被公開提及。有關部門認為，在一些大城市，特別是租賃市場供求關系比較緊張的地方，為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，并將研究制定現有住房改造后按間出租的條件、人均居住面積的標準以及單間最多居住人數等辦法，確保房屋住用安全。

       之后，成都、武漢等城市相繼發布了允許“N+1”模式的地方性文件。2017年1月，廣東省允許住宅可以按規范改造后出租；2017年12月，成都出臺規定，要求住宅改造后出租人均面積不得低于4平方米。

       2018年1月，武漢市正式發布《關于規范住房租賃服務企業代理經租社會閑散存量住房的試行意見》，規定單套住房內使用面積12平方米以上的客廳，可以作為一間房間單獨出租使用，同時承租人人均住房使用面積不得低于5平方米。

       雖然有的地方政策允許將客廳“打隔斷”出租，但住建部門尚未針對“N+1”模式出臺統一的規范意見。而且，在一些地方“N+1”是被禁止的。2017年8月，北京出臺監管文件要求，以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租。同年9月，位于北京的蛋殼公寓多套公寓屋內的隔斷墻被政府相關部門強制拆除。2017年11月，北京市大興區西紅門鎮新建村一家名為“聚福緣”的公寓發生火災，共造成19人死亡，8人受傷。據稱該公寓房間進行了多次隔斷。此后，北京全市范圍內開展了為期40天的安全隱患排查及清理整治，重點整治場所包括出租房屋、出租公寓。

       即使是最近對“N+1”模式釋放善意的蘇州，也曾開展過對包括隔斷在內的租房行為的整治行動。今年4月，蘇州多處租賃房屋發生火災。此后，蘇州針對“三合一”場所（倉庫/生產車間/宿舍在同一棟建筑物上）、出租房（群租房）開展為期100天的集中整治專項行動。全市共排查“三合一”場所7.9萬余家，群租房16.6萬余家。

       中原地產首席分析師張大偉指出，蘇州的政策沒有明確提及“N+1”合法化，該文件和住建部相關文件都要求，不得分割房間。而且目前個別城市試點“N+1”做法的前提，是客廳要做安全測試。

       已成業內通行做法，“N+1”爭議中前行

       雖然“N+1”在不同地方享受的政策待遇各有不同，但實際上這已經成為業內通行的做法。

       國泰君安證券今年1月發布的關于武漢允許符合條件的客廳改造后出租的研究報告稱，在早期多地對“N+1”的默許下，公寓企業已經投入大量成本做了大量“N+1”房源。將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當普遍，而“N+1”模式也被運用在分散式長租公寓中，多出來的房間租金早已成為這些企業盈利的重要來源。該報告還指出，“N+1”模式被廣泛運用于分散式公寓，在提升租賃市場供給的同時，還能增加機構盈利能力。

       11月16日，在第二屆品牌公寓CEO年會上，魔方生活服務集團CEO柳佳表示，當前中國租房市場仍然存在著結構性錯配的問題。開發商建設的商品房一般面積很大，對應家庭居住需求，而租房市場的主力消費人群是單身的年輕人，其租房需求一般面積更小，更注重性價比，租房供需錯配導致房屋租賃企業有時必須要改造一些房型，以匹配需求。

       易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對業主交付的房屋進行改造后出租，在大城市有比較大的市場需求。雖然這類做法不能大幅降低租房成本，但對于大城市的租房者來說，租金一個月即使只能便宜200元，也是好的。

       趙秀池則指出，打隔斷的做法未必會平抑租房價格，因為打隔斷出來的房間也是按正常房間出租的，除非限定一套住房的房租總價，否則打隔斷并不會明顯降低租金水平。她認為，允許“N+1”的城市需要細化具體的監管措施，包括是否允許“N+2”、“N+3”，打隔斷后房間面積應該控制在多少平方米以上。

       從實踐看，對房屋的“N+1”改造的確存在一些問題，最為明顯的一個隱患就是，為增加盈利空間而肆意擴大“N+1”的界限，讓“N+1”變成“N+2”、“N+3”甚至群租房。

       去年，某長租公寓創始人在公開場合表示，不改變客廳結構，僅加一層非承重墻和門，不算改變房屋結構，不違反相關規定。對此說法，張大偉明確表示，在住建部相關規定沒有重新定義房屋結構的情況下，加墻也屬于改動房屋結構。目前政策對此行為是不允許的，如果開了口子，就會有越來越多這樣的行為。

       “放開‘N+1’，就會有更多的‘N+2’。目前這些企業其實都是違規運營。”在張大偉看來，正是因為有了隔斷，才有那么多資本進入租房市場。但租房隔斷本身是不安全的，不僅改變了消防條件，也改變了整個建筑物的荷載和承重。在一棟樓里打隔斷，樓上樓下的建筑荷載都受到影響。

       租房供給的蛋糕如何做得更大

       監管政策并未全國統一，“N+1”仍在爭議中前行，該如何建設租房供給長效機制？業內人士認為，還應該進一步細化監管規則，并提供更多元化的租房供給。

       11月16日，V領地青年社區CEO周君強在第二屆品牌公寓CEO年會上強調，租房行業的消防安全非常重要，尤其是分布式的租賃公寓往往缺乏系統的消防設施，如果開展了“N+1”的改造，更應該重視這一問題。“剛剛進入行業的人首先要考慮安全問題。”

       嚴躍進認為，當前租房“N+1”改造模式盡管還缺乏規范，但己存在濫用現象。要避免出現更多的消防等安全問題，既需要鼓勵長租企業積極收儲房源，增加租賃規模和供給；也要在監管層面積極增加土地供應，把租房供給的蛋糕做得更大。

       張大偉指出，增加租賃住房供給還有很多更安全的手段，例如增加集體用地供給等。“打隔斷帶來的結果是不可預測的，這是一個無奈之舉。”趙秀池表示，隨著租賃需求更加多元化，不能僅著眼于“打隔斷”的低端需求，也要兼顧中高端的租賃需求，政策工具應該更多考慮增加租賃住房的整體數量，并且針對不同的收入人群提供相適應的租賃住房。她建議，各城市可以把低效利用的廠房、閑置的商業辦公類房屋改造成長租公寓或集體宿舍。