摘要：開發商對大型地塊態度較謹慎。

       根據國家統計局近日最新公布的全國房地產開發投資和銷售情況，今年1-7月，房地產開發企業土地購置面積為13818萬平方米，同比增長11.3%，增速比1-6月時提高4.1個百分點；土地成交價款6619億元，增長21.9%，增速提高1.6個百分點。

       土地成交量和成交總價的增速提高也讓土地市場保持了上升勢頭。根據地產研究機構克而瑞的統計，今年7月國內336座城市土地供應面積升至29786萬平方米，供應量持續上漲；土地成交19487萬平方米，環比微降1%，但同比多出33%。不過，7月部分熱點城市出現優質地塊流拍的現象，或許是土地市場“轉涼”的風向標。

        市場熱度維持

       根據克而瑞的統計數據，盡管7月國內336座城市土地成交2870幅，環比減少約4%，但同比仍高出17%。從成交建筑面積來看，環比微降1%的表現意味著環比大致持平的局面已經連續維持3個月，土地成交規模一直處于高位，與去年相比成交建筑面積有大幅提高。克而瑞分析認為，這意味著從成交情況來看土地市場熱度仍在持續，企業對土地的需求仍在。

       土地供應方面不論是建筑面積還是土地幅數，環比均有較大程度的上升，其中土地供應建筑面積環比上漲35%，漲幅與此前相比進一步擴大。

       分區域來看，一線和二線城市成交面積環比下滑，三四線城市成交建筑面積則環比微漲，土地成交的能級分布保持穩定。根據統計，一線城市整體樓板價達到22548元/平方米；二線城市土地成交均價為4920元/平方米，同比下降24%；三四線城市在過去一年中保持熱度，上月土地成交均價為1736元/平方米。

       克而瑞分析認為，今年以來土地市場成交擴容，一方面源于土地供給力度加強，以此平衡市場供求關系，穩定未來價格預期，另一方面是房企為保證自身的經營規模仍存在拿地需求。

       部分區域出現流拍

       盡管整體看來土地市場的熱度并沒有減少，但在過去的7月，部分地區出現了地塊流拍現象。克而瑞分析認為，這意味著調控帶來的降溫效果在一些城市已有所體現。

       以廣州為例，7月5日進行公開競價的位于花都區鳳凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地塊最終流拍。而7月25日公開競價的從化區溫泉鎮溫泉村“火界”地段兩宗地塊也無人問津，其中一宗地塊“地段①”從去年8月起已被掛牌出讓6次，且競拍起始價從最早的1.96億元一路下滑至6882.4萬元，但均以流拍告終。根據廣州公共資源交易網的最新信息，這兩宗地塊已再次掛牌，將于8月27日公開競價，“地段①”的起始價已降至5505.9萬元，“地段②”起始價為9124.6萬元，與初始出讓相比直降2300萬元。

       從化的兩宗地塊遭遇出讓難，主要是由于土地系法院授權轉讓，曾二度易主，國有土地使用證上寫著中止日期為2065年，即使用年限僅剩48年。此外，地塊相對偏遠、地形形狀不規則、地勢坡度等因素也是流拍的重要原因。

       不僅是廣州，同樣作為一線城市，上海今年以來所供宅地以租賃用地、安置房用地為主，純宅地較少，但此前五六月，寶山、青浦、楊浦的三宗純宅地在出讓前被撤下，終止出讓。一些熱點二線城市，如杭州、蘇州、合肥等地，出讓土地也出現了流拍行情。

       投資下階段或企穩

       在克而瑞重點監測的62個城市（包括4個一線、23個二線和35個三四線城市）中，5月至7月掛牌土地共有146宗地塊流拍，其中二線城市占據83宗超過半數。

       對于這一結果，克而瑞分析認為，一線城市整體供應量低，且城市土地資源稀缺，因此流拍較少。二線城市此前調控政策眾多，地塊總價往往高于三四線城市，因此也會給房企帶來更大的壓力，房企的拿地態度也顯得謹慎。

       另外，在一線及熱點城市，部分地塊起拍價已經不低，同時這些土地在配建、自持、限售等方面都有較嚴格的限制，因此開發商參與競拍意愿降低，而在非熱點城市以及一些熱點城市的遠郊區域的流拍現象，則體現出該區域市場的平淡和開發商預期不足。

       在國家統計局公布7月經濟數據后，國家統計局新聞發言人劉愛華表示，從房地產投資方面看，從先行指標，包括新開工面積、土地購置面積這些指標來看，還是能夠支撐房地產開發投資保持較快增長。基礎設施投資隨著政策的落實落地，下階段也有企穩的可能。總體上，投資下階段有可能呈現企穩向好。