摘要:相較于各地出臺(tái)的限購(gòu)政策，住房信貸政策對(duì)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的投資性需求、投機(jī)性需求都有著更為明顯的作用。中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，凸顯了中央解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的決心。在這種情況下，商業(yè)銀行對(duì)住房信貸政策的調(diào)整和實(shí)施應(yīng)該更加審慎，應(yīng)根據(jù)區(qū)域、需求不同實(shí)行差別化對(duì)待，服從和服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求

       近期，我國(guó)住房信貸市場(chǎng)發(fā)生的變化引發(fā)了人們的關(guān)注。其一是，自2017年1月份以來(lái)，個(gè)人住房貸款利率連續(xù)19個(gè)月上升；其二是，有報(bào)道稱(chēng)部分商業(yè)銀行擬對(duì)個(gè)人住房貸款首套房利率微調(diào)，后證實(shí)并非如此，引起廣泛關(guān)注。住房信貸政策關(guān)系房地產(chǎn)調(diào)控大局，與老百姓切身利益息息相關(guān)，對(duì)相關(guān)政策調(diào)整和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)應(yīng)更加審慎。

       不可否認(rèn)，金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)的血脈。2017年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額首次突破20萬(wàn)億元，達(dá)21.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，仍然保持較快速度。同時(shí)，仍有部分個(gè)人消費(fèi)貸款等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。大量信貸資金進(jìn)入房市，既有我國(guó)居民住房真實(shí)需求不斷增長(zhǎng)的影響，更是房?jī)r(jià)大幅上漲刺激下居民投資熱情所致。

       相較于各地出臺(tái)的限購(gòu)政策，住房信貸政策對(duì)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的投資性需求、投機(jī)性需求都有著更為明顯的作用。研究表明，貸款利率、首付比例對(duì)購(gòu)房者收入、財(cái)產(chǎn)及貸款年限的限制等，都會(huì)影響到購(gòu)房成本，進(jìn)而影響到消費(fèi)者的購(gòu)房行為。調(diào)整住房信貸政策，可以從調(diào)整貸款總量、貸款價(jià)格、貸款條件、貸款首付以及貸款期限等方面入手，量?jī)r(jià)并舉，長(zhǎng)短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期。

       今年以來(lái)，我國(guó)貨幣政策邊際放松，銀行間流動(dòng)性趨于充裕，市場(chǎng)預(yù)期很可能會(huì)引起新一輪房?jī)r(jià)上漲。近日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，凸顯了中央解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的決心。在這種情況下，商業(yè)銀行對(duì)住房信貸政策的調(diào)整和實(shí)施應(yīng)該更加審慎，應(yīng)根據(jù)區(qū)域、需求不同實(shí)行差別化對(duì)待，服從和服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求。

       從區(qū)域看，應(yīng)堅(jiān)持因城施策。對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，整體上應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格控制貸款總量，主動(dòng)上調(diào)貸款利率，適當(dāng)收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。對(duì)部分房地產(chǎn)庫(kù)存量較高的三四線城市，商業(yè)銀行可在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”。

       從需求看，對(duì)不同的購(gòu)房需求應(yīng)區(qū)別對(duì)待。必須看到，我國(guó)城鎮(zhèn)化還將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，不少居民特別是中小城市居民較強(qiáng)的購(gòu)房需求未得到有效滿足。應(yīng)區(qū)分不同客戶(hù)，合理滿足自住型和改善型購(gòu)房需求，堅(jiān)決抑制投資性、投機(jī)性購(gòu)房需求。同時(shí)，要加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)，推動(dòng)落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。

       在差別化住房信貸政策實(shí)施過(guò)程中，還要采取措施，防止部分人群利用“假結(jié)婚”“假離婚”等手段鉆空子，使住房信貸政策及相應(yīng)措施走形變樣。

       2003年，央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，首次提出了個(gè)人住房貸款差別化管理理念，強(qiáng)調(diào)針對(duì)不同的購(gòu)房人，采取不同的住房信貸政策。總體而言，在政策框架之內(nèi)的個(gè)人住房貸款利率調(diào)整應(yīng)該交由商業(yè)銀行決定。但也要看到，近年來(lái)我國(guó)家庭部門(mén)的杠桿率上升較快，潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。在近來(lái)流動(dòng)性較為充裕、負(fù)債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)該保持清醒認(rèn)識(shí)，審慎經(jīng)營(yíng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，不向市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。這既是防控自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的需要，也有利于穩(wěn)定家庭部門(mén)杠桿、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。