摘要：近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從數(shù)據(jù)來看，房價上漲的城市數(shù)量明顯增多。對此有專家預(yù)計(jì)，未來各地仍會密集出臺調(diào)控政策，房價上漲幅度將得到抑制，樓市已步入“嚴(yán)打模式”。與此同時，銀行等仍會扎緊涉及樓市的“錢袋子”，持續(xù)的“缺錢”狀態(tài)也將繼續(xù)為樓市降溫助力。

二三線城市“偏熱”

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月一線城市商品房價格保持平穩(wěn)，調(diào)控效果初顯；但二三線城市則受人才大戰(zhàn)、棚改貨幣化安置影響，漲勢仍存。

從同比來看，在70個大中城市中，四個一線城市新建商品住宅銷售價格持平，二手住宅銷售價格由5月的下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%；31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大了0.9和0.2個百分點(diǎn)；35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與5月相同。

從環(huán)比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅比5月擴(kuò)大了0.3個百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.2%和0.7%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%。

具體來看，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超1%的城市多達(dá)37個。其中，鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%，廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%，長沙、南寧環(huán)比上漲2.0%，牡丹江環(huán)比上漲2.1%，福州環(huán)比上漲2.2%，青島、西寧分別環(huán)比上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟(jì)南、海口漲幅更是超過3%，分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

值得注意的是，據(jù)全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示，人才引進(jìn)政策和非熱點(diǎn)城市調(diào)控力度寬松刺激了各類需求，使部分城市出現(xiàn)了相對明顯的升溫。其中，三線城市住宅地價環(huán)比、同比增速均超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

針對樓市高溫向二三線城市傳導(dǎo)的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，6月房價的漲幅創(chuàng)造了2016年9月以來房價平均漲幅的最高點(diǎn)，也是本輪從2015年開始持續(xù)到如今的樓市上行周期中價格高峰的次高點(diǎn)。“最近幾個月全國密集發(fā)布的各地人才政策，影響到了市場需求。疊加搖號政策的刺激，限價搖號政策導(dǎo)致了部分城市購房者恐慌入市。部分城市出現(xiàn)了局部成交熱，這也是導(dǎo)致樓市依然火熱的原因。”

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡表示，6月70城房價指數(shù)環(huán)比增幅有所擴(kuò)大主要是由二線城市拉動的。全國房價指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間之后，5月、6月再度觸及“偏熱”區(qū)間。

7月16日，在解讀全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售雙雙上漲的情況時，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，今年以來，三四線城市房價的漲幅確實(shí)比較高，有一些熱點(diǎn)城市上漲的壓力比較大。下一步，將加強(qiáng)與完善宏觀調(diào)控。

“嚴(yán)打模式”開啟

事實(shí)上，如今樓市調(diào)控政策還在持續(xù)加力。自今年6月以來，我國就密集地出臺了一系列樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場已開啟全面“嚴(yán)打模式”。

來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次，累計(jì)73個城市進(jìn)行了調(diào)控，出臺了135條限購政策。“7月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過30次，刷新了最近兩年的樓市調(diào)控同期紀(jì)錄。”張大偉說，今年下半年樓市的調(diào)控力度會全面超過上半年。

6月底，住建部等七部委聯(lián)合宣布，自7月初至12月底，在北京、上海等30個城市治理房地產(chǎn)市場亂象。要求各地切實(shí)履行房地產(chǎn)市場監(jiān)管主體責(zé)任，把打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場亂象工作的重中之重。而在此之后，全國多城市便密集掀起了一輪房地產(chǎn)嚴(yán)打整頓浪潮。

7月1日，云南省昆明市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》，要求商品住房接受價格管理的六個月內(nèi)，每月實(shí)際銷售均價不得高于同項(xiàng)目、同品質(zhì)、同類型最近一個月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價；在預(yù)售價格六個月后方可申請調(diào)整，且每12個月內(nèi)，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價上浮不得超過6%。

7月9日，云南省大理市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》，在大理市行政區(qū)范圍內(nèi)全面實(shí)行新建商品住房銷售價格申報備案制度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)銷售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。

7月9日，河南省明確列出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的16種違規(guī)銷售行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門會以暫停網(wǎng)簽、案例曝光，甚至列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單等方式進(jìn)行處置。

7月10日，福建省寧德市發(fā)布的新政提出，中心城區(qū)新建商品住房均價在今年1月水平（8882元/平方米）的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)；普通高層住宅（毛坯）預(yù)售均價實(shí)行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。今年下半年的漲幅控制在3%以內(nèi)。

7月17日，福建省廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局制定出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的實(shí)施意見》，規(guī)定思明與湖里、海滄與集美、同安與翔安等三個調(diào)控片區(qū)實(shí)施精準(zhǔn)控價，以確保全市新建商品住房控價目標(biāo)的完成。

“錢口袋”難松

而在樓市調(diào)控政策不斷升級的背景下，資金想要進(jìn)入樓市也愈發(fā)困難。房貸利率持續(xù)上漲、房企資金壓力難解也成了“神助攻”，持續(xù)為樓市降溫發(fā)力。

近日，由融360發(fā)布的6月全國房貸監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.151倍，環(huán)比5月上升了0.71%，為去年1月以來連續(xù)18個月上漲；同比去年6月首套房貸款平均利率的4.89%，上升了15.34%。

有分析認(rèn)為，未來，在整體經(jīng)濟(jì)形勢未發(fā)生重大變化的情況下，整體房貸利率仍會保持上升趨勢，首、二套房貸利率差值在收窄后將會趨于平穩(wěn)。

“資金就像水流一樣，現(xiàn)在資金的水龍頭已經(jīng)被擰得越來越緊，這對控制房地產(chǎn)市場過熱起到了非常重要的作用。”業(yè)內(nèi)人士表示。

在需求端上，房貸利率上升從一定程度上提高了購房的門檻。而在供給端方面，房企仍難解資金的壓力。

來自同策咨詢研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，重點(diǎn)監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年來的新低。

證監(jiān)會6月11日披露的文件顯示，中弘控股、泰禾集團(tuán)提交審批的非公開發(fā)行融資計(jì)劃已被中止。今年以來，已有上海寶龍、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、花樣年等十幾家房企的債券發(fā)行被中止。

在海外融資方面，國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，將規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

今年也許是房企資金在最近四年來壓力最大的一年。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，今年下半年海外融資地產(chǎn)債到期規(guī)模為564.75億元左右，2019年、2020年到期規(guī)模更是超過千億元，分別達(dá)1436.95億元和1007.03億元。

有業(yè)內(nèi)人士表示，部分負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)或面臨較大風(fēng)險，成為未來房地產(chǎn)行業(yè)壞賬的主要來源。該業(yè)內(nèi)人士建議，房企應(yīng)加快去庫存的節(jié)奏，加快銷售回籠資金，加速周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流，恢復(fù)部分內(nèi)源融資能力。另外，房企還應(yīng)減少盲目拿地行為，量入為出。下半年，在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，資金收緊的趨勢難改。