摘要：近日，房企年中業績紛紛披露。不出所料，大型房企的業績依舊亮眼，但在亮麗報表的背后，房企的債務水平也攀升至了歷史高位。這對于習慣了高負債擴張經營的房企來說本算不上什么，按照以往的經驗，到期債務可以通過再次舉債融資和銷售回款來償還，這種“拆東墻補西墻”的做法，也是房企有實力、能夠快速擴張的象征。

       但與以往不同的是，近來市場上的一個信號卻讓高負債房企感受到了絲絲寒意。6月份，多家開發商發行新債的計劃被中止，面對房企的高額債務，國內外的融資渠道均明顯收緊，這讓習慣了通過發新債籌款償還到期債務、尋求高速擴張的模式遭到了考驗。清華大學房地產研究所所長劉洪玉在不久前的中國房地產上市公司研究成果發布會上表示，2018年嚴監管態勢延續，開發商融資渠道將持續收緊，融資成本或繼續提高。開發商應積極降負債去杠桿，特別是業績分化下，償債能力偏弱的小型房企將面臨巨大考驗。

       房企年中業績亮眼

       雖然樓市調控繼續加碼，但得益于二、三、四線樓市去庫存的成績，房企的年中業績報表依舊亮眼。

       尤其是標桿性的房企，延續著強者恒強的格局。從業績上看，排名前列的房企分為三個梯隊。第一梯隊依舊是碧桂園、萬科、恒大三家公司。根據三家公司的公告，前6個月銷售額超過了1萬億元。而去年則是用了8個月的時間才達到萬億元的銷售額。

       根據三家公司發布的公告顯示，今年上半年，碧桂園共實現合同銷售金額約4124.9億元，領先萬科及恒大的3046.6億元、3041.8億元，穩坐銷售額排行榜冠軍位置，而萬科和恒大之間的差距極其微小，萬科僅以5億元的微弱優勢超越恒大位居第二，至年底誰將是第二名的爭奪無疑將更加激烈。

       而處于第二梯隊的則是融創、保利這樣半年銷售額在2000億元上下的企業。融創中國7月5日發布公告，2018年上半年，集團實現合約銷售金額1941.9億元，同比增長74%；合約銷售面積約1211.9萬平方米。保利發布的公告則顯示，實現簽約金額2153.12億元，同比增長46.86%。

       第三梯隊則是半年銷售額在千億元上下的房企。像龍湖以及剛剛過了25歲生日的新城控股，成績同樣亮眼。繼2017年首次躋身“千億俱樂部”后，新城控股今年上半年銷售額就達953.11億元。隨后，新城控股董事長王振華在7月7日的企業新標志發布會上表示，新城控股銷售金額已經突破1000億元，并且實現了全國對81個大中城市的布局，累計開發及在開發項目達393個。

       顯然，雖然樓市遭遇調控，但銷售業績的突飛猛進，讓房企仍以做大規模為當下主流選擇。業內預計，全年“千億”房企數量將達到30家以上。

       但這樣繁榮的背后，實際上房地產企業的擴張都是通過負債加杠桿實現的。在去杠桿的要求下，房企業績雖然明顯提升，但債務水平也攀升至歷史高位，最令人擔憂的是，以后通過發新債還舊債的方式似乎不靈了，融資收緊、債務攀升讓房企不得不仔細盤算自己的錢袋子。

       “目前房地產上市公司規模競爭更加熾熱化，加大杠桿實現快速規模擴張，已成為多數房地產上市公司戰略抉擇。”有業內專家分析認為，在此背景下，償還債務的能力、周轉速度和現金流狀況將成為房企的生存關鍵。

       發債卻頻遭“中止”

       這并不是危言聳聽，事實上在房企業績上升的同時，融資發債卻屢遭中止。

       6月份，包括融僑集團、保利置業、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集團融資產品紛紛被中止。6月22日，融僑集團擬發行25.1億元的一筆商業資產支持證券ABS計劃狀態變更為“中止”；6月19日，保利置業的一項額度為15.14億元的購房尾款ABS中止；6月15日，金融街擬發行的50億元公司債券被中止；6月15日，天津天房瑞城的一筆9.98億元限價房委托貸款債權ABS出現中止；6月13日，云南城投擬發行25億元公司債顯示中止；6月11日，泰禾集團的70億元再融資非公開融資計劃中止審查。

       再往前翻，5月最后幾天，房企的融資計劃同樣被中止。5月30日，房地產企業合生創展集團有限公司2018年非公開發行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發行額度為31億元；5月29日，廣州富力地產股份有限公司非公開發行60億元2018年住房租賃專項公司債券遭遇中止；5月28日，碧桂園擬發行的一筆200億額度的小公募債，狀態也顯示為“中止”；5月25日，花樣年集團擬發行的50億元住房租賃私募債同樣顯示“中止”。

       不難發現，短短一個月左右，十余家房企百億元的發債計劃被中止。與一般企業負債相比，房企負債具有數量大、期限長，受宏觀經濟和政策影響大、風險高等特點。這決定了絕大多數房企貌似實力強大，但實際上卻很脆弱。因此，在近來房企債務違約的風險加持下，大型房企的發債渠道也在收緊，監管層對房企發債的態度更加審慎。

       6月底，發改委下發《通知》規范房企境外發債，再度加大房企融資難度。7月份，監管部門再次要求：公司債只能還公司債，票據只能還票據。業內人士推斷，此舉可能抑制企業通過大量短融來兌付即將到期的長期債券，進一步收緊了房企的融資渠道。

       償債高峰悄然而至 境內外融資難度加大

       新債不讓發，舊債則面臨到期風險。今年房企的日子并不像業績報表顯示得那么亮麗。

       在2015年至2016年的樓市熱潮中，不少房企為了更快速地擴張，紛紛加大了發債力度，通過公司債等形式補充流動資金。但進入2018年之后，由于部分三年期以內的債務到期，償債高峰期也悄然而至。即便今年上半年銷售業績喜人，不過回款的力度顯然抵不過其高企的負債。

       數據顯示，2017年末，60家重點房企有息負債占比達84.1%，增加3.1個百分點。2017年，總有息負債超過千億元的房企有14家，較2016年增加6家，90%的房企總有息負債在上漲，且超過一半的企業負債增速有所增加。

       Wind數據顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，房企負債率已經達到了13年來的一個峰值，為2005年以來的最高位。2008年至今10年間，房地產行業整體負債率上升了將近20%。

       海通證券的報告也顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019年至2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元，規模之大史無前例。

       與負債率攀高對應的是融資渠道的收緊。

       同策研究院的報告顯示，典型房企融資總額環比大幅下降，境內外融資難度增加，房企資金面臨考驗。同策研究院對萬科、恒大、綠地、碧桂園、保利地產在內的40家上市房企進行了監測研究發現，2018年5月，這40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環比4月的769.12億元下降41.43%，融資總額為近一年（2017年5月至今）最低。

       一位全國排名前十的房企北京負責人告訴北青報記者，目前的房企融資利率超過了15%，這還是針對大型房企，中小房企根本鮮有能獲得貸款的。

       不只是國內融資加大難度，房企海外融資額同樣大幅下降。數據顯示，5月份外幣融資總額呈現大幅下降，環比上月外幣融資總額376.12億元下降了75.21%。這也印證了之前外匯管理局提出的“對房企借外債的審慎態度”，同時也意味著房企尋求境外融資難度系數攀升。對此，業內人士表示，房企資金將面臨嚴峻考驗，境內外融資難度均加大。

       克而瑞發布的分析報告也指出，2018年下半年房企的境外融資將會受到較大的沖擊，融資渠道收窄令融資成本上升成為必然，而隨著境外發債政策的進一步收緊，房企未來在境外發債方面將受到多重阻攔。

       房企壓力大 有的“賣身”有的裁員

       債務逼壓下，融資成本更高，無論是大型上市房企還是規模較小的中小房企，都面臨著償還債務的問題，大房企還可以變賣資產籌錢；小房企則如同風雨飄搖的小舟，隨時都有傾覆的風險。

       上市房地產公司中弘股份，近期就陷入了債務危機，擬出售海南如意島項目緩解債務危機。中弘股份16日發布的公告顯示，公司及下屬控股子公司新增逾期債務本息合計金額為2.065億元，全部為各類借款。截至公告日，該公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為43.19億元，全部為各類借款。背負40多億元債務的中弘股份可能成為有史以來第一家因為債務無法兌現而倒閉的房地產公司。

       相比之下，同為上市公司的華夏幸福則通過大規模賣股權，引進了合作方，化解資金難題。7月10日，華夏幸福突然公告，公司控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。雙方當日簽訂了《股份轉讓協議》。聯想到華夏幸福之前因為重點布局的環京項目陷入限購泥潭，市場一直有其資金鏈緊張的傳聞，這次的突然股份轉讓透著些滄桑的意味。轉讓完后，加上關聯方此前就持有的0.18%股份，平安資管一共持有19.88%，成為華夏幸福第二大股東，華夏控股持股比例從61.67%變為41.97%。

       另一家上市房企泰禾集團，由于近年來的高負債擴張，在去杠桿的緊縮政策下，同樣暴露了資金問題。先是在7月初，市場傳言泰禾集團的關聯方泰禾投資推出了一款面向內部員工的基金產品，認購門檻從100萬元起，預期收益高達18%；如果認購金額超過300萬，收益則達20%。但隨后，泰禾集團公開否認了向員工借款或發售融資產品的計劃。

       此后，不足一個月，泰禾集團又被爆出大規模裁員，部分區域裁員比例在30%。對此泰禾集團很快公開回應，一方面并沒有直接否認大規模裁員；另一方面，著重強調是為了實現人才的結構升級，211、985院校畢業生是高端人才的基本條件。

       不難看出，無論是中小房企還是年銷售額超過千億甚至兩千億的大型房企，都面臨著資金鏈安全的考驗。這還只是眾多房企生存現狀的一個縮影，更多的房企采用了“降薪”“扣獎金”“賣項目”等方式努力維持。

       自救 房企對資金回籠要求更高

       這還是處于嚴格監管下的上市房企，大量未上市的中小房企日子更加不好過。

       據某位中小房企融資負責人透露，無論是銀行還是民間融資借貸，對房企的放貸不像以往那么寬松了，房企融資環境愈發嚴峻。尤其是小型民營房企，融資成本越來越高，能夠借到的都是小額度高成本的短期“過橋”借貸，并且還款條件相當苛刻，如果逾期，借款方甚至可以變賣抵押物。相對而言，資源會向大房企和優勢房企集中，包括有限的銀行貸款額度及基金、戰略投資者都會優先“傾斜”大房企。

       這反映了當前房地產市場的困境，中小房企融資越來越困難，甚至面臨“生死關頭”。

       中原地產首席分析師張大偉認為，從資金情況看，目前房地產企業的資金壓力相比2015年至2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

       但好在今年二、三、四線城市的房地產銷售保持強勁，業內認為今年房企繼續刷新歷史銷售紀錄基本接近定局。整體銷售向好，也給了融資成本高、債務高企的中小房企更多的騰挪空間。

       房企6月份業績表現較為突出。有業內分析認為，這主要是由于多地政府對預售許可證管控有所松動，房企在嚴苛調控和巨大資金壓力下，高周轉和降價加速推案意愿明顯增強，以價換量實現業績規模的增長。

       對于下半年房地產市場的發展預期，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，下半年部分房企會出現一些微妙變化，比如，考慮到資金層面的收緊對業績產生的影響而選擇以價換量的策略。單純從銷售金額看，下半年還會保持強勁的態勢。

       同時，銷售回款之外，房企也會尋求創新融資的方式。在租購并舉的政策環境下，ABS/REITs類產品亦有所發展。此前保利、碧桂園、越秀等企業都已申請發行住房租賃類REITs產品。7月5日，由恒大發行的資產支持證券——ABS產品“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”通過了發審會，未來將在上交所發行。這類ABS和類REITs的產品不斷推出，也給房企多了一種融資創新的選擇。