摘要：在樓市版圖里，津門(mén)從來(lái)算不上是熱點(diǎn)。以前是環(huán)京，并沒(méi)有環(huán)津；現(xiàn)在有了雄安，大家討論的也是雄安周邊，并不是天津周邊。雖然身為直轄市，但天津在樓市版圖里的熱度別說(shuō)趕上北京、上海、深圳，就連杭州、南京等二線城市都難以企及。

       但這一切的轉(zhuǎn)變，很可能就源于上周天津發(fā)布的“海河計(jì)劃”。最低限制為全日制高校本科畢業(yè)生不超過(guò)40周歲就可以申請(qǐng)落戶，讓天津在發(fā)力搶人大戰(zhàn)的同時(shí)，樓市未來(lái)空間也變得難以想象。

       暗潮涌動(dòng)的津門(mén)樓市

       在金融公司工作的張斌(化名)上周末匆匆趕到了天津，像很多同行人一樣，他的目的就是去現(xiàn)場(chǎng)了解天津的落戶情況。在此之前，來(lái)自河北邢臺(tái)的張斌早就在燕郊買了房，但在北京工作，是一位真正的北漂，平日里很少到天津的他，幾乎對(duì)于這里是完全陌生的。但聽(tīng)說(shuō)天津出臺(tái)了新落戶政策，不用買房就能落戶，門(mén)檻極低，于是他依然在第一時(shí)間趕到了津門(mén)。

       上周，天津?qū)ν庑�布啟�?dòng)《天津市“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃》，該計(jì)劃規(guī)定，全日制高校本科畢業(yè)生不超過(guò)40周歲，碩士研究生不超過(guò)45周歲，博士研究生不受年齡限制，可直接落戶天津。“海河英才”計(jì)劃發(fā)布不到24小時(shí)，天津官方發(fā)布消息，已有30萬(wàn)人申請(qǐng)落戶。很多像張斌一樣的北漂趕到天津。根據(jù)北京青年報(bào)的探訪報(bào)道，周末21日凌晨2點(diǎn)便有人在辦事大廳外排隊(duì)。

       “最終沒(méi)有辦成，因?yàn)樾枰�調(diào)檔。”張斌告訴北青報(bào)記者，雖然暫時(shí)沒(méi)辦成，但他順便去武清等地看了一圈，發(fā)現(xiàn)售樓處都已經(jīng)擠滿了人。

       由于天津出臺(tái)了多項(xiàng)政策補(bǔ)丁，包括調(diào)檔案等方式增加了落戶難度，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，未來(lái)潛在的入戶大軍，在被嚴(yán)格限購(gòu)打壓了許久的天津開(kāi)發(fā)商眼中，就是未來(lái)隨時(shí)可能轉(zhuǎn)化的潛在購(gòu)買力。

       李文(化名)是天津?yàn)I海新區(qū)某項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，他管理的項(xiàng)目售價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右，并且主打70-90平方米的小戶型，是名副其實(shí)的剛需盤(pán)。李文告訴北青報(bào)記者，僅從他的單一項(xiàng)目來(lái)看，在海河計(jì)劃出臺(tái)的前后，購(gòu)房人的情緒是完全不一樣的。

       來(lái)買他們項(xiàng)目的購(gòu)房人多是純剛需，在海河計(jì)劃出臺(tái)前，遇到了多個(gè)希望延長(zhǎng)首付款支付時(shí)間的請(qǐng)求。有一位已經(jīng)簽約的購(gòu)房人，就因?yàn)閮H差2萬(wàn)元的首付款，要求多給出一周左右的富裕時(shí)間。最后經(jīng)過(guò)協(xié)商多給出了他3天時(shí)間，才湊齊了這2萬(wàn)塊。

       那時(shí)候成交一套房很不容易，李文告訴北青報(bào)記者，售樓處工作日往往一套成交都沒(méi)有，周末的高峰也不過(guò)10套左右。但就在海河計(jì)劃出臺(tái)后的第一個(gè)周末，僅周六一天，項(xiàng)目就接待了數(shù)十組看房人，當(dāng)天簽約25套，是今年以來(lái)的成交最高的周末。

       不僅是濱海新區(qū)的剛需盤(pán)，位于武清的幾個(gè)項(xiàng)目也在周末迎來(lái)了不少看房人。某在售項(xiàng)目一位銷售人員告訴北青報(bào)記者，周末的帶看量明顯上升，100萬(wàn)-200萬(wàn)左右的剛需盤(pán)最受關(guān)注，一半以上的看房人都是非天津本地的購(gòu)房人。

       “海河計(jì)劃在引進(jìn)人才落戶的同時(shí)，也改變了很多人對(duì)于天津樓市未來(lái)的預(yù)期，即便暫時(shí)的成交主力還是天津本地的剛需。”李文告訴北青報(bào)記者，雖然雖然天津人才落戶不斷打補(bǔ)丁，但最關(guān)鍵的調(diào)檔并不是難突破的問(wèn)題，原本辦理天津戶口的中介現(xiàn)在都轉(zhuǎn)行辦理落戶天津所需的檔案調(diào)入。購(gòu)房人也看在眼里，所有放開(kāi)人才引進(jìn)的城市幾乎都出現(xiàn)了搶房，所以很多原本猶豫的購(gòu)房人抓緊下手。

       趁機(jī)出貨成共識(shí)

       此前天津方面公布，在海河計(jì)劃上線的第一天，申請(qǐng)人數(shù)就突破了30萬(wàn)，即便出臺(tái)了多項(xiàng)打補(bǔ)丁政策，提高了落戶門(mén)檻，但未來(lái)仍會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的新天津人入住，其中大部分都是北漂的購(gòu)房人，其數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了天津樓市一年的成交量。

       天津我愛(ài)我家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2017年，天津新房成交了1280萬(wàn)平方米，假設(shè)按照每套成交房源90平方米計(jì)算，2017年天津成交的新房套數(shù)約為14.2萬(wàn)套，而海河計(jì)劃的申請(qǐng)落戶人已經(jīng)突破了30萬(wàn)。這些潛在申請(qǐng)人信息是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的，也被認(rèn)為是未來(lái)的潛力購(gòu)房人。

       天津樓市會(huì)趁熱漲價(jià)嗎？

       至少在目前看來(lái)，開(kāi)發(fā)商并不愿意提價(jià)。李文告訴北青報(bào)記者，在海河計(jì)劃出臺(tái)后，就跟幾個(gè)同行探討了一下，最終大家一致認(rèn)為，趁機(jī)出貨盡快跑量才是最要緊的。尤其是趕在6月30日之前，抓緊取證供貨，萬(wàn)一調(diào)控升級(jí)或者人才引進(jìn)門(mén)檻大幅提高，都可能對(duì)市場(chǎng)形成新的沖擊。畢竟限購(gòu)?fù)�力猶在，不會(huì)對(duì)價(jià)格形成大幅波動(dòng)。

       一些天津新盤(pán)的定價(jià)也確實(shí)采用了快銷的策略。像天津東麗區(qū)的金茂悅項(xiàng)目，近期就有推盤(pán)打算，定價(jià)并未因?yàn)楹：佑?jì)劃出臺(tái)而波動(dòng)。一位該項(xiàng)目的銷售人員表示，上東金茂悅預(yù)計(jì)首次開(kāi)盤(pán)計(jì)劃推出小高層精裝修產(chǎn)品，戶型為83-99平方米的二至三居。首次開(kāi)盤(pán)的價(jià)格會(huì)比較優(yōu)惠，應(yīng)該在3.5萬(wàn)元/平方米左右。不僅如此，其實(shí)項(xiàng)目還有部分內(nèi)部?jī)r(jià)房源，尤其是99平方米的三居室，內(nèi)部?jī)r(jià)房源起價(jià)約為260萬(wàn)元/套，單價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，這個(gè)單價(jià)幾乎是貼著地價(jià)成本線在賣。

       根據(jù)公開(kāi)資料顯示，上東金茂悅是去年拍得的天津東麗區(qū)地塊，當(dāng)時(shí)金茂以31.5億元競(jìng)得此地，折合樓面價(jià)約為26413元/平方米，溢價(jià)率45.5%。按照這樣的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是內(nèi)部房源價(jià)格還是公開(kāi)售價(jià)，都顯得誠(chéng)意十足。

       李文還表示，如果樓市成交量整體大幅提升，存貨消化殆盡，有可能提升價(jià)格，不過(guò)大概率會(huì)是捆綁裝修等方式的暗暗提價(jià)，用來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)。但現(xiàn)階段肯定是趁著海河計(jì)劃的熱度，抓緊出貨。

       搶人才如何才能與房地產(chǎn)脫鉤

       事實(shí)上，天津樓市的搶購(gòu)表現(xiàn)并不意外，早在天津之前，各地頻發(fā)的人才新政都引發(fā)了區(qū)域的搶房現(xiàn)象，住建部甚至公開(kāi)約談相關(guān)城市，并明確表示限購(gòu)政策不會(huì)松綁。

       中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。疊加2017年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了多次人才吸引政策，包括天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、鄭州、沈陽(yáng)、濟(jì)南、西安等。尤其是西安、成都、南京，因?yàn)槿瞬耪�策的放寬，都發(fā)生了一房難求的搶房場(chǎng)景。

       通過(guò)低門(mén)檻人才引進(jìn)的落戶政策，成功繞過(guò)之前作為限購(gòu)的大殺器。對(duì)于這些城市的做法，北京房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)特別是防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)是國(guó)家任務(wù)的重中之重。在去杠桿、擠泡沫、目光緊盯樓市調(diào)控的當(dāng)下，很多城市在“房住不炒”的緊箍咒上通過(guò)發(fā)動(dòng)所謂的“搶人大戰(zhàn)”，形成了變相放松調(diào)控，放松限購(gòu)的情況。

       僅從最近房?jī)r(jià)上漲城市看，其中大部分發(fā)布過(guò)人才引進(jìn)政策。以最典型的西安為例，4月房?jī)r(jià)環(huán)比再次上漲1.6%，與寬松的人才引進(jìn)政策的確有很大關(guān)系。

       “大部分城市沒(méi)有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡(jiǎn)單的吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。從天津的人才新政來(lái)看，不斷打補(bǔ)丁，說(shuō)明之前沒(méi)有做好預(yù)期，天津當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)出現(xiàn)了升溫跡象。”一位業(yè)內(nèi)專家表示，天津的海河計(jì)劃雖然與房地產(chǎn)沒(méi)有直接關(guān)系，但幾萬(wàn)幾十萬(wàn)的潛在落戶人口，無(wú)論怎么看，都將推動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘械某山弧?/p>

       不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也表示，從住建部對(duì)多個(gè)城市的約談看，這些約談反復(fù)地向外界傳遞了一個(gè)清晰的政策信號(hào)，就是必須繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的基調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松。未來(lái)各城市的低門(mén)檻引進(jìn)人才的戰(zhàn)略可能被要求更加規(guī)范，不能只引進(jìn)人才，卻沒(méi)有用人才，吸引的人也不能只是為了買房，這樣并不會(huì)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。