摘要：2017年即將過去,2018年樓市的調(diào)控政策成為大眾關注話題。目前來看,政策放松的可能性并不大。12月23日,住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上表示,明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

其實,從2017年開始,隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺,房價結(jié)束了快速上漲,房地產(chǎn)開發(fā)投資進一步放緩。在“房住不炒”精神的指引下,2018年的房地產(chǎn)市場將何去何從?市場研究機構(gòu)中國指數(shù)研究院和鏈家研究院都接受了北京青年報記者的采訪,針對樓市下一步走向發(fā)表了自己的意見。比較統(tǒng)一的是,業(yè)內(nèi)專家普遍認為,2017年將成為“超級繁榮期”的尾巴,中國房地產(chǎn)市場在調(diào)控壓力下預計總體將保持穩(wěn)定的態(tài)勢。

政策

松動幾無可能

樓市從熱到冷最關鍵的因素就是一系列調(diào)控的組合拳,需求端的限購、供應端的嚴控商辦、信貸端的去杠桿等等,一系列的手段讓樓市迅速降溫。但同時由于曾經(jīng)樓市調(diào)控出現(xiàn)過先緊后松的情況,因此,這次調(diào)控政策能堅持多長時間成了購房人普遍關心的話題。

對此,中國指數(shù)研究院分析師對北青報記者表示,短時間內(nèi),將無法看到政策的松動。監(jiān)管層已經(jīng)一再強調(diào),此次的樓市調(diào)控將建立長效機制。長效機制建設迎關鍵期,市場中長期運行環(huán)境逐步確立,短期調(diào)控不會放松。

另外,未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的,不是用來炒的”這一明確的主線,堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松,保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性,把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險作為重中之重,引導好市場預期。

鏈家市場研究院院長楊現(xiàn)領也認為,年末中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟工作指出,2018年要引導和穩(wěn)定預期,加強和改善民生,要加快住房制度改革和長效機制建設。明年將是長效機制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點,將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。樓市政策不存在放松的可能。不過他同時也表示,由于現(xiàn)在北京等一線城市的政策已經(jīng)十分嚴厲,因此政策大幅加碼的可能性也不大。預計明年調(diào)控政策將以維持穩(wěn)定為主。

新房

投資增速進一步下滑

對于明年的新房市場走向,中國指數(shù)研究院的市場分析師告訴北青報記者,根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落,價格趨穩(wěn),新開工、投資中低速增長”的特點。

“2018年新房投資增速將進一步下滑”的觀點楊現(xiàn)領也表示認同,他認為,除了貨幣信貸政策的收緊之外,新房投資增速的進一步下滑還在于棚改貨幣化的支撐力量弱化,以及房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴格受限、融資成本上升等方面。棚改由過去年均600萬套減少到500萬套,對銷售的拉動作用逐步減弱。

具體來看,2018年,不同城市的走勢會產(chǎn)生明顯的差異。其中,一線城市的成交量可能會有所上升,原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制,市場成交量明顯低于正常水平。以北京為例,調(diào)控后北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位,明顯低于2015年的正常水平。隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多,市場會小幅回暖,2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平,向正常水平恢復,但房價總體將保持平穩(wěn)。

信貸

個貸交易持續(xù)下滑50% 杠桿買房門檻增高

眾所周知,信貸一向是決定樓市冷暖的重要指標�！霸跊]有加杠桿的情況下,房地產(chǎn)的驅(qū)動力將回歸基本面。”楊現(xiàn)領表示。

事實上,受全年信貸政策從緊的影響,2017年個貸市場成交量表現(xiàn)不佳。據(jù)“賺賺金融”數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2017年京個貸市場全年交易量同比去年下跌近50%左右。在全年整體交易量中,從二季度開始成交量的下滑尤為明顯,主要是源于上半年“3.17”政策對購房人心理造成了較大影響,導致了成交量的下跌。

通過2017年1-12月全年個貸市場成交量的走勢圖可以看出,全年的走勢皆呈現(xiàn)出下滑的趨勢�！百嵸嵔鹑凇逼放七\營中心總監(jiān)吳昊表示, 今年銀行首套與二套房的利率紛紛取消了折扣優(yōu)惠。自從5月份開始,二套房利率調(diào)整為上浮20%,而下半年從9月開始,首套房利率陸續(xù)調(diào)整為基準或上浮5%,首套與二套利率的雙重上浮,都為購房人買房增加了不少壓力。

除此之外,由于今年銀行按額度配比發(fā)放貸款,因此在整體信貸政策趨緊的情況下,銀行貸款發(fā)放的整體水平便較為緩慢。尤其是進入三季度和四季度后,各家銀行的放款更是異常緩慢,而且貸款審批和辦理的審查也比往年更為嚴格。這些都導致了個人住房貸款交易量的持續(xù)下滑。不過吳昊預計,明年購房人對于房價及二手房市場的觀望心態(tài)或?qū)⒅饾u松弛,因此成交量可能出現(xiàn)穩(wěn)步回升的趨勢。

市場

2018年整體樓市將下行

對于2018年的整體樓市走向,中國指數(shù)研究院分析師表示,總體來看,本輪周期將持續(xù)5年或更長時間,預計2018年市場將下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響,將出現(xiàn)回調(diào),全年降幅將達到9.3%~11.3%,其中一線城市的銷售面積將保持平穩(wěn),二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降,三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市面臨市場下行的壓力。

鑒于一二線城市銷售回落,房企新開工意愿不足,將使全國新開工增長受限,預計全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。投資方面,受到新開工增速放緩的影響,預計2018年企業(yè)補倉意愿保持理性,在拿地投資支撐下,投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長,范圍在5.1%~7.1%之間。價格受到銷售回落影響,預計全年保持平穩(wěn)。