近來多個城市不少新開樓盤都開展了各式促銷活動，從目前市場成交來看，更多的促銷只是噱頭，實際上開發商寧愿高價從市場拆借資金來維持資金運轉也不愿意降價銷售。若房企不拿出降價誠意，2011年樓市仍要面對“鐵九銅十”的慘淡經營。

　　機構統計數據顯示：中秋小長假期間，上海共有6個新建住宅項目開盤或加推，總計推盤量1000余套。從成交來看，低總價、小戶型房源仍頗受市場追捧，個別高端項目也銷售較好，不過市場總體走勢依然低迷。

　　據佑威及樓市專評網9月12日統計，9月前11個交易日，上海全市新建商品住宅僅成交19.17萬平方米，不到自2005年有網上房地產交易記錄以來同期平均水平的一半。

　　佑威機構執行董事、樓市專評網首席分析師黃志堅表示，從9月的前11個交易日看，全市新建商品住宅僅成交了19.17萬平方米，比去年同期的40.21萬平方米大跌52.34%，同時也只有近6年同期平均成交量的46.27%。

　　已有樓盤實際降價

　　9月18日下午，寶山該樓盤售樓處里客戶眾多。據一楊姓銷售主管介紹，此次加推為樓盤尾盤，共3棟高層房源530套。主力戶型為46平方米、57平方米一房，63-70平方米兩房，另有74平方米、96-98平方米、118-123平方米頂層復式公寓，均價2.3萬元/平方米。9月11日開盤到現在，已經訂售出210套，40%的銷售率大抵符合開盤前預期，其小戶型、低總價的房源特點吸引了不少剛需客戶。

　　在該售樓處現場，一對青年夫妻已經簽完了預售合同，他們購買的是一套面積57平方米、單價1.7萬余元的一房。“這里的戶型不錯，四五十平方米的一房都有，總價才98萬元。”由于是首次購房，只需交三成29萬多元的首付，“對于我們來說還是能夠接受的。”夫妻倆說，該樓盤5層以下的價格最多能比周邊二手房便宜6000元/平方米左右。

　　“小戶型成交占了絕大多數，總價最低的只有78萬元。”該主管說，開盤當天，售樓處推出了每平方米減500元的優惠，一次性付款打9.8折，另外購買10樓以上的前80名客戶附送地下停車位一個。購房者以上海本地人為主，外地戶籍的購房者占比約20%。“購房者以剛需為主，有的是婚房，有的是單身居住，也有一些賣舊房換新房的客戶。”該主管稱，樓盤上一次公寓開盤是2010年10月，當時推出的是130平方米以上大戶型，當時的均價也為2.3萬元/平方米左右。

　　打折促銷風潮涌現

　　9月18日下午，記者來到浦東唐鎮某樓盤售樓處，一位林姓銷售代表介紹稱，該盤9月10日開盤推出2棟共約130套精裝修高層公寓，面積在123-240平方米之間，均價在3.8萬元-4.5萬元/平方米;另有16套294-398平方米精裝修大平層官邸，均價4.5萬元-7萬元/平方米。買房者均可享受9.7折優惠。

　　一名家住浦東黃鎮的看房者表示，自己已有一套房子，原本打算再買一套用于投資，但看了這里的房子后說：“樓盤品質和周邊環境都還不錯，就是價格太貴了，再買一套還要交房產稅，承受不起。”

　　銷售代表稱，開發商當初拍地拍得的樓板價就達1.7萬元/平方米，加上精裝修成本較高，因此才出現目前的定價。不過該樓盤離軌交2號線步行只有15分鐘路程，在建的迪士尼樂園距此地8公里左右，相關配套設施完善之后，還是有升值空間的。

　　克而瑞分析師楊晨青表示，從上周末的表現看，上述兩盤的成交屬比較正常的情況，像寶山項目的價格在其所處板塊中是相當低的，一般說來，小戶型房源的單價要比大戶型房源的單價高。與去年10月大戶型開盤價相比，今年9月的小戶型開盤價格和之前一次持平，表明該樓盤實際已經降價。“這說明契合剛性需求的小戶型房源，只要價格上有所下調，就會取得不錯的銷售業績。”

　　另外，記者還電話調查了其他四個新開樓盤，據銷售人員介紹，這些新房源都有一定的購房優惠，目前銷售情況還不錯。#p#副標題#e#

　　9月成交或創歷史最低

　　分析師薛建雄表示，浦東唐鎮項目此次推出的大平層價格和之前一次推盤差不多，公寓房的價格也較有吸引力，同時還有9.7折的優惠。寶山項目2.3萬元/平方米的均價在周邊一手樓盤中也算比較低的，加上超小戶型、超低起價，對剛需客戶具有較強吸引力，像那對青年夫婦以1.7萬元/平方米所購房源，周邊同質二手房的價格要在2.2萬-2.3萬元/平方米。

　　楊晨青說，得益于5、6、7三個月成交量的逐漸走高，上海上半年樓市的市場成交相比2010年上半年是增長的，這主要是由于一些個別項目價格下調所帶動，如考察具體樓盤的銷售率，則比2010年嚴重下滑。2010年9、10月份和12月的兩撥放量，則使得2010年下半年市場成交快速拉高，2011年下半年要想重現2010年下半年的火熱成交，已無可能，2010年全年的成交也將無法和2010年相提并論。

　　2011年9月前11天的市場成交只有20萬平方米不到，按此推算，如2011年9月的月成交為60萬平方米，則將創下網上房地產有市場記錄以來，已經達到了歷史最低點。2011年9月果然如預判的那樣，在政策疊加效應下“九不金”，“成色”很差。