摘要：走過限購限貸的傳統(tǒng)線路，多地樓市開始探索針對銷售端的調(diào)控手段，或直接限制銷售價(jià)格，或?yàn)榉课荨稗D(zhuǎn)手”設(shè)置時(shí)間門檻。在業(yè)內(nèi)人士看來，樓市調(diào)控已邁入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”，未來實(shí)施限售城市或超過50個(gè)。

       限售！超36城啟動了！范圍將快速向三四線城市蔓延　

       始于今年3月的限售政策，迅速成為全國樓市調(diào)控的主流，甚至出現(xiàn)了“一日三地”齊限售的情景。5月20日，長沙、無錫、嘉興三地相繼出臺限售政策，進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控力度。

       據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個(gè)城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。

       從統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)可以看出，三線城市房價(jià)環(huán)比漲幅已超過一二線城市。4月份，70城房價(jià)中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽、揚(yáng)州、金華、昆明、西安、韶關(guān)，最高漲幅為2.6%，幾乎被三線城市包攬。

       “相比往年，本次調(diào)控周期最明顯的是增加了限售+限商。”張大偉說，當(dāng)下一線城市主要特點(diǎn)是限制商辦項(xiàng)目購買，北京、上海等地全面收緊；而對其他城市來說，限售的范圍越來越大，預(yù)計(jì)將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。

       在張大偉看來，樓市“減法”已做到極致，調(diào)控邁入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。

       樓市拐點(diǎn)真的要出現(xiàn)了？北上廣房價(jià)降了！

       6月12日中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年5月一線城市北京、上海、廣州的房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)了下降。

       上述城市5月房價(jià)中位數(shù)分別為每平方米61685元、54458元、22273元，分別比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一個(gè)一線城市深圳房價(jià)中位數(shù)為每平方米50423元，同比上升0.5%。

       一線城市一些周邊地區(qū)房價(jià)也在下降。其中5月天津、石家莊、佛山、廊坊房價(jià)中位數(shù)分別下降了4.2%、0.48%、9.1%、8.4%。

       如果按照房價(jià)指數(shù)來看的話，5月一線城市北京比4月下降4.09%，天津下降1.97%，深圳下降0.36%，上海上升0.44%。京津冀5月房價(jià)環(huán)比下降4.22%，廊坊下降8.54%。

       房價(jià)指數(shù)（BHPI）由中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組根據(jù)采自互聯(lián)網(wǎng)的數(shù)百萬條存量住房實(shí)際成交價(jià)數(shù)據(jù)，利用最新互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)分析技術(shù)和國際通行的重復(fù)交易指數(shù)模型計(jì)算。

       住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，2017年5月熱點(diǎn)城市房價(jià)漲速整體回落。北京房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌。但5月重慶、廣州、青島、成都、濟(jì)南等城市房價(jià)環(huán)比漲幅仍然偏高。

       據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止2017年4月，一二線城市整體來看，多數(shù)城市年初至今價(jià)格普遍上漲10%以內(nèi)。

       截止2017年4月，一線城市中的北京、上海、深圳的新房銷售面積同比收縮超過20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房價(jià)漲幅超過10%，深圳房價(jià)年初至今負(fù)增長。

       4月一二線城市新房銷售面積和價(jià)格變化

       猛然失血的樓市，讓一線城市的交易驟降：

       上海：在整個(gè)2016年經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)量上漲之后，2017年的上海二手房交易面積連續(xù)負(fù)增長。

       深圳：在2016年6月之后，交易量就開始了負(fù)增長。2017年4月，深圳交易量同比-67%，價(jià)格同比5%。

       北京：2017年以來二手房成交面積已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長。

       廣州：是一線城市中唯一沒有出現(xiàn)交易量負(fù)增長的城市，但交易價(jià)格同比僅為6%，向深圳收斂，遠(yuǎn)低于北上。

       從目前種種跡象來看，2017年，房貸市場再出現(xiàn)2016年般的暴增情況的概率幾乎為零。

       一名信貸從業(yè)人士對第一財(cái)經(jīng)表示：“目前，國家金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控、利率差和市場需求正在互相博弈。整體而言，今年銀行的放貸總量相比去年，增幅會有所收縮。”

       監(jiān)管大年，市場小年。去年樓市火熱，寬松的信貸環(huán)境是主因。而如今房貸利率上調(diào)，導(dǎo)致購房成本增加，或?qū)⒊蔀榻衲陿鞘邪l(fā)展下行的一個(gè)關(guān)鍵因素。

       事實(shí)上，由于央行收緊流動性，銀行獲得資金成本也在上升，如果繼續(xù)維持房貸折扣，銀行將無利可圖。所以，如果央行不放松銀根，未來會有越來越多的城市提高房貸利率。樓市或面臨一個(gè)新時(shí)代，就是對炒房客的“溫水煮青蛙”。如果你這個(gè)時(shí)候，還希望未來兩年房價(jià)大漲，并據(jù)此投資，很有可能落入流動性緊縮帶來的陷阱。

       這一次不一樣了，開發(fā)商下半年日子不好過?

       由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，貨幣信貸與資金，對于樓市的影響很大。

       易居地產(chǎn)研究院曾研發(fā)了一份季度報(bào)告，構(gòu)建了一個(gè)中國房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)。其中包括9個(gè)細(xì)分指標(biāo)，能夠在總體上反映房地產(chǎn)業(yè)所面臨的貨幣政策與資金面的松緊程度。

       如下圖，本輪房地產(chǎn)短周期，中國房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)最高值出現(xiàn)在2016年一季度，屬于寬松區(qū)間，其后下行，2017年一季度已降至正常區(qū)間，易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計(jì)下半年將滑入偏緊區(qū)間。

       他認(rèn)為，雖說當(dāng)前很多開發(fā)商仍然錢多、膽大、搶地王，但半年之后，他們就會感到捉襟見肘了。

       這一輪不同以往，資金對樓市走勢的影響有多大？在易居研究院的報(bào)告中，將房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)與30城住宅成交面積增幅比較，發(fā)現(xiàn)二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已經(jīng)由去年大幅正增長，逆轉(zhuǎn)為20%左右的負(fù)增長。

       易居地產(chǎn)楊紅旭認(rèn)為，按過去兩輪短周期的經(jīng)驗(yàn)，金融環(huán)境指標(biāo)不見底，則銷售增幅不會明顯反彈，或者說不會實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。過去兩輪售量負(fù)增長皆持續(xù)了5個(gè)季度。這一輪，預(yù)計(jì)持續(xù)的時(shí)間可能更長些。

       樓市“去杠桿” 利好剛需購房者

       “事實(shí)上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易周期，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言。

       即使現(xiàn)在在限售城市購買新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限售明顯打擊了投機(jī)投資需求，降低房地產(chǎn)市場的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性。“對于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)越來越大”。

       短期投資風(fēng)險(xiǎn)增加，反過來看，對準(zhǔn)備長期持有的剛需購房者卻是利好。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示，限售保證了市場的穩(wěn)定發(fā)展，未來真正有需要的購房者才會買房，有利于樓市長期平穩(wěn)發(fā)展。