摘要：傳統的5-7月都是學校的畢業季，租金市場本該迎來量價齊升的旺季，但今年卻有些一反常態，很多區域的租金價格非但沒有明顯上漲，反而出現了下跌。甚至有中介6600元/月收來的房子，不得不以6400元/月的“虧本價”出租。

       我愛我家的統計數據也顯示，5月份北京住宅租賃市場的平均價格為4613元/套，整體租金價格連續5個月維持在4600元上下，值得關注的是，租賃市場中占比最高的兩居室，租金價格在5月份里出現了明顯下調，這也成為今年畢業季房租價格漲不動的主因。

      高價簽的房源甚至賠錢租北京房租漲幅縮小

      樓市的買賣市場受到政策調控的影響，進入觀望僵持的博弈階段。租房市場則開始更多地受到關注。有人說，房子賣不出去了，會有大量房源進入租房市場，平抑租金；也有人說，原來想買房改善生活的現在不敢出手了，又被迫回到了租房市場，所以租金還會漲。

      兩種觀點各有各的道理，但北京青年報記者在走訪了目前的租賃市場后發現，即便畢業季的傳統租賃旺季開始到來，但北京的房租并未像以往那樣應聲而漲，相反，一些區域的房租甚至出現了下調。

      張女士的房子最近就被中介以“虧本價”出租。張女士告訴北青報記者，她在西城區有一套60平方米左右的一居室，年初剛剛花了兩萬塊錢重新裝修了一下，很幸運地趕在“3·17”調控前將房子委托給了我愛我家的相寓進行出租，當時的簽約價格是每個月6600元，簽約兩年，允許每年有一個月的空置期。結果最近委托的中介告訴她，調控之后，就連租賃需求也不再狂熱，雖然每個月打給張女士的租金還是6600元，但實際上中介是以6400元的“虧本價”出租的，只能寄希望合約的第二年租金上漲，才能達到平衡。

      張女士的情況并非個案，北青報記者以租房者的身份咨詢了多家中介，發現即便是畢業季租賃旺季，但漲房租的情況也并不明顯。北五環外立水橋附近的一個鏈家中介告訴北青報記者，現在明天第一城小區，挨著地鐵的兩居室租金價格在5000-6000元左右，而租一個50平方米左右的一居室價錢在4000元上下，相比年初，變化并不大。

      “租房不怎么受政策影響，基本比較平穩。”有中介人士表示。

      東城區崇文門附近一個房產中介告訴北青報記者，現在的租金整體變化不大，但裝修好、位置好的房源還是比較搶手。如果想租金降一些，不急于入住的話，不如再等等。

      “現在趕上畢業季，前來咨詢租賃的人明顯增多了，租金并沒有大的變動，像東二環附近新景家園裝修特別好的一居室報價為7500元，跟年初差不多。如果想淘便宜房源，過了畢業季的熱度，房租有可能會有所下調。”他說。

      在這位中介看來，房租每年都會漲一點，現在報價比去年高，但整體成交價差不多。中介介紹，“以新景家園為例，一居的回遷房在6000元-6500元范圍內，而商品房則要在7000元左右。”

      鏈家網北京站信息顯示，租房板塊下有多個房源均出現了降價標識。其中，降價房源約占掛牌房源總數的三成，多為4000-7000元的中低價房屋。

      “現在二手房市場不景氣，的確不少業主都把原本打算賣的房子租出去了，租賃市場的房源供應量在增加，再加上北京這幾年人口漲幅在減緩，所以北京的房租漲幅也在減緩。”偉業我愛我家市場研究院經理孔丹告訴北青報記者，不過，整體來看，北京房租并沒有出現大起大落，仍舊比較平穩。6、7月份開始，租賃需求開始增多，尤其是90后的租房人占比也明顯提高，使得價格沒有出現明顯波動。

      據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月通過北京我愛我家達成的住房租賃交易量環比4月同期增長了15.7%；月租金均價為4613元/套，環比4月微升0.6%。從今年1月份以來，連續5個月北京的每月套均租賃價格都維持在4500-4600元之間。

      兩居室租金下跌最明顯

      雖然整體來看每套房的平均租金未變，但實際上，在戶型結構上，租金卻發生了明顯變化。尤其是兩居室的租賃房源，租金明顯出現了下調。

      根據我愛我家集團市場研究院的數據顯示：5月北京住房租賃交易房源中，兩居室依舊是絕對主力，占比達52.7%，一居室和三居室及以上戶型的占比分別是32.5%和14.7%。值得關注的是，各戶型的租金價格表現卻恰恰相反。數據顯示：5月一居室的租金價格為4507元/套，環比4月上漲12.3%；三居及以上戶型的租金價格6394元/套，環比4月也上漲4.2%；唯獨成交占比最高的兩居室的租金明顯出現了下調，整體成交月租金為4256元/套，環比4月下降5.5%。

也正因為如此，不少房主感到了租金價格有所下調，但在整體租金統計上表現的卻并不明顯。

      偉業我愛我家市場研究院經理孔丹表示，臨近畢業季，學生的租賃需求占據了主力，條件好一點的更熱衷于選擇一居室；為降低平均租金壓力，也有不少人選擇了大戶型合租，所以一居室和三居及以上戶型的單價有所上升。但整體來看，北京的租金價格仍然保持平穩，并未因為畢業季到來產生明顯波動。

      在租賃區域上，城北依舊是最熱門的租賃選擇區域。數據顯示，5月北京最熱門的五個租房區域分別是回龍觀、上地、立水橋、惠新及和平里，4月份排名較為靠前的后沙峪和清河兩大區域則在5月份跌出前五，被惠新及和平里頂替。與3、4月相比，惠新、和平里等五環內區域的熱度明顯提高，超過了之前的順義、房山等遠郊區域。

      偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，春節過后，租賃人群以返京務工人員為主，人員的行業分布較為廣泛，收入層次豐富，租賃位置的選擇也較為靠外，五環外甚至六環附近的區域也有很多人選擇。到了5月，這些人員基本安定下來，大學生租賃人群開始增加，經濟實力尚可、工作穩定、對通勤靈活度要求較高的他們對租賃地點的選擇也相對靠近城市核心區，所以五環內一些區域的熱度有所提高。

      從年齡結構上看上，1993、1994、1995年出生的，22-24歲的年輕租客有明顯的增長趨勢，這恰恰是今年大學畢業生主要分布的年齡層。可見，隨著大學畢業季的到來，一些大學生已經開始提前找房看房租房，以避過6月尤其是7月的高峰期。

      轉售為租漸成風氣

      除了租金的變化，租賃市場另一大特點是轉售為租的現象漸成風氣。

      “賣不動就租出去，正好抵一部分房貸還款了。”張女士的想法也是不少二手房房主的思路。調控之后，尤其是東城、西城和朝陽區的虛高學區房明顯降溫，二手房成交價格開始松動，不愿意便宜賣的業主紛紛將房子投入租賃市場。

      “孩子9月份就上幼兒園了，公立的擠不進去，只能上價格貴的私立幼兒園，不過一家人也商量好了，正好把閑置的房子租出去，每個月6000元的房租用來補貼上幼兒園的費用。”方女士原本打算賣一套閑置二居室，置換一套新房子的，但調控后二手房價格的松動，讓方女士不愿此時出手，于是暫時擱置了買房計劃，將閑置房子出租，用租金補貼家用就成了她的選擇。

      轉售為租的增多，一定程度上增加了可租賃房源，平抑了租金上漲的動力，也拉高了租賃成交量。偉業我愛我家集團市場研究院統計顯示，2017年5月全月通過北京我愛我家達成的住房租賃交易量較4月增長27.05%，登記的租賃客戶量較4月增長11.1%，市場上行趨勢明顯。而在6月前8日，北京我愛我家的租賃客戶登記量同比5月前8日再次上漲了5.7%。

      即便是房產投資客，也有不少人選擇了出租，已達到“以租養貸”的目的。中介分析師表示，目前房屋市場已經出現了由售轉租的趨勢，而且北京宣布今后5年，將主要通過集體建設用地建設租賃住房50萬套，供應的加大在無形中阻礙著租金的過快上漲。