摘要：房地產(chǎn)脫韁的勢(shì)頭被結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)按下去了。周四（5月18日），國家統(tǒng)計(jì)局公布了4月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)上看，春節(jié)之后的一波房?jī)r(jià)暴動(dòng)，在以北京為首新一輪政策調(diào)控之后，有所降溫。

       相關(guān)媒體根據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局周四公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，4月70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比升9.6%，連漲17個(gè)月，但漲幅連五個(gè)月收窄，低于上月的10%；環(huán)比上漲0.7%，連漲24個(gè)月，漲幅與上月持平。

       4月70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，低于上月的0.8%。

       結(jié)合前幾日公布的數(shù)據(jù)來看：中國1-4月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)15.7%，增速比1-3月份回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額增長(zhǎng)20.1%，增速回落5個(gè)百分點(diǎn)。

       房地產(chǎn)的整個(gè)走勢(shì)已經(jīng)明朗：成交量已經(jīng)緩下來了，房?jī)r(jià)降溫也初見成效。

       4月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)降溫，你的城市是漲是跌？

       國家統(tǒng)計(jì)局公布4月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)城市中30個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落，比3月份增加6個(gè)。從環(huán)比看，23個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比3月份增加13個(gè)；7個(gè)城市由上月上漲轉(zhuǎn)為持平或下降；3個(gè)城市降幅擴(kuò)大。

       三亞、�？诮捣�最大，從曾經(jīng)的領(lǐng)漲到如今領(lǐng)跌（三亞環(huán)比下降1.2%，�？诃h(huán)比下降0.4%）。而部分三四線城市房?jī)r(jià)仍在上漲中，唐山、宜昌的環(huán)比房?jī)r(jià)漲幅都超過2%。

       統(tǒng)計(jì)局稱，初步測(cè)算，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，4月份比3月份回落2.8個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月回落，4月份比3月份回落1.0個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大，4月份比3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

       15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，9個(gè)城市環(huán)比下降或持平。其中，北京、上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別漲0.2%、跌0.1%，深圳持平。

       二手房方面：

       北京、廣州環(huán)比漲幅有較大回落，其中北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比零增長(zhǎng)；合肥、廈門、南京房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，去年的“四小龍”蟄伏明顯；上海、深圳二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅則小幅擴(kuò)大。

       二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最大的是長(zhǎng)沙，達(dá)到4.3%。西安、青島、天津、武漢、沈陽、濟(jì)南、重慶也在1%及以上，漲幅略明顯。東北樓市也有回暖跡象，沈陽、大連二手房?jī)r(jià)顯著上漲。

       易居研究院指出，從城市結(jié)構(gòu)來看，各地差異明顯，總體上板塊輪動(dòng)繼續(xù)，熱點(diǎn)城市漲幅收窄，而弱二線和三線城市漲幅擴(kuò)大。

       國家統(tǒng)計(jì)局分析指出，4月份房?jī)r(jià)漲幅回落的城市增加，主要是因?yàn)?月份熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策加碼所致。

       而最新的消息顯示，各地樓市調(diào)控還有不斷加碼之勢(shì)。

       北上廣深相繼調(diào)控“商改住”、“類住宅”

       北上廣深等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)商辦市場(chǎng)的樓市調(diào)控措施。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“商改住”或“類住宅”的整治行動(dòng)直接目的是，防止住宅調(diào)控后房企將目標(biāo)轉(zhuǎn)向類住宅市場(chǎng)，進(jìn)一步推升商辦用地價(jià)格過快上漲，政府不想商辦價(jià)格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)。

       上海：“類住宅”或成歷史！

       5月17日下午，上海市住建委官網(wǎng)公布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》)，進(jìn)一步強(qiáng)化類住宅的清理整頓力度。納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目近1700萬平方米。

       《意見》出臺(tái)，預(yù)示上海對(duì)類住宅的具體處置，已由區(qū)域?qū)用鏀U(kuò)大至全市層面，同時(shí)，“將停止審批公寓式辦公項(xiàng)目”等規(guī)定也較以往更加嚴(yán)格。

       前一個(gè)月，上海已要求土地出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

       有觀點(diǎn)指出，本次類住宅整治并非短期政策，多次調(diào)控下來，上海今后將不再會(huì)有類住宅。

       深圳：限制商辦轉(zhuǎn)性

       深圳于5月12日發(fā)文限制商辦轉(zhuǎn)性，未來5年，商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建將被嚴(yán)格限制。“新政出臺(tái)后，此類設(shè)施將更多的服務(wù)于辦公需求，即不太可能服務(wù)于居住的需求�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這對(duì)后續(xù)深圳商辦項(xiàng)目有利空效應(yīng)。

       成都：嚴(yán)禁擅自變商為住

       4月21日，成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

       廣州：加強(qiáng)商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

       3月30日，廣州提出加強(qiáng)商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理�！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位”。

       北京：嚴(yán)禁“商改住”

       3月26日，北京住建委發(fā)文調(diào)控商辦市場(chǎng)：“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽薄?/p>

       該政策阻斷了個(gè)人購買未建、在建、在售商辦項(xiàng)目的渠道，同時(shí)為個(gè)人購買二手商辦房屋也設(shè)置嚴(yán)苛門檻。

       中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：3月26日之前3天，北京全市成交量達(dá)850套，而3月26日至3月29日，包括商住公寓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的全口徑商辦項(xiàng)目，全市成交量?jī)H7套。

       至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個(gè)城市落地了針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市。

       房企融資渠道進(jìn)一步收緊

       媒體稱，發(fā)改委二季度起基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文。在樓市的調(diào)控和去杠桿的背景下，房企的融資渠道不斷收窄，資金成本提高。

       從目前的情況看，房地產(chǎn)的主流融資渠道主要包括銀行信貸、信托、定增、發(fā)債、股權(quán)質(zhì)押、基金等方式。如今，大部分資金已經(jīng)被嚴(yán)令禁止進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，融資渠道越來越少。從去年開始銀行理財(cái)資金就已經(jīng)被叫停進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時(shí)銀行在開發(fā)貸和并購貸的審批上更加嚴(yán)格。房企雖仍可通過信托融資，但很多信托的資金成本已經(jīng)超過10%。在企業(yè)債方面，成功發(fā)行的項(xiàng)目寥寥無幾。

       作為房企融資重要渠道的債券市場(chǎng)，今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)發(fā)債112只，融資規(guī)模1096.99億元；而去年同期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債463只，融資規(guī)模4832.47億元。從債券融資規(guī)模來看，今年前四個(gè)月，房企國內(nèi)融資規(guī)模較去年同期下滑77.3%。

       而在國內(nèi)發(fā)債規(guī)模下滑同時(shí)，房企海外發(fā)債規(guī)模一度高企。相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年以來房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模116.95億美元，發(fā)行債券數(shù)量31只，均創(chuàng)同期歷史新高。其中，今年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元，是去年同期的近四倍。

       不過，這種形勢(shì)在二季度已出現(xiàn)微妙變化。

       數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創(chuàng)2013年以來同期次低。

       京津冀跨省聯(lián)動(dòng)：打擊炒房炒地！

       5月16日，北京市通州區(qū)官方網(wǎng)站發(fā)布消息稱，通州將與天津市武清區(qū)、河北省廊坊市建立“通武廊房地產(chǎn)治理工作組”。

       通州加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)行為的打擊力度，計(jì)劃對(duì)逾150家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理。據(jù)通州區(qū)住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通州今年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)清理整治行動(dòng)取得階段性成果，截至目前已開展執(zhí)法檢查289次，約談告誡37次，清理異地經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)113家。

       近日，河北廊坊市政府也傳遞消息稱，4月以來廊坊市加大環(huán)京和環(huán)雄安新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管控力度，防止市場(chǎng)炒作和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，一批涉嫌違法違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)被查處。

       河北省近期再次強(qiáng)調(diào)，針對(duì)環(huán)雄安地區(qū)和環(huán)首都區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一限購，外地人在環(huán)首都購房需提供3年納稅證明。