鏈家地產首席分析師張月告訴記者，8月份尤其最后一周的成交趨勢將會對即將到來的“金九市場”產生一定影響。在調控疊加影響下，2011年的“金九銀十”很難延續往年的成交高峰。

　　張月認為，2011年北京樓市量價“泡沫”已開始消化，限購及限貸政策抑制了市場上大量成交量，同時北京樓市整體價格也出現了下降趨勢。

　　密集轉讓房地產業務

　　8月份結束，房地產市場傳統意義的“金九銀十”隨之到來，但是2011年的市場并不樂觀。鏈家地產市場研究部對8月第四周的市場情況盤點發現，8月第四周北京市二手住宅成交量為1982套，環比8月第三周上漲了9%，同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，連續4月維持成交低位。

　　而部分大型房企已經開始出現降價趨勢，富力、萬科等房企都宣布降價，業內認為這將促使市場上新房價格進入實質性下降階段。開發商擬售價及業主掛牌價與成交價的差距逐漸拉大反映出市場上供需雙方博弈加劇，目前市場上降價趨勢已基本形成，這也使得開發商利潤“泡沫”被逐漸壓縮。

　　公開數據顯示，8月份北京已有12家房企(或項目)發生股權轉讓，這一數字比2011年前7月的總額還要多，其中不乏央企等地產大腕。而今年前7月的市場并購總金額已經明顯超過了去年全年的165.25億。并購案例、數量、總金額及平均單案例并購金額均創造了歷史新高。房地產行業也占據了整體并購市場的第一。

　　截至8月31日，已經有超過一半的上市房企公布了上半年度中報，數據顯示98家上市房企的債務總額達1.01萬億元，多數資產負債率在70%以上，其中33家公司業績有不同程度的下降。四大龍頭企業的資產負債率也都維持高位，其中保利地產達到81.09%，萬科為77.85%。

　　根據中原地產研究部針對11個重點城市的數據監測，7月末11個重點城市存貨總量已達66.9萬套，環比上半年上漲了6.5%。其中存銷比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例，商品房庫存108407套完全消耗需要接近24個月。

　　中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者，“目前樓市庫存壓力開始升級，從中小企業到大型標桿房企，限購帶來的影響全面體現后，房地產行業資金壓力進一步加劇。”

　　張大偉分析認為，“房地產行業進入調整期，樓市下調已成趨勢。部分房地產企業開始壯士斷腕拋離地產業務，房地產企業兼并收購行為明顯更加頻繁。”2011年前7月，房地產行業內公開的股權并購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民幣，相比2010年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%和101.9%。

　　“去泡沫化”繼續深化

　　張大偉認為，“部分企業目前已經開始出現因為資金壓力而被迫開始出售項目的案例，在資金壓力逐漸增加的當前，出于資金周轉的需要，出售部分資產相比賣房子要容易而且快捷很多，這使得并購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢很可能繼續加強。”

　　銀河證券地產分析師潘瑋則告訴記者，“此輪限購的政策效應正在逐步顯現，會促使房地產企業盡早做出應對措施，在產品結構和營銷策略等方面做出應對，來調整企業布局和發展策略。”

　　鏈家地產市場研究部針對8月最后一周的統計數據顯示，北京市二手住宅成交量為1982套，同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，已經連續4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右，創調控后最低值。

　　另一方面，北京新房庫存截至目前已經逼近11萬套，預計全部“消化”需要24個月以后。而近期披露半年報的98家上市房企債務總額高達1.01萬億元，多數資產負債率在70%以上。存貨積累、業績下滑致使房企出現不同程度虧損現象，股權并購、地產業務轉讓案例近期頻發。

　　接受記者采訪的多家機構認為，限購及限貸政策抑制了市場交易，樓市量價“泡沫”進一步消化，新一輪限購政策促使調控效應全面爆發。