摘要：一文看完最一線開發商大佬對于樓市、房價、拿地等核心問題的觀點！隨著各城市調控政策紛紛升級，樓市依舊火爆，土地市場持續白熱化，市場將走向何方？本文囊括了萬科地產郁亮、恒大地產許家印、碧桂園楊國強、融創中國孫宏斌、旭輝控股林中等地產一線的大佬最核心觀點，聽聽他們對于2017樓市、熱點核心城市走勢，城市分化以及土地市場等最新展望。

        觀點速看：

       【樓市篇】2017“穩”與“分化”成關鍵詞。大部分開發商們認為宏觀趨穩，市場分化，整體向好，行業集中度將提高，二三線城市迎機遇。

       【招商蛇口】認為部分市場的高速上行引發政府不斷出臺調控措施，并明確了因城施策的方針、強化了房地產市場穩健發展的基調。

       【萬科】認為大型開發商市場份額將進一步提升，調控是讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志于長期發展的企業是一個利好。

       【首創置業】認為政策以穩為主，集中度進一步增加，一線棚改為重大機遇；

       【時代地產】認為土地市場走向冷卻，未來將迎更多調控政策；

       【越秀地產】認為調控步調從容，市場分化加劇，行業加速整合，土地市場不會大幅降溫。

       【旭輝控股】認為平穩為主，量縮價穩，城市分化，土地降溫。平常二線和強三線城市將迎來土地市場升溫契機。

       【富力地產】認為房價最多小幅度波動，趨勢向上。

       【當代置業】認為宏觀趨穩，因城施政嚴控市場風險，量價增速回調。三四線去庫存基調未變，二線持續聚焦。一二線及三四線分化較為顯著。

       【禹洲地產】認為中國城鎮化遠未結束，未來新增城鎮人口以及全面二孩政策放開，將帶來龐大需求。

       【中海地產】認為對目前過熱的市場進行調控有利于建立穩定健康的市場秩序，有較強實力的房地產企業通過整合資源是可以期待提升市場占有率的。

       【戰略篇】大部分開發商們仍然聚焦一二線城市，重點關注都市圈強三線城市。抓住棚改、舊改機遇補充資源，多元化布局發揮協同效應。

       【萬科】認為一二線城市向"TOD"模式轉型發展迫在眉睫，“軌道+物業”發展空間巨大，此外長租、養老、物流等新興不動產及服務領域需求亟待滿足。

       【招商蛇口】提煉出“前港-中區-后城”空間發展模式，社區運營、園區運營、郵輪運營三大業務板塊協同一致、互為促進。

       【首創置業】將聚焦核心城市，土地投資以五大核心城市為主。

       【新城發展】將瞄準一二線城市，打造城市綜合體，加大核心城市投資力度，持續打造百億銷售規模城市公司。

       【中駿置業】繼續貫徹聚焦一線城市，關注核心二線城市的發展策略。

       【旭輝控股】戰略是實現持續、穩健、有質量的增長。預計主要布局在一線及二線城市，及一線城市的衛星城市及強三線城市。

       【碧桂園】表示一二線城市提供主流產品，鞏固市場，控制成本，三四線城市捕捉一二線城市的外溢需求，打造大型項目持續支持業績。

       【建業地產】繼續推進建業的區域化戰略，伴隨著鄭州上升為國家級中心城市，實現業績的騰飛。

       【深圳控股】將緊貼政策動向，積極尋找機會，拓展深圳土地項目。重點抓住舊改片區統籌的機遇。

       【佳兆業公司】未來繼續生根一線城市及重點二線城市，將滿足中高端人群的剛性需求。

       【拿地篇】在拿地方面，大部分開發商堅持審慎、穩健的原則，在保證銷售和合理收益率的前提下拿地。重點關注一二線核心城市以及強三線城市，采取多元化拿地方式降低成本。

       【招商蛇口】將聚焦一二線核心城市，重點拓展戰略重鎮的土地儲備，為公司未來的發展打下堅實基礎。

       【萬科】將審慎投資，合理補充，實現有質量的增長。聚焦城市經濟圈，深耕現有城市，持續關注海外市場投資機會。

       【首創置業】聚焦核心城市，聚焦奧特萊斯戰略不變。拿地以建立區域優勢為核心，圍繞土地一級開發把周邊做強做大。

       【越秀地產】認為國企改革是中國經濟改革中的重頭戲，公司會借助此動力進行發展。

       【旭輝控股】將有效控制土地成本，同時采取更加多元的土地收購渠道，除了公開市場拍賣，更多運用并收購、舊城舊村改造渠道收購二手土地。

       【富力地產】表示土地收購是一種立體行為，布局北京廣州的舊城改造并從中獲益。

       【花樣年控股】將不僅依靠公開招拍掛，也通過自身在運營開發、資源整合、品牌溢價上的優勢，采用并購、一二級聯動開發、舊城改造等多種拿地方式，提前鎖定利潤率。

       【當代置業】改變了在一級市場去競爭拍地的拿地方式，不再在高點拿地，而是由兼并收購拿地。

       【禹洲地產】根據銷售決定拿地節奏，繼續秉承收購并購，審慎拿地。積極和別人合作。確保盈利為目標，進行項目選擇。

       【中海地產】今年土地計劃希望投資1000億，新增1600萬平米，實現有回報的增長。

       【龍湖地產】進一步增加土地儲備，認為廈門會是一個重點，第二個是濟南，未來成都和重慶依然會是傳統的區域。抓住熱點城市，關注超大城市外溢的機會。

       【中國金茂】主要在一線和發達經濟活躍的二線拿地，2017年還會深耕已經進入的城市，對于一些經濟活躍的城市會關注。佳兆業集團將堅持收并購和城市更新為主，招拍掛為輔的拿地方式，尋求機遇，通過多元化的渠道和方式，實現低成本獲取優質土地資源。

       【融創中國】加速周轉、謹慎拿地、把握行業整合機遇。

       【綠城中國】認為17年預備了大量低成本現金流，會實施反周期策略，堅持核心城市核心地段理念，戰略性拓展一二線周邊小鎮項目，進一步增倉北上廣杭州南京成都項目規模和數量。

       市場判斷篇：

       【萬科】從行業形勢看，城市分化較為明顯，大型房地產開發企業的市場份額進一步提升。各地調控政策密集出臺，是讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志于長期發展的企業是一個利好。在人口流入地，住房短缺的現象短期內并不會消失。

       【招商蛇口】部分市場的高速上行引發政府不斷出臺調控措施，并明確了因城施策的方針、強化了房地產市場穩健發展的基調。

       【首創置業】房地產政策以穩為主，集中度進一步增加，一線城市棚改是重大機遇。

       【越秀地產】政府調控保持從容，市場繼續分化，銷售量會有所下降，價格會趨于穩定。三四線城市去庫存，土地市場預計不會大幅降溫，競爭程度有所緩和，行業加速整合，集中度上升，并購重組推動行業增長，行業創新轉型速度加快。雖然國家要調控，不過前景仍然光明。

       【時代地產】預計今年國家會出臺相關政策調控市場，政府肯定希望整個市場更為穩定，我們看到整個土地市場是在走下坡路。

       【旭輝控股】平穩為主，量縮價穩，城市分化，土地降溫。2017年預計成交量會有輕微下跌，而成交均價小幅上升。投資開發增速小幅下降，城市表現分化明顯，其中一線城市量縮價穩，熱二線城市，量縮價跌，其他二線與強三線城市，量價齊升。未來一年的土地市場，一線和熱點二線將遭遇逐步降溫，平常二線與強三線城市將迎來土地市場升溫的契機。

       【富力地產】由于過去土地成交單價高，有資金支撐的話，房價幾乎沒有大跌的可能，最多就是小小的波動，還是合理的往上。個別地方突然有一塊地賣得很貴，發展商會受到傷害也有可能，但是整體還是可以協調的。

       【綠景中國】今年還是非常平穩。政策調控力度很大，它的宗旨是不讓房地產價格快速上漲，但是也絕對不希望快速下降。這對公司2017年的毛利率幾乎沒有影響，甚至比2016年會好一點，因為它建立在2016快速上漲的基礎之上。我們對中國房地產市場充滿信心，從人口總量、經濟結構、供需關系上看，未來房地產市場的發展是向好的。

       【當代置業】宏觀趨穩，因城施政嚴控市場風險，量價增速回調。一線步入存量房時代，三四線城市去庫存的基調依然未改，二線城市持續聚焦，部分中心城市受益于城市群發展，城市潛力凸顯，量價進入平穩增長期。百億房企市場份額升至五成，強者恒強，央企國企重組帶動行業整合，房企資本融合趨勢不斷加快。行業進入競爭白熱化，房企不再是城市間的競爭，而是進行全國性的競爭。房企價值城市標尺重塑，掘金存量、搶占洼地搶灘升級“拿地術”。開發商向運營商轉變，房地產進入內容時代。熱點城市各層次成交結構上升顯著，一二線城市與三四線城市分化較為顯著。

       【禹洲地產】一二線城市預期一直保持全國經濟增長速度，基本面活躍。中國城鎮化遠未結束，未來新增城鎮人口以及全面二孩政策放開，帶來龐大需求。

       【中海地產】2017年全球經濟政治不確定因素仍然很高，各種突發事件也會對經濟融資環境造成影響，對此集團密切關注。對中國經濟我們保持中度信心，隨著中央收緊流動性的政策安排，融資成本和債券利率上行的壓力只在國內的市場，對目前過熱的市場進行調控有利于建立穩定健康的市場秩序。分城施政的特點更加明顯，對土地使用權自動續期的政策敏感化，我們對未來政策穩定和持續性充滿期待。住宅方面，隨著新城鎮化不斷推進，住宅需求還會增加，我們預計未來住宅市場會保持在一個10億平方米的規模。經過十多年的發展，房地產銷售增速開始放緩，二線城市將是住宅市場重要的方面，改善型需求將逐步放大。資本化運作經驗豐富，技術化管理程度高、有較強實力的房地產企業通過整合資源是可以期待提升市場占有率的。

       【瑞安房地產】現在國內的一線城市如上海，限購政策是十分嚴厲的。前景審慎樂觀，今年并不會輕易放松政策。因為中央的口號是穩中求進。長期來看，用行政手段干預樓市是不會有好結果的，但是短期因為土地供應不足，樓市價格一定會升高。

       【佳兆業】從整體市場來看，房地產調控進一步釋放，一二線城市將進入調整期，三四線庫存壓力隨著城市化得到緩解。

       【北辰實業】短期一二線熱點城市將繼續受到調控政策影響，量價面臨調整壓力；三四線等城市仍將以去庫存為基調，市場有望延續平穩走勢。中長期中央持續深化供給側改革，加強分類調控，加快建立和完善房地產市場平穩發展的長效機制，將為行業的長遠發展構建良好環境。

       【中國金茂】“930新政”出臺對過快增長調控是很及時的，業內也是歡迎的。目前為止政府調控對銷售量沒有影響。政府調控核心是銷售價格和土地價格，不允許在原來基礎上再出現更快增長。“預售證”不允許在原來基礎上有很高的報價，當前情況下如果正常銷售，只要不暴漲價。所以目前為止對銷售的影響沒體現出來。價格收到有效抑制和我們的可持續增長的追求是匹配的。應會嚴格按照政府調控，落實我們的銷售調控。

        戰略布局篇：

       【萬科】以“房地產+服務”代替“房地產+鋼筋水泥”，一二線城市向"TOD"模式轉型發展迫在眉睫，“軌道+物業”發展空間巨大。此外還將布局長租公寓、一二線商業地產以及養老、物流等新興不動產及服務領域。

       【招商蛇口】以“中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商”為戰略定位，開展社區運營、園區運營、郵輪運營三大業務，提煉出“前港-中區-后城”的空間發展模式：港口先行，產業園區跟進，配套城市新區開發，從而實現成片區域整體聯動發展。

       【首創置業】聚焦核心城市，土地投資以五大核心城市為主。提升產品研發體系，提升物業服務水平。做大做強奧特萊斯業務，以股權為紐帶，整合全球商業資源。繼續推進A股IPO，債務融資以控制負債率為核心，尋求新的利潤增長點。

       【新城發展】“地域聚焦、合縱連橫、運營優先、產品升級”的發展戰略；落實“共創、共擔、共享”的激勵計劃；加大業務多元化程度，拓展海外布局，瞄準一二線城市，打造城市綜合體；加大核心城市投資力度，持續打造百億銷售規模城市公司；打造“新城吾悅廣場”特色標簽；樹立公司產品文化；完善項目信息戰略采集，縮短項目周期。

       【中駿置業】集團繼續貫徹聚焦一線城市，關注核心二線城市的發展策略。

       【旭輝控股】長遠戰略是實現持續、穩健、有質量的增長。專注主營業務，做強做大主業。預計主要布局在一線及二線城市，及一線城市的衛星城市及強三線城市。走高周轉和高利潤率均衡策略，一線城市未來走高利潤、高溢價、放慢周期路線。從投資角度，我們看中一線和熱的二線。今年投資總比重比去年多。但凡有看好的城市，合理的土地，我們就會出手。我們還采用多元的土地收購策略，除了一手的拍地，同時增加二手收并購，實現一二級聯動。

       【雅居樂】多元化發展以擴充收入來源，主要從事物業發展業務，同時涉足物業管理、環保集團、酒店管理及投資物業的發展。進一步優化財務結構，償還部分境外美元、港元債務，進行外匯對沖降低匯兌風險。善用國內及境外的各種融資渠道以控制風險及降低財務費用。控制負債比率于合理水平。持續優化土地儲備，加強多融資渠道，加強收并購，積極審慎購地。在銷售強勢地區加大土地儲備，優先考慮廣州、中山、南京、佛山及海南等。

       【花樣年控股】從原來只談房地產的地產開發商轉型為社區服務商。今年的二次轉型，是要在現有社區綜合服務運營商的基礎上，輕重并舉、產融結合，變成基于社區服務行業的產業金融集團。通過并購，打造上、下游的產業資本平臺，并形成在商務社區領域的影響力。在地產開發上探索多重業務增長點，以達到拓規模、增利潤的要求。

       【當代置業】實現三類標準化產品線在不同城市的合理布局。整體上2017年投資目標一類產品線不低于40%，三類產品線不低于30%，二類產品線不高于30%。國際上有限選擇產業布局合理、房地產處于上升階段的城市做為亞裔人群特別是華人投資首選。預計2017年上半年完成33批次的集中開盤。

       【紅星美凱龍】雙輪驅動、側重輕資產模式發展。布局家居產業鏈，沖刺A股上市。

       【碧桂園】一二線城市提供主流產品，鞏固市場，控制成本；三四線城市捕捉一二線城市的外溢需求，打造大型項目持續支持業績；持續深耕優質地段；深化合伙人機制，繼續打造科技小鎮；關聯業務（社區服務及物業運營業務）潛力可期；戰略投資方面入股天圖資本、陸金所、易盟集團，完善社區生態鏈；國內力求擴大規模，高周轉實現現金快速回籠，海外持續推進海外業務；

       【中海地產】公司將繼續實施積極穩健的發展策略，在整體風險可控的前提下，適度擴張規模，追求業績總量和股東回報的持續增長。我們希望在2020年，公司的綜合實力，包含軟實力和硬實力能保持行業前列，實現合約銷售額4000億港元，租金收入50億港元，毛利率保持30%，股東權益回報率15%，派息比例接近30%。

       【中國恒大】產業架構：地產+金融+旅游+健康，公司擬分拆地產業務到A股上市，夯實房地產基礎作為其他三大產業發展根基。

       【建業地產】繼續推進區域化戰略，伴隨著鄭州上升為國家級中心城市和中國唯一的米字型高鐵樞紐（2小時高鐵圈內4億人口、3小時高鐵圈內7億人口），希望在中國城市戰略和自貿區等歷史機遇的拉動下，用數據來證明過去的堅守是有意義的。從一個單一的開發商向一個新型生活方式綜合服務商轉型。

       【深圳控股】本集團將緊貼政策動向，適時調整銷售策略，優化可售產品結構，減少調控帶來的風險。本集團將積極尋找機會，拓展深圳土地項目。一方面，將深化與母公司的深度合作；另一方面，繼續落實與深圳廣電集團、深圳地鐵、深圳巴士集團、深圳報業集團等國企的合作，努力增加新的深圳項目資源。本集團將重點抓住舊改片區統籌的機遇，把握住作為若干城市更新片區統籌主體的優勢，加大與各區政府的溝通協調，在對片區城市更新的組織推進中，發揮本集團在產業導入、綜合運營及公共空間配套等方面的專業能力，全力爭取更多的優質片區的開發資源。

       【佳兆業】公司未來繼續生根一線城市及重點二線城市，將滿足中高端人群的剛性需求，2017年集團整體可售面積為450萬平方米，預計銷售均價為16400元每平方米，90%的銷售資源來自一二線城市，保守估計今年銷售目標較去年增長30%。

       【融創中國】繼續堅持以房地產開發為絕對核心主業，將致力于更加全面均衡的發展，尤其在規模快速增長的同時，不斷提升盈利能力。

        土地收購篇：

       【萬科】審慎投資，合理補充，實現有質量的增長。住宅產品以中小型普通商品住房為主，聚焦城市經濟圈，深耕現有城市，持續關注海外市場投資機會。

       【招商蛇口】聚焦一二線核心城市，重點拓展戰略重鎮的土地儲備，為公司未來的發展打下堅實基礎。

       【首創置業】聚焦核心城市，聚焦奧特萊斯戰略不變。我們戰略重心在公開市場上，拿地以建立區域優勢為核心，現在會圍繞土地一級開發把周邊做強做大。

       【越秀地產】去年增儲的土地，時機把握準確，量足，行業土地溢價率是120%，越秀地產是60%，總體看比較理性。國企改革是中國經濟改革中的重頭戲，公司會借助此動力進行發展。土地稀缺，人口增長，經濟增長，所以發展空間巨大，行業的整合（并購）增加，集中度提高，產業模式也會有改善。

       【旭輝控股】有效控制土地成本，既滿足規模需要，又控制土地成本，不買貴，不買錯。同時，旭輝采取更加多元的土地收購渠道，除了公開市場拍賣，更多運用并收購、舊城舊村改造渠道收購二手土地。

       【富力地產】土地收購是一種立體行為，我們深耕的地方有北京廣州的舊城改造。如果中國城市政策有所改變，我們會是最大的得益者之一。我們土地儲備的量，讓我們有足夠的時間做土地收購計劃上的一些更改，例如更加激進地買地。在一些三四線城市、華東區域，我們得到了地方政府的支持，也拿到了土地成本不錯的土地。

       【花樣年控股】公司會從開發上游、開發中的拿地、運營階段及開發的下游四個維度去探索地產業務的增長點，用住宅產業化的思維去運營項目。在拿地階段，公司不僅依靠公開招拍掛，也通過自身在運營開發、資源整合、品牌溢價上的優勢，采用并購、一二級聯動開發、舊城改造等多種拿地方式，提前鎖定利潤率。

       【當代置業】土地儲備上市以來不斷提升，現在已經到了646萬方，今年還會有快速的提升。公司改變了在一級市場去競爭拍地的拿地方式，在去年上升勢頭將盡的時候，我們不再在高點拿地，而是由兼并收購拿地。

       【禹洲地產】根據銷售決定拿地節奏。繼續秉承收購并購，審慎拿地。積極和別人合作。禹洲從來沒有片面高地價拿地，盈利空間連續9年10年維持在30%以上，知道在合適的機會拿地，確保盈利為目標，進行項目選擇。

       【中海地產】今年土地計劃希望投資1000億，新增1600萬平米，歸結一句話，就是有回報的增長，同時為了達到這個目的，一定要有規模支撐。我們的規模在這兩年會有一個增長，這是我們的目標。

       【龍湖地產】總的策略聚焦在傳統主營業務上，進一步增加土地儲備。面向未來的話，廈門會是一個重點，第二個是濟南，熱點城市我們看到過去的土地供應是不夠的。未來成都和重慶依然會是我們傳統的區域，我們也會抓住熱點城市，關注超大城市外溢的機會，比如大北京。關于土地，我們一直會滾動地三年看土地市場，市場越好越要警覺。

       【中國金茂】我們主要在一線和經濟發達活躍的二線拿地，2017年還會深耕已經進入的城市，對于一些經濟活躍的城市我們會關注。第二是我們會關注小資本投入的機會。

       【佳兆業】集團將堅持收并購和城市更新為主，招拍掛為輔的拿地方式，尋求機遇，通過多元化的渠道和方式，實現低成本獲取優質土地資源。重點關注深圳、上海、北京及周邊城市構成的核心都市圈。核心城市及周邊熱點地區，如廣州、武漢、南京、蘇州、重慶、長沙也將是重點投資區。

       【融創中國】加速周轉、謹慎拿地、把握行業整合機遇。流動性將持續收緊，房地產行業調控不斷升級，預計房地產銷售將保持平穩，目前大部分熱點城市土地價格過高，尤其公開市場，獲得價格合理的土地機會很少，但隨著調控的持續和流動性的收緊，預計2017年下半年土地市場有可能將逐步回歸理性。在保持和提升公司在房地產行業內的競爭優勢的同時，公司將用少量資源戰略投資于在其他有增長潛力的行業中具備競爭優勢的公司，為公司長期持續健康發展和盈利的持續提升進行提前布局和準備。

       【綠城中國】組建綠城生活服務集團，打造理想生活綜合服務商。17年堅持快銷+去庫存+精準營銷。投資拓展方面，16年首次突破千億，沒有激進拿地王，為17年預備了大量低成本現金流，會實施反周期策略，堅持核心城市核心地段理念，一二線重點城市，適度加大優質三線城市短平快項目力度，戰略性拓展一二線周邊小鎮項目，通過一二線投資策略實施，進一步增倉北上廣杭州南京成都項目規模和數量，同時加持鄭州濟南寧波優質項目，計劃進入深圳重慶，基本實現土地儲備結構進一步優化。

       對房企國內融資渠道收緊怎么看？

       【首創置業】主要將通過現金流覆蓋公司土地投資。整體來講，2017年負債率控制到77%，逐步減少永續債，會長期控制在合理水平，在經營角度看，銷售越來越好，凈負債率一定會降低。

       【旭輝控股】2016年凈負債率從59.2%降至50.4%，加權平均利息成本從7.2%降至5.5%。從行業趨勢來看，大型開發商區域布局廣，受調控影響小。而資金方面收緊對小型開發商影響較大，大型開發商融資渠道通暢影響小、中小開發商加速退出行業，有更多收并購機會，行業集中度進一步提高。大開發商大多可以保持適度增長，國內銀行也紛紛表示會保證總行客戶的融資需求，這對大開發商是個很好的機會。

       【首創置業】首創有深厚國企背景，政策對房地產有影響，但對首創影響小。首創的600億銀行授信是基石，融資成本低。去年申報了公司債的計劃，交易所對公司沒有審批，只是控制節奏。保障房項目向發改委申報了企業債。融資成本從去年同期的6.7%下降為5.25%，未來將繼續保持合理的融資渠道。

       【新城發展】公司的融資部分有一定影響，但公司融資多元化，例如股權、債券融資等，目前在嘗試各種融資辦法，規模大了以后，銀行及金融機構對本公司比較看重，所以影響不大。綜合體的融資通道不只是蓋購物中心，周邊還有很多住宅，所以可以通過銷售住宅來支持購物中心的開發。

       【時代地產】我們是一個多元化的公司，境內外渠道保持暢通。我們融資的計劃，除了公司自己的發展以外，還要看整個市場的情況。當然我們也有較好的計劃，包括剛剛一月份我們部署了一個境外窗口并發債，平常也有貸款。我們一直保持著多元化的暢通的融資渠道。

       【旭輝控股】人民幣對沖成本大概占總負債成本20%，如果未來成本合適，可能加大對沖力度。負債/EBITDA比率和EBITDA/利息比率都有所降低，而且預計今年也不會增高。旭輝融資平臺的信譽非常好，加之我們融資非常節制，“存現金，降負債”政策讓我們維持了很多現金，不用借貸，需要融資時可以從自己賬戶上調出，融資成本比較低；在境外融資方面，我們與境外商業銀行有較好的合作，境外評級不斷上升；旭輝今年銷售額比去年還有20%-30%增長，現金銷售額回籠比較高，今年的回籠率也很高，今年現金流狀況穩定健康。總體說來今年的旭輝的融資表現穩定健康，財務表現穩健。

       【中海地產】過去我們發了基本公司債，利率都比較低，而且是固定的，考量收購中信等因素，我們考量2017年中海的借貸成本不會有太大波動，大體會和2016年持平。

       【北辰實業】今年來看，我們可能會受到比較大的影響，一方面是現金回籠，一方面是價格上不能按照市場體現。國家宏觀政策陸續出臺，可以明顯感受到融資難，融資成本在提高。至于如何應對，公司會在融資上采取創新性融資，在各個可能的融資渠道中創新來滿足需求，此外在項目銷售節奏上根據城市采取適當的控制，部分城市會稍微放慢節奏，部分城市還會保持推售節奏。在完成全國化布局不變的策略下，有針對性的做調整。

       【深圳控股】利率有所上升，主要由于美元加息的影響。我們的基礎利率其實趨于平穩。由于美元加息和收緊杠桿，國內和香港利率都有上升趨勢。

        對開發商2017年的凈利潤情況怎么看？

       【首創置業】17年已簽約未結賬203億。過往幾年保持穩定分紅節奏，京津滬純利潤小，在5%左右，三四線城市毛利率大，所以在退出三四線城市的背景下利潤被犧牲了。聚焦在核心城市，土地開發會提升公司收益，沒有戰略聚焦，就沒有良好發展。相信未來表現會更好。

       【越秀地產】母公司孵化，地產購買常態化；尋求國企的戰略支持；尋求二級市場并購機會；深度參與三舊改造項目；把握市場周期，從公開市場合理價格獲得土地；精細化管理，服務客戶，加強項目周轉，提高效率、項目運營能力。

       【新城發展】凈利潤會繼續改善，公司上市以來土地儲備在改善；現在公司多做綜合體，這些綜合體需要培養團隊，過去投入股本的收入還沒有體現出來，所以對毛利率有一定壓力，管理層認為2017年凈利潤還有改善空間。租金毛利率非常高，達到80%，因為今年營業的購物中心將超過20個，將會改善整個大集團的毛利率。

       【中駿置業】按照預收情況和單價，假設單價持平，未來兩三年的毛利率可以回升到30%上下，意味著比今年會有一個很大的提升。去年房地產特別是一二線城市單價也上來了，基本上未來兩三年毛利率的能見度也會是比較高的。

       【旭輝控股】盈利能力提升，毛利率凈利率指標比去年有改善。毛利率從2015年的24.1%升至2016年的25.4%；EBITDA利潤率從28.7%升至31.4%；核心凈利潤率至12.7%較2015年提高0.6%。2016年結轉收入達人民幣222億元，按年增長22%；核心凈利潤達人民幣28.2%，按年增長28%。預計2017、2018年毛利率穩中有升。

       【富力地產】我們毛利保持在行業偏高的水平，還是比較有競爭力的。我們預計2017、2018的毛利率會比較樂觀。一些經濟限價房交出去會拉低毛利率。大家都在協調這件事情，確保會計上面的樂觀。我們希望增長能達到市場平均水平以上，像凈利潤的增長與穩定的派息。如果我們上了A股凈負債率會下降。

       【當代置業】在上市前后高毛利的項目都已經在16年15年結轉完畢。我們上市也是為了快速回籠現金流，擴大規模，獲取了一些中毛利、甚至低毛利的項目。到了16年，我們的產品結構發生了一些變化，既獲得利潤又創造企業規模的項目將會在17、18年結轉。16年的毛利率不高，但是我們預判在17、18將會穩定提高。

       【紅星美凱龍】2016毛利率下降主要源于我們的自營門店增加了11個，新店開多會對毛利率有較大影響，第一年有很多招商、企劃、營銷、人員入駐，加之第一年我們會給相對比較多的優惠，所以對毛利率會有一定的稀釋。所以隨著老店逐步進入成熟期，毛利會持續增高。隨著開店的減少，我們的毛利率還會繼續提升。另外我們注重輕資產委管業務，在自營店分布方面不會像委管那么多，所以毛利率不會有大幅波動。

       【中海地產】我們的目標是力求30%毛利率。過去利潤總額一直接近20%上下，今年單位數增長，有中信資產收購的因素，撇除這部分因素，我們實現了14.1%的增長。在接近400億利潤的情況下，永遠要求20%的增長不大現實。我們的基本要求一是維持利潤繼續增長，二是增長是全方位的、有規律可循的，比如規模4000億、毛利率維持30%等等。

       【中國金茂】毛利率在同行業中較高，我們會基本保持毛利率的穩定；同業很多降得很快，但我們在去年承諾基本不變，也做到了基本不變。今年數據也將基本會保持穩定，可能有一點點下降，要看坐收的土地。我們土地銷售的毛利率很高有60%了，二級開發的會在20%多到30%，最后坐收下來也基本會維持穩定。

       【中國恒大】去年公司實現股東權益利潤少是因為規模的擴張，未來多元化戰略如金融等也將提高利潤。

       【深圳控股】利潤率目前在行業里比較高，未來保持這樣的毛利率是做得到的，但要保持大幅增長是有難度的。土地增值稅增長很大，毛利率與此有很大關系。除非土地成本非常低才能保障大的毛利率，但這樣的機會是很難有的了。維持這樣的毛利率水平近兩年可以做到的，未來走下坡路是隨著土地成本提升的一個必然趨勢。

       【佳兆業】上百億未入賬的毛利，未結轉都是在一二線的，明年的毛利率一定比今年好。

        2017將如何平衡發展與利潤分配？

       【旭輝控股】我們預期30%的年派息增長率，但是增長不來源于提高派息率，來源于旭輝核心競爭力的提高，來自旭輝凈利潤的增長，派太多了影響我們的增長空間。我認為未來應維持穩定的派息政策。未來三年我們預測大概維持30%的凈利潤增長。

       【雅居樂】之前保持25%－40%的派息比率，利潤有明顯上升和下滑，保持穩定的派息比率，故而建議管理層特別股息。今年利潤水平有明顯改善，2017年預測不用太大安排派息政策，股東也會滿意。

       【禹洲地產】核心利潤不低30%進行派息。我們的派息維持在同行業較高，這個派息高不改變，改成分成兩次派息，更靈活。

       【瑞安房地產】我們在盡力平衡債券持有者和股東之間的利潤分配問題，希望到2018年可以償還政府債券，減少一些資金上的限制。我們為此做出了很多努力，出售了更多資產，希望可以進一步降低資產負債比。

       【SOHO中國】假如市場好，我們愿意分派我們的非核心資產，如果我們看不到好的機會去再投資，我們就付特別派息。

       【中國金茂】分紅從30-40%，公司分紅政策還是十分穩定的，17年也會保持這個臺階，40%是目前能確定的比例。

       【中國恒大】重組完之后就會把恒大地產收益拿回來，再分配給股東。重組完成，將今年年底和明年上半年的50%進行派息，做一個特別股息派發。

       【建業地產】今年是自2008年IPO之后第一次不派息。17、18年還是會全力爭取更好的業績。派息是必須的，希望18、19年業績改善之后能增加派息的比例。但是現在不能承諾太多，因為17、18的業績只是目前的展望，還不是一個結果。

       【深圳控股】分紅未來會維持在凈利潤30%-40%的水平，過去幾年都是這樣，以后也會這樣做，問題也不是很大。

       【綠城中國】我們這次派息扣除了一些一次性的收益，是核心凈利潤的25%，比例算中等水平，隨著核心利潤穩定增長，未來也有可能增加，同時我們會考慮負債率影響。早期綠城派息率在50%以上，但減少了現金，導致負債率高。