摘要：繼2016年12月北京多家銀行率先收緊首套房貸利率折扣后，廣州、珠海、重慶、天津、杭州、青島、大連等多地的首套房貸利率折扣也相繼收緊，目前熱點(diǎn)城市首套房貸利率8.5折優(yōu)惠已不復(fù)存在，9折成為主流。熱點(diǎn)城市銀行收緊首套房貸利率折扣，是對中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)。

       業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)市場的錢袋子兩頭都已經(jīng)收緊，供給端房企融資監(jiān)管去年開始就已經(jīng)加強(qiáng)，如今需求端利率也進(jìn)一步調(diào)整，分析認(rèn)為流動(dòng)性收緊將是今年房地產(chǎn)市場主基調(diào)和最核心影響因素。

       年初開始房貸收緊

       從去年底到今年初的這一段時(shí)間，一線城市首套房利率優(yōu)惠收緊，并有向其他熱點(diǎn)城市蔓延的趨勢。目前，北京、上海、深圳等地區(qū)，工、農(nóng)、中、建、交五大行針對首套住宅最低利率折扣均調(diào)整為9折，二套住宅利率上浮10%，其余股份制商業(yè)銀行和城商行也多數(shù)調(diào)整到位。

       在廣州，郵儲(chǔ)銀行、興業(yè)銀行、廣州農(nóng)商行等多家銀行將首套房優(yōu)惠利率從8.5折上調(diào)到了9折及以上；2月13日，建行將首套房貸款利率從85折（即基準(zhǔn)利率的0.85倍）上調(diào)至9折。除建行之外，五大行中的農(nóng)行、工行、中行和交行目前仍維持85折利率。

       2月10日，天津首套房貸利率收緊，招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等房貸利率均由原來的8.5折左右上調(diào)至9折，光大銀行和興業(yè)銀行等則上調(diào)至9.5折。此前天津各銀行的首套房貸平均利率是4.14%，一直位居全國最低，但在春節(jié)前后，天津多家銀行就已在考慮調(diào)整首套房貸利率，目前尚未調(diào)整的也更多是在等上調(diào)的正式文件出臺。

       根據(jù)融360的數(shù)據(jù)分析，截至目前，房貸利率變動(dòng)趨勢總體是上調(diào)的，上海率先達(dá)成了優(yōu)惠利率最低9折的行業(yè)共識，北京緊隨其后也在向9折看齊，后天津、青島、廣州部分銀行已上調(diào)至9折。

       商業(yè)銀行開始調(diào)整信貸

       受到調(diào)控政策的影響，部分銀行額度控制越發(fā)嚴(yán)格。與年初銀行額度寬松、放款較為容易的慣例相反，今年銀行收緊房貸顯得有些不同尋常。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次收緊房貸主要原因并不是額度問題，而是政策導(dǎo)向所致。

       在上海易居研究院副院長楊紅旭看來，這是住房按揭貸款在經(jīng)歷了去年過快增長之后，今年商業(yè)銀行開始調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。楊紅旭說：“整個(gè)2016年，商業(yè)銀行的房貸利率折扣可以打到85折，現(xiàn)在大部分都提到了9折左右甚至更高，二套房貸進(jìn)一步嚴(yán)格化。這既反映出商業(yè)銀行領(lǐng)會(huì)中央調(diào)控樓市和央行窗口指導(dǎo)的意圖，又反映出它們?yōu)榱俗陨砩虡I(yè)利益，提高利率，控制結(jié)構(gòu)。”

       房貸優(yōu)惠政策的收緊，對購房者影響大不大？以100萬元住房貸款計(jì)算，此前首次購房者可以選擇基準(zhǔn)利率8.5折、貸款30年期限，每月還款約4872元；優(yōu)惠利率上升至9折后，每月需償還5013元，相當(dāng)于每月多還141元，增幅有限。因此，業(yè)界認(rèn)為，房貸收緊的意義更為顯著地體現(xiàn)在市場導(dǎo)向方面。從目前來看，熱點(diǎn)城市首套房貸利率收緊，對購房者的市場預(yù)期影響更大，部分購房者陷入了觀望情緒，疊加此前的限購升級等調(diào)控措施，部分熱點(diǎn)城市的樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫跡象。未來，隨著樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)力，熱點(diǎn)城市樓市降溫不可避免。

       成交量下滑明顯

       除了房貸利率收緊，成交量的下滑也很明顯。2017年房地產(chǎn)市場以“清淡”開局，某機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周全國樓市整體上呈現(xiàn)出成交繼續(xù)下行態(tài)勢，二線城市環(huán)比降幅明顯。去年成交量和價(jià)格上漲明顯的蘇州、南京、合肥等城市，在嚴(yán)格的調(diào)控政策之下，成交量下滑尤其明顯。

       比如蘇州，春節(jié)連續(xù)4天零成交。春節(jié)歷來是樓市“淡季”，然而雞年春節(jié)尤其冷清，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7天假期，蘇州商品住宅僅成交12套，為去年春節(jié)的一半。

       在一線城市廣州，今年春節(jié)期間的成交也非常冷清，假期一周僅成交288套一手住宅，環(huán)比下跌43%，成交均價(jià)為15752元/平方米。

       或有更多城市上調(diào)房貸利率

       在業(yè)內(nèi)專家看來，此輪優(yōu)惠利率幅度的減小，象征意義更明顯。

       巨量信貸在2016年支撐了全國多個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)的上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年，住戶部門中長期貸款全年新增5.68萬億元（住戶部門報(bào)6.33萬億），占全年人民幣新增貸款（12.65萬億）的44.9%。不過，目前業(yè)內(nèi)專家對今年房貸投放的趨勢總體判斷為，經(jīng)歷了去年的過快增長，2017年由于各地從嚴(yán)的地產(chǎn)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)今年房貸快速增長不可持續(xù)。

       融360分析師王夢升分析稱，房貸收緊是主流趨勢，各地因城施策，未來將會(huì)有越來越多的城市上調(diào)房貸利率。相對于房貸利率，限購政策對樓市的影響更大，如果房價(jià)繼續(xù)上漲，各地方政府會(huì)根據(jù)自己的情況出臺不同的限購政策。

       去年底，中共中央政治局會(huì)議表示，要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)市場則被認(rèn)為是抑制泡沫的主要對象。“但未來房貸利率大幅上調(diào)的可能性也不大。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)我國貨幣政策仍將保持穩(wěn)健，大幅放松或者收緊的概率較低。