摘要：曾屬政府單方面管轄的養(yǎng)老地產(chǎn)市場,現(xiàn)已逐漸成為私營房地產(chǎn)發(fā)展商和投資商的潛在開發(fā)領(lǐng)域。據(jù)聯(lián)合國人口署數(shù)據(jù),中國業(yè)已進入老齡化人口快速增長階段,65歲以上人口數(shù)量將于2025年達到2億,2050年將突破3億。

       中國現(xiàn)有養(yǎng)老物業(yè)存量較為有限且品類相對單一。在意識到解決養(yǎng)老物業(yè)嚴重匱乏的一種途徑是政府與社會力量共同參與后,中央政府出臺了若干政策,以吸引境外投資者及國內(nèi)私營企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力巨大。

       市場大但開發(fā)模式仍不成熟

       2016年12月,中國國務院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務市場提升養(yǎng)老服務質(zhì)量的若干意見》,提出全面放開養(yǎng)老服務市場。到2020年,養(yǎng)老服務市場全面放開,養(yǎng)老服務和產(chǎn)品有效供給能力大幅提升,供給結(jié)構(gòu),養(yǎng)老服務業(yè)成為促進經(jīng)濟社會發(fā)展的新動能。意見明確提出向居家社區(qū)服務傾斜,進一步擴大護理型服務資源,大力培育發(fā)展小型化、連鎖化、專業(yè)化服務機構(gòu)。鼓勵建設小型社區(qū)養(yǎng)老院,滿足老年人就近養(yǎng)老需求。到2020年政府運營的養(yǎng)老床位數(shù)占當?shù)仞B(yǎng)老床位總數(shù)的比例應不超過50%。鼓勵社會力量通過獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股、租賃等方式,參與公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革。

       高力國際研究發(fā)現(xiàn),對于發(fā)展商和投資者而言,市場存在大量發(fā)展機遇,尤其是在國內(nèi)的一線城市。在北京、上海及廣州這三大城市中,65歲以上人口數(shù)量高于全國平均水平,并且逼近美國、英國及日本的水平。同時,一線城市家庭通常為獨生子女家庭,可支配收入較高,且對醫(yī)療護理要求相對較高。這些因素將共同推動未來數(shù)十年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的強勁需求。不過,高力國際中國區(qū)研究部高級董事謝靖宇認為,目前房地產(chǎn)市場的養(yǎng)老地產(chǎn)細分市場仍處于起步階段。盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式,但最受青睞的盈利模式有待進一步探索。

       “為滿足養(yǎng)老房產(chǎn)市場迫切需求,中央政府推進政策實施,對外招商引資。但主要方針須根據(jù)當?shù)厮�平狀況來制定,并以鼓勵民營企業(yè)在該領(lǐng)域分配其資源的方式結(jié)構(gòu)化推行。雖然目前配套政策尚未實施,但對投資商和發(fā)展商而言,市場存在大量機會。于發(fā)展商而言,研究當前商業(yè)模式及其自身相對優(yōu)勢至關(guān)重要。發(fā)展商應該徹底分析整個發(fā)展過程,深入思考如何選擇最佳合作伙伴。隨著政府補貼和福利逐步發(fā)放,越早行動受益越大。”謝靖宇表示。

       市場欠缺經(jīng)驗豐富的運營商

       談及在市場實踐過程中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場內(nèi)最主要的問題,高力國際中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務執(zhí)行董事鄧懿君分析認為:“首先,可以肯定的是,市場在這一領(lǐng)域的投入資金或可投入的資金是非常充沛的。但是,市場上欠缺經(jīng)驗豐富的運營商。外資運營商有能力帶來成熟的經(jīng)營服務理念,但面對中國消費需求仍略顯水土不服。”鄧懿君表示,投資養(yǎng)老地產(chǎn)一般分為房地產(chǎn)和運營商兩個板塊。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)一般傾向養(yǎng)老土地和物業(yè)銷售或租賃價值的實現(xiàn)。但是,在缺乏品牌運營商的情況下,此價值則難以體現(xiàn),這種情況與酒店物業(yè)類同。與之相對的,另一批投資者則看中養(yǎng)老的巨大市場,更愿意投資輕資產(chǎn)的運營商,可以按各自的服務定位來快速擴張。

       高力國際也針對市場參與者進入這個細分市場的壁壘進行了深入研究。鄧懿君認為:“就房地產(chǎn)而言,土地和物業(yè)的價值來自于養(yǎng)老的服務定位、人群定位和收費標準。發(fā)展商以養(yǎng)老名義獲得土地、開發(fā)后將其銷售。如若后續(xù)的養(yǎng)老服務沒有跟上,購房者則會覺得上當受騙。但是,對于如何界定所提供的服務的數(shù)量和質(zhì)量是為合理,市場參照標準仍處于缺省狀態(tài),連消費者自己也沒有經(jīng)驗去評價。”而對于運營商而言,鄧懿君表示,外資有管理和服務經(jīng)驗,但是,對中國老年消費者的消費習慣和服務要求仍處于摸索過程當中。本地運營商或會了解老齡人消費需求,但是,多為缺乏管理或營銷經(jīng)驗。所以,這幾年是市場快速擴張的時期,多數(shù)市場參與者都在摸索和嘗試階段,比試和實踐出一套成功的模式。

       國家外匯新政抑制海外購房

       2016年12月31日,國家外匯管理局發(fā)布公告,規(guī)定自2017年1月1日起,個人購買美元須明確填寫購匯用途,并聲明不會將外匯用于購買境外房地產(chǎn)或投資相關(guān)的保險產(chǎn)品,亦不得將個人額度借與他人使用。如有違反,將被列入“關(guān)注名單”,且個人當年及之后兩年不享有個人便利化額度,同時須接受反洗錢調(diào)查。分析人士指出,新的外匯政策直指海外購房,國人購買海外物業(yè)的活動可能會受到抑制,但也可能會刺激更多個人進行資金轉(zhuǎn)移,以免后期外匯管制進一步收緊。

       第一太平戴維斯方面表示,私人及機構(gòu)型資本繼續(xù)外流的擔憂,向人民幣施加進一步貶值的壓力,而公告正是對市場擔憂的回應。此輪規(guī)定與去年若干規(guī)定的主旨一致,即填補政策漏洞,促進現(xiàn)有規(guī)定得到更好落實,而不是單純地出臺新的政策與限制。此次公告或?qū)⒃黾觽�人向境外轉(zhuǎn)移資金的難度,因此國人購買海外物業(yè)的活動可能會受到抑制。也有部分人士分析稱,雖然難度有所增加,但也可能會刺激更多個人進行資金轉(zhuǎn)移,以免后期外匯管制進一步收緊。無論出臺何種政策,中國資本的外流仍將繼續(xù),但政策的更嚴格執(zhí)行應能放慢資本外流節(jié)奏,有助于穩(wěn)定匯率,緩解中國減少外匯儲備的壓力。