摘要：自從北京“9.30新政”出臺后，北京整體樓市遇冷。市場觀望情緒蔓延，新建住宅市場持續降溫，商住公寓也明顯降溫。

       相比普通住宅動輒千萬的置業門檻，門檻僅為百萬級別的商住產品，填補了部分市場空白。尤其是今年以來，北京商住房表現搶眼。不過，隨著“9·30新政”出臺，整體樓市遇冷，商住公寓也開始明顯降溫。

       市場觀望情緒蔓延

       “9·30新政”從土地、房屋供應、房價限制、信貸、交易管理等方面進行嚴格的市場調控，隨后北京新建住宅市場持續降溫，市場觀望情緒濃重，商住公寓也不例外。

       據北京中原市場研究部統計，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也沒超過2000套，尤其是10月首周（10月3日-9日）成交985套，環比下降65.2%。10月31日-11月20日這三周的成交量均低于1000套，最低時僅為421套。

       對此，北京中原市場研究部認為，商住公寓成交量大幅下滑，與政府目前嚴加審查商住項目，監管力度加大有關；“9·30新政”釋放的管控信號，也讓一部分投資客開始觀望。同時，地產新政和新廣告法對商住項目嚴加審查，商住項目均較為謹慎，開始停止大面積推廣和渠道帶客。而對于部分不合規項目，政府已暫停其網簽。

       亞豪機構市場總監郭毅進一步表示，“商住客群中一部分是剛需、剛改型，還有一部分是投資型，他們都對價格比較敏感。因此雖然調控政策并未直接涉及商辦，但卻令上述客群產生看空預期，因此影響到交易。同時，相關部門加大了對于商改住產品的的監管，也造成了市場可售貨量減少、銷量下滑。

       房源少、投資客少

       銷售人員普遍表示，商住房市場受新政影響不大，“房價普遍還在漲，只是沒八九月漲得那么快”。成交量方面，有銷售人員表示，現在不是買的人少的問題，而是房源少，“房山區原來有7個項目在售，目前只有3個且房源都不多。”

       位于房山的遠洋·新仕界，均價3萬元/平方米，130萬/套起，附近的超級蜂巢均價為28000元-33000元/平方米；位于大興區的恒大未來城，均價為53000元-55000元/平米；位于昌平的新龍AB棟，32000元/平方米，只剩部分尾房；在門頭溝，中昂小時代、鴻坤·七星長安均有房源在售；位于順義的金地未未來，也有房源在售，項目相關人士表示，“十一”前就完成全年任務，新政后沒那么大的銷售壓力。

       不過，隨著樓市降溫，投資熱度降低，商住項目整體進入觀望期，部分投資客選擇暫時退出，尋求新的投資渠道。采訪時某商住項目銷售人員表示：“低總價商住類的買家中投資客占了相當一部分比例，新政后投資客也明顯減少了。”

       中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰分析，北京整體樓市降溫幅度很大，商住房源集中在五環外，價格處于高位。“需求比較旺的仍是住宅，商住中只有部分能居住的受歡迎。”

       市場動向

       小戶型Loft或將絕跡

       據悉，近期，有開發商收到了《北京市規劃和國土資源管理委員會關于加強商業、辦公類項目規劃管理的通知》。通知要求開發商限期整改違規“商改住”產品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規企業法人和企業法人代表參與北京市土地市場交易。

       對此，北京中原市場研究部認為，通知中規定，200平方米以下的商住層高控制在3.6米以下，這將導致小戶型Loft可能就此絕跡；要求在售項目暫停網簽或進行整改，將會影響網簽量；未售項目和在建項目不得改變土地出讓合同規定的用途且層高有限制，這也將導致報批審核力度加大、項目附加值減小。