摘要：對于即將到來的“銀十”，仍有大量的購房人摩拳擦掌準備入市，無論開發商怎樣變換開盤方式，推出即售罄，推出即遇搶購，成為“銀十”項目開盤的狀態。

       價格繼續沖高 商住項目取證困難

       剛過去的“金九”，雖然入市項目數量有限，卻“成色十足”。9月份，各開發商推出的項目幾乎款款都是“爆品”。無論開發商怎樣變換開盤方式，推出即售罄，推出即遇搶購，成為“金九”項目開盤的常態。

       對于即將到來的“銀十”，仍有大量的購房人摩拳擦掌準備入市。不過，9月供應低潮情況，10月并未出現起色。根據亞豪君岳會統計數據顯示，10月北京住宅市場預計將有26個項目入市，其中包括臺湖銀河灣(樓盤資料)、益田·遠洋萬和風景(樓盤資料)等7個純新盤，以及中國鐵建·花語金郡(樓盤資料)、華業東方玫瑰(樓盤資料業主論壇)等19個老項目后期。前幾個月一直是新盤主力的商住項目明顯減少，26個新盤中僅有四個是商住產品。而10月預計開盤的項目報價相對此前均有提高。

       新盤

       預計26盤入市 “金九銀十”推盤量徹底失色

       “金九銀十”這一樓市的黃金節點，在以往不僅意味著大量購房人選擇這一節點入市，同時也是開發商的必爭之時，一年銷售計劃中的重中之重。因此，開發商以往多會選擇在“金九銀十”集中推盤，大量新盤在此期間推向市場。

       今年的“金九銀十”，有些不同。剛過去的9月，雖然購房人熱情高漲，但入市項目數量卻十分有限。8月底，《廣廈時代》曾報道過，9月預計入市的新盤僅有30個。實際上，據不完全統計，截至目前，9月實際開盤的項目僅有23個，金九在推盤量上成色明顯不足。

       從目前市場信息看，“銀十”，這一情況并不會出現改善。根據亞豪君岳會統計數據顯示，10月北京住宅市場預計將有26個項目入市，其中包括臺湖銀河灣、益田·遠洋萬和風景等7個純新盤，以及包括中國鐵建·花語金郡、華業東方玫瑰等在內的19個老項目后期。

       如此火熱的市場下，選擇入市的項目數量為何嚴重縮水？亞豪機構市場總監郭毅分析認為，這主要受制于土地市場的供應節奏。整個9月北京公開土地市場仍未有宅地出讓，這也是自6月之后連續第3個月住宅用地零供應、零成交。而前9個月北京住宅用地僅實現7宗成交，其中純商住宅建筑面積僅42萬平方米，這一數字也創造了歷年新低。隨著首開華潤城(樓盤資料)、電建·金地華宸等一批2015年出讓宅地項目的逐漸入市，未來土地可供變現量急劇減少，開發商為維持企業的長期運營，勢必將放慢出貨速度，因此未來新房市場供應量也將持續低迷。

       “金九銀十”在推盤量上的徹底失色是北京新建商品房市場庫存問題的直接體現。中原地產首席分析師張大偉表示，今年北京商品房住宅供應量與供應面積均刷新了歷史最低紀錄，前八月商品房住宅供應相較2015年同期減少了37.2%。截至9月中旬，市場庫存近5.8萬套，同比去年同期下調了23.7%。未來北京商品房庫存仍將持續下調，庫存將很快進入5萬套區間。

       趨勢

       商住項目入市明顯減少 在售項目仍被追捧

       雖然預計入市的新盤數量沒有明顯變化，但在“銀十”預計入市的項目中，商住項目明顯減少。今年以來，商住項目成為市場的主角，幾次限購調整的傳聞讓商住類項目成交量激增。據統計，前八月北京商住類產品的成交量達4.5萬套，創歷史新高。9月，經歷了此前的爆發，商住項目的成交雖然有所回落，但入市新盤也占據了9月新盤的半壁江山。從目前市場釋放的信息看，10月這一情況將出現改變。

       根據亞豪君岳會統計數據顯示，10月僅有長安源(樓盤資料)、國門智慧城(樓盤資料)、國銳金嵿、路勁世界城4個商住項目預計入市。郭毅認為，商住項目的明顯減少主要是受到商住調控預期之下預售管控加強的影響。

       郭毅分析稱，2016年以來北京商住項目一直保持著較高的入市積極性，3月份預售套數曾高達7314套，進入下半年以來6月、7月也連續兩個月維持在6000套以上。不過自8月份開始，隨著商住調控傳言的不斷發酵，相關部門對于商住項目的規劃審批及預售管控也開始收緊，8月僅2132套商住產品取得預售許可證。而進入9月之后這一管控更加嚴格，截至21日，商住產品取證預售量僅有849套。郭毅認為，10月預計入市項目當中，除國銳·金嵿(樓盤資料)項目早期已取得預售許可證不受影響之外，其他商住項目雖有入市計劃，但能否順利取證入市也尚未可知。

       雖然商住項目的入市節奏因政策預期而有所放緩，但購房人對商住項目的購買熱情依然高漲。上周，位于豐臺區青龍湖板塊的西山湖項目三期開盤，該項目主推戶型為37-93平方米的商住loft。據項目方透露，當天開盤共推300套房源，排號近600個，當天實現售罄。另一位于順義區的商住項目當代北辰MOMA VILLAGE(樓盤資料)，開盤去化率也達到了87%。而9月，其他在區位上更具優勢的商住項目開盤，也都遭遇搶購，開盤售罄已是常態。

       在目前商品房供應量明顯不足、購房人購房熱情高漲的態勢下，不限購的商住產品仍然是購房人追捧的焦點。

       價格

       預計開盤項目價格集體上漲 調價周期明顯變短

       除了商住項目明顯減少外，10月入市新盤另一個顯著特點就是價格的明顯上漲。商品房的全面高端化仍在延續，開盤的老項目后期相較前期價格明顯上漲，純新盤的預計開盤價格也在不斷調高。

       根據亞豪君岳會提供的數據顯示，10月入市的項目中，朝陽區兩項目預計入市單價均在10萬元/平方米以上；

       而豐臺區預計入市的天恒金融街·公園懿府、西山甲一號(樓盤資料)報價6.5萬元/平方米左右；

       大興亦莊核心區住宅項目中國鐵建·花語金郡、亦莊金茂悅報價均在5.5萬元/平方米左右；

       房山核心區長陽板塊住宅項目報價也正在沖擊4.5萬元/平方米；

       門頭溝的華遠·裘馬四季(樓盤資料)6月新盤入市報價即達到5.8萬元/平方米，預計10月再次開盤將超過這一價格，沖擊6萬元/平方米。

       以豐臺區10月即將入市的天恒金融街·公園懿府和西山甲一號為例，兩個項目均為老項目后期入市，價格相較前期產品均有大幅提高。公園懿府是位于南四環的純改善型樓盤，此前開盤次次售罄。今年1-8月位列豐臺區住宅成交榜的前三名，成交均價為48167元/平方米。該項目主力戶型為115平方米三居，以此計算，一套總價在550萬元左右，而按照項目最新65000元/平方米的開盤預計價格，一套三居總價已上升至近750萬元。另一位于豐臺園博園板塊的西山甲一號項目，8月28日剛進行過一次開盤，對外報價為58000元/平方米，根據北京市住建委網站信息顯示，最近兩周簽約成交價在53000元/平方米左右。僅相隔一個月不到，報價已經上漲至65000元/平方米。

       老項目后期相較前期房源價格大幅上漲，而一些從未開盤的項目，對外報價也在不斷上調。一位近期在忙著看房的購房人表示，他已經無法跟上各項目調價的節奏，感覺價格每周都在調，銷售在不停地和他說價格又漲了。

       中原地產研究中心統計數據顯示：截至9月中旬，北京年內成交商品房住宅35810套，合計成交金額達到了1902億，單套成交額高達531萬，刷新了歷史紀錄，同比漲幅高達40.2%，成交均價達到了35424元每平方米，同樣創造了歷史新高，同比上漲24.9%。

       亞豪機構市場總監郭毅認為，從各個區域住宅項目的報價情況來看，北京住宅供應市場中高端項目已成為主力，并且已出現明顯的郊區高端化、城區頂豪化的現象。受此影響，城區已成為高端財富階層的置業主戰場，剛改類需求外遷至近郊區域或分流至二手市場，而首置剛需則只能被迫外遷至更加遙遠的遠郊區縣甚至環京區域，或轉戰商住市場。

       市場

       購房熱情仍舊高漲 意向購房群體擴大

       雖然市場供應量有限，價格也大幅上漲，但等待入市的購房人卻在不斷增多，意向購房群體伴隨著價格的推高而擴大。

       在剛剛結束的北京秋季房地產交易展示會上，海外地產、旅游地產、投資型地產及自住型地產項目都得到了不同人群的關注。根據北京房展展會方調查顯示，此次秋季房展北京本地觀眾數量占總觀展人群數量的80%左右。觀展者中最近有買房打算的人群占總調查人數的75%，近期沒有買房打算的占25%。在打算買房的人群中，剛性需求（首次置業）占比20%，升級需求（換房或異地二套）占比51%，投資需求占比29%，升級及投資需求明顯上升。

       即將到來的十一黃金周或許又是一個“買房周”，在相關媒體調查了解時發現，很多購房人都在計劃著十一假期“看看房”。由于目前北京樓市的價格已經位于高位，普通中產靠一人之力已經投不動了。有些購房人就動了合伙買房的念頭。使用某一個人的資格，幾個朋友共同湊首付投資買房。有這種想法的購房人，比較保守的，認為資金放在房子里還是最安全的，即使短期收益不好房子也可以留給孩子，比投入股市等投資渠道要好；比較激進的則在期待房價的繼續急速上漲，用較少的資金撬動不菲的投資收益。

       現在到底還要不要買房？業內人士在被問到這一問題時，大都無法給出明確的回答。“看不懂”是他們給出最多的答案。一位地產從業人士笑稱，股市、p2p等投資渠道在刊登廣告時，都會用小字加上一行，“投資有風險，入市須謹慎”。他覺得現在售樓處也應該加上這樣的告示牌，“投房有風險，降價別投訴”。他表示，無論在什么樣的市場下，量力而行，充分考慮風險都是投資決策中最重要的。信貸寬松讓高杠桿買房變得容易，但高杠桿帶來的永遠都是高風險，不能因為近幾年買房從來沒賠過，就認為買房一直不會賠。