摘要：近日，中國住房和城鄉建設部副部長陸克華在國務院政策吹風會上透露，針對房地產中介亂收費、隱瞞房屋真實情況、發布虛假房源等亂象，住建部正在制定具體可操作的、管用的、能見實效的措施，“這個文件即將印發實施”。

        業內認為，房地產中介將面臨史上最嚴整頓。事實上，二手房特別是學位房、中心區地鐵盤等熱門區域二手房的價格或者租金的高昂，房地產中介“功不可沒”。

        案例一：

        簽了獨家代理 中介私自漲價30萬元

        胡先生在珠江新城利雅灣有一套125平方米南向單位連一個地下車位打包放盤價實收700萬元亟待出售，有中介人員告訴胡先生：“你跟我簽獨家代理，我保證1個月內幫你賣出去。”胡先生答應了，“實在是不愿意折騰。”獨家代理協議書上只有業主實收價700萬元，在這1個月內，胡先生不得私自將房子出售，如果中介賣不出去，賠償他1000元錢。

        很快，就有中介帶著買家前來看房。“看房客倒是不少，也都對房子很滿意，但大多說房子太貴，需要考慮。”1個月快過去了，房子仍沒有賣出去。“上次，一位女士來看房，在參觀房子后也說太貴了，問能不能便宜一點。”當時，只有胡先生和這位女士在房間，中介在客廳陪著這位女士的同伴。“真的不貴，您可以去打聽打聽。”胡先生回答。“730萬元，真的有點貴，你能便宜多少？”此時，中介也進入房間，他們的談話只得終止。

        直到此時，胡先生才知道，他的房價被中介抬高了30萬元。他問了中介，中介承認了，說“這套房完全可以賣到這個價。”可是1個月已到期，房子沒有賣出，中介賠償1000元完事。胡先生說，“白耽誤了一個月的時間，還得再次出去找中介公司放盤。”記者查詢了一下該區域二手樓的價格。論單價，在這個區域，胡先生開出的這個價格不算便宜但也并不貴。“我不明白，中介提高30萬元如何收錢？”胡先生問。

        其實，這一招并不新鮮。如果客戶有意向，中介可以與業主再簽一份協議，反正業主實收700萬元，沒有任何損失，其他的錢，中介自己“落袋為安”。“一些中介私自抬高房源售價，有些業主并不知情，但有些得到了業主的許可。多賺的那部分錢，中介會和業主按比例分配，通常為三七分、四六分或五五分成。”一位資深的二手中介人員告訴記者。

        案例二：

        業主放租3000元 中介提高500元

        徐先生最近碰到一件怪事。他在天河工作，想在粵墾路租房居住。“就我和女朋友兩人住，目標是單間或者一房一廳。”他們看了快半個月，好不容易看中一套房。“精裝修、家電齊，朝向東南，挺不錯。”中介說，月租3500元，付1壓2。“我女朋友嫌貴，說再看看。”過了兩天，他們到另一家中介公司，“同樣是這套房，月租是3000元，而且業主說，她的放租價一直都是3000元，從來沒放過3500元的價格。”

        “中介多說500元，對他有什么好處？”徐先生很納悶。有專業人士透露，其實答案很簡單，房屋中介通過抽取傭金獲利，房租提高后傭金自然也會提高。這只是其一。更多的是“托管”，房東先與中介簽訂出租合同，合同期內由中介直接出租該房源，而從事“托管”業務，通過賺取房租差價容易獲得更多利潤。事實上，房屋中介成了租金上漲的幕后推手。他們在控制了大量房源后標價出租，在一定程度上推動了租金上漲。慧姐在龍口中路有一套一房一廳單位，她在網上放盤后，兩天之內接到30多個電話，“只有幾個是租房客打來的，近30個是房產中介的電話，都是一套說辭。把房子交給他們，由他們代租，會以更短的時間和更高的價位出租。”

        “虛假房源”“一房多價”相當普遍

        去年開始，麗江花園、華南碧桂園都自己開設房屋中介，一方面是為了增加物業公司的收入，另一方面也是為規范小區中介市場。“主要是中介太亂，房價報低吸引購房客，然后以各種理由推薦其他房源。”華南碧桂園物業公司梁經理告訴記者。“虛假房源很常見，先用低價吸引客戶進店看房，繼而向其推薦其他房源。”

        這次整頓被譽為房地產中介史上最嚴。中國住房和城鄉建設部副部長陸克華表示，現在整頓、規范中介市場的新政即將出臺實施，而且該政策將是細化和具有可操作性的。住建部提出，中介機構在房源信息發布前要經委托人同意，同時還要到當地房管部門進行房源信息核驗后才可發布；中介機構要編制統一的房屋狀況說明書，標明房屋的基本狀況、水暖氣配套情況、權屬狀況、掛牌價格或租金、物業費等內容；已經完成交易的，應當及時從網站、門店上撤除房源信息。

        今年4月16日，廣州住建委就宣布，將在全市范圍內開展為期3個月的房地產市場專項整治，其中包括未備案的“黑中介”以及不明碼標價等。廣州市房地產中介協會秘書長吳忱認為，要想解決虛假房源等中介市場存在的一些問題，最重要的就是要核實房源信息的真實性，但這存在一定的難度，因為這需要各中介門店向政府部門提供業主的委托書，這其中要包括放盤價等各種詳細信息。

        交了一半中介費發現交易房產被抵押

        交易房源資料真實性該誰核查？

        鄧先生通過中介聯系看中了一套建筑面積為81平方米兩房單位，并很快與賣家簽訂了《存量房買賣合同》，以119萬元的價格購買該單位。合同約定：該房不存在抵押等他項權利情況；賣方保證所填寫和提供的有關該房地產的權屬情況真實，保證對上述房地產享有完整產權，保證上述房地產不存在任何未向買方說明的其他情況，且沒有侵犯第三人權益，否則，承擔相應的法律責任；買方確認已查閱該房地產的權屬證明文件，對權屬證明文件所載內容無異議，并已實地查看及了解，故對該房地產的座向、面積、樓齡、樓層、間隔、質量、裝修、抵押情況、產權情況、周邊環境均予以認可。簽約當日鄧先生承諾向中介支付房地產買賣居間服務費及咨詢費21420元，并且支付了10710元，剩余的10710元則約定在物業成功過戶當天支付。但不久鄧先生就發現物業被業主的朋友抵押至銀行，業主的朋友無法償還債務最終導致該物業無法交易。鄧先生認為，中介并未去房管局查冊訴涉房產的權屬情況、未采取任何措施降低風險，且也未就相關風險進行任何提示，還一直聲稱這套物業沒問題，不存在抵押情況。在鄧先生得知物業被抵押真實情況后，也一直消極應付，只是建議被動等待或重新交中介費介紹新的房源。因此，鄧先生將中介告上法庭，要求退還已繳納的中介費10710元。

        但一審法院認為，中介在提供居間服務時，應向買賣雙方披露與交易相關的信息，如交易房產的權屬情況、購房資格要求等事宜。中介在促成買賣雙方簽訂訴涉《存量房買賣合同》的過程中，未敦促賣方提交訴涉房屋的權屬情況證明，亦未核實訴涉房屋是否存在抵押，居間服務存在瑕疵，但訴涉房屋存在抵押，并不是影響交易的關鍵因素，買賣雙方仍可繼續協商處理。而中介亦確認因訴涉交易未完成而放棄向鄧先生催收剩余中介費。其次，鄧先生在簽訂《存量房買賣合同》前應適當謹慎，查看訴涉房屋的權屬情況。再次，合同亦載明賣方保證該合同填寫和提供的涉訴房屋的權屬情況真實，現訴涉房屋存在抵押情況，即賣方違反合同約定提供錯誤信息，應承擔相應的違約責任。因此，中介服務雖存在瑕疵，但該瑕疵并未達到需退回已交付中介費10710元的程度。

        中介未盡中介服務機構責任

        二審敗訴被要求退還中介費

        一審敗訴，鄧先生不服提起上訴，近日，他的訴求終于獲得廣州市中級人民法院的支持。法院判決認為，作為中介機構，應按照《廣州市房地產中介服務管理條例》第十四條第（二）項“房地產中介服務機構向服務對象提供房地產中介服務時，應當書面說明下列事項：中介服務涉及的房地產的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況”的規定，向購房人如實反映訴涉房屋的基本狀況。現鄧先生提交的證據顯示訴涉房屋已被抵押，中介沒有向其披露該事實，違反了作為中介服務機構應盡的職責。由于房屋已被抵押，抵押權人享有優先受償權，在未涂銷抵押的情況下難以辦理房屋的過戶手續，而如何涂銷抵押、如何付款均為買賣雙方必須確定的合同內容，且經雙方協商一致才可簽訂合同。現雙方約定按“房屋無抵押銀行按揭付款”的方式支付房款，顯然無法履行。

        按照中介提供的合同版本，雙方可選擇“涂銷抵押后按揭付款”的付款方式，而買賣雙方并未對“涂銷抵押后按揭付款”的具體細節予以協商確定，即買賣雙方尚未對涂銷抵押問題、付款問題協商一致。如何涂銷抵押、如何付款作為合同主要內容尚未確定，直接影響到當事人對其民事權利義務的行使以及雙方能否最終達成合議而簽訂合同。中介未盡其職責以致合同重要條款尚未由買賣雙方進行協商確定，對此存在明顯過錯。《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。鑒于中介未盡到中介服務機構的責任，鄧先生要求返還中介費10710元的訴訟請求合理有據。原審法院僅將中聯公司的行為認定為瑕疵，認為買賣雙方仍可繼續協商房屋買賣事宜的意見實際上減免了中介作為中介機構應盡的責任，也忽略了合同主要條款尚未協商確定將嚴重影響到合同當事人權利義務的確定及合同能否簽訂的關聯性。

        有業內人士表示，在房屋買賣過程中，雖然合同中約定，賣方要如實提供房產情況，但實際上也還存在一個關于房源的真實性究竟該由誰來核查的問題，作為買方為了防范風險，應該盡量謹慎，并盡力核查，而中介公司作為提供房屋買賣中介服務的專業性機構，對交易各環節及風險和交易相關資源都更為了解，在居間服務中則應該負有更高的注意義務，亦有能力采取更加規范和嚴謹的履行方式。從鄧先生的案例來看，中介如果未盡到應盡的責任，損害委托人利益的，就會被要求承擔相應的損害賠償責任。