摘要：2016年第二季度，北京的二手房市場終于慢下了節奏，4月、5月網簽量在持續回落。雖然整體降溫明顯，但并不妨礙二手房對整個市場的主導。據相關數據顯示，北京二手房成交量是新房的6倍。

       根據中原地產研究部統計數據顯示：截至5月25日，北京年內二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套。整體看，二手房占市場住宅成交比例高達86.2%，而這一比例在過去幾年一直在70%上下，北京樓市已經全面進入二手房時代。業內人士認為，未來這種市場表現仍將持續，土地供應的急劇減少、新建商品房的全面高端化等因素預示著未來二手房成交將長期成為市場主力，剛需和改善需求投向二手房、高端需求投向新房的客群分化將越來越明顯，而二手房交易稅負、貸款政策等將決定市場的波動。

       銷冠榜16個項目 12個4萬+

       曾經的樓市銷冠排行榜上，豪宅的身影只是偶然出現，而現在，排行榜已經幾乎被豪宅霸占。

       根據中原地產研究部統計數據顯示，截至5月30日，北京銷售超過10億的商品房住宅項目合計只有16個，但這16個項目中，除一個項目外，其他銷售均價都在3萬+，更是有12個項目均價在4萬+。如果說2015年，市場因為預測豪宅將集中入市，而預測稱其為豪宅元年。2016年，市場已經用成交數據來證明，北京樓市進入了豪宅年。

       成交排行榜被豪宅占據，并不只因為今年高端市場的火爆，土地供應結構的變化才是根本原因。中原地產首席分析師張大偉認為，過去幾年，北京供應的商品房住宅土地稀缺，2013年至2015年，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。剔除配建只有1350萬平方米為住宅，且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右。折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場供應比例計算，這大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價。

       進入2016年，北京土地市場則更是進入了供應末期，5個月僅成交了5宗住宅用地，其中供應的商品房住宅為85.39萬平方米，刷新了歷史最低紀錄，比之前最低的2012年還低很多，同比2015年同期的243萬平方米下調了65%。未來可進入商品房住宅市場的數字，則比這個更低。張大偉分析表示，因為房企的拼搶，實際最后成交的商品房住宅土地中，商品房住宅的面積只有34萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應3000套左右，而2016年前5個月商品房住宅成交2萬套左右，也就是說，北京的土地剛需比大約在1:7左右。

       二手房成交量是新房六倍 全面二手房時代來臨

       豪宅霸占成交排行榜的另一面是很多購房人與新房市場的告別。2016年年初，相關媒體曾以《2016 買二手房的大大超越新房》報道過業內人士對于2016年二手房市場的預測。當時，大部分業內人士給出的預測是2016年二手房仍將是市場成交的主力，但成交量很難超越2015年。

       雖然2016年剛剛過半，但二手房在市場中主角的地位已越來越強勢。中原地產研究部統計數據顯示：截至5月31日，北京年內二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套，整體看，二手房占市場住宅成交比例高達86.2%，進入了全面的存量住宅時代。而這一比例在過去幾年一直在70%上下。

       二手房成交量是新房的六倍多，這一比例已經大大超越2015年。而且根據統計數據，前5個月北京二手住宅的成交量已經超越2015年上半年總額，雖然目前已經開始出現回落，但其在市場上的強勢地位已經毋庸置疑。

       數據之外，每個購房人的感受和選擇也是二手房市場主角地位的佐證。一位地產經紀人表示，以前他所在的片區接待的客戶，有很多是在選擇二手房或新房之間猶豫不決的。對于這些客戶，他們的預算是一定的，衡量的標準主要是交通、配套和社區環境等因素，在自己的主要需求上權衡。可現在不一樣了，來他這咨詢的客戶，幾乎都是奔著二手房來的，且只考慮二手房。原因沒有別的，就是價格。他告訴相關媒體，他最近接待的一個客戶就是這樣，工作在中關村，2014年就打算過買房，當時還在考慮是南邵的新房還是回龍觀的二手房，因為各種原因擱置了下來。而現在，他的目標只保留在回龍觀，只是想在自己的預算之內，有個房子住。

       一位購房人對于他購買二手房理由的概括，大概是不少購房人的心聲，“為什么選擇二手房？是因為沒得選擇。”

       不同客群市場分化愈加明顯 二手房政策將左右市場

       其實，二手房成為市場的主力，本來就是城鎮化和市場發展到一定程度的必然結果。但目前樓市的供給結構讓二手房與新房之間劃定了一條更明顯的界線。

       亞豪機構市場總監郭毅表示，從住宅存量特征來看，目前六環外已超過五六環之間成為庫存主力區域。根據亞豪君岳會統計數據顯示，截至目前，六環外住宅庫存占比高達40.35%，居各環線之首，相比去年同期占比上升4個百分點。隨著北京地價不斷走高對于房價助漲壓力的不斷增加，北京新房市場低成交、低供給、低庫存、高價格的“三低一高”趨勢將持續，新房市場將徹底成為高端客群追求住房品質升級的需求產品，剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中，才能找到符合自身總價預期的產品。

       在這樣的背景下，二手房市場的主力地位會愈加的凸顯，因為剛需和改善仍然是這個市場需求的主要來源。他們大量被擠壓進二手房市場，二手房的成交量自然也就會繼續大大超越新房。

       成為了市場當之無愧的主角后，二手房市場的任何風吹草動對整個市場的影響也會更加明顯。張大偉表示，全面進入二手房時代之后，決定市場整體價格的已經不是新房市場價格，而是二手房的價格。這種情況下，二手房簽約量大漲，二手房的交易稅負、貸款政策等，都決定了市場的波動。

       另外，二手房不僅是在北京成為市場的主導，目前一線城市的二手房成交面積都在新房的兩倍以上。同時，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也超過新房。一、二線樓市二手房交易占主導地位，未來樓市的調控需要更多的傾斜二手房稅費政策調整。