摘要：從房地產企業一季度業績報告來看，開發商趁新政調控前跑量迅猛，其中一二線項目貢獻率較高。一季度的房企項目的快速去化，導致房企“補貨”力度加大，房企集體猛砸錢拿地補貨。

    正在經受股權之爭的萬科，并不影響其銷售成績。4月27日晚萬科披露的2016年第一季度報告顯示，期內公司實現營業收入146億元，同比增長64.3% ；實現凈利潤8.3億元，同比增長28.1%。萬科A一季度銷售增速為近5年來同期最高。一季度，萬科累計實現銷售面積545.7萬平方米，銷售金額752.4億元，同比分別上升37.6%和59.5%，期內銷售呈現出量價齊升的態勢。

    相關媒體從萬科處獲悉，截至4月27日2016年簽約額已經超過1000億元，其中上海萬科銷售額占比近300億元。

    另一家龍頭企業，恒大地產第一季度累計合約銷售金額約達656.7億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為750.4萬平方米及每平方米 8751元。2016年1月份至3月份期間的累計合約銷售金額、面積及均價較2015年同期分別增長115.0%、85.9%及15.7%。

    保利地產第一季度實現簽約金額 451.25 億元、簽約面積 343.52 萬平方米，同比分別增長 131.35% 和 117.19%。

    中原地產研究部統計數據顯示：截止日前，公布2016年一季度報的滬深地產上市公司合計有35家，這35家房企在2016年一季度的總營業收入達到了872.8億，同比漲幅高達42.6%，35個企業中只有12家企業營收下滑，在市場升溫的基礎下，2/3的企業成交上升。

    房地產企業一季度銷售業績飄紅，和整個房地產銷售情況相一致。

    根據國家統計局數據，一季度全國商品住宅實現銷售面積2.18億平米，同比上升35.6%，和2014年一季度相比上升22.3%；實現銷售金額16,133.0億元，同比增長60.3%。全國住宅新開工面積結束了自2014年年初以來持續下滑的趨勢，一季度同比增長14.8%。

    有不愿具名的開發商表示，整體來看，一季度房企業績飄紅，主要源自于一二線城市的項目貢獻。

    中原地產研究部統計數據顯示：以京滬廣深、南京蘇州等為代表的15個一二線城市，在3月單月庫存面積3月為8645萬平米。相比2月份的9116萬平米環比降低了5.2%，減少就達到了470萬平米。全國房地產市場的庫存變化依然是非常不均衡。一二線城市減少，三四線增加。

    有不愿具名開發商表示，一季度數據有一定滯后性，上海、深圳、蘇州等地調控新政均是3月底以后。在此輪新政出臺前，開發商對于新政對市場影響已有預期，因此在一季度加緊推盤，購房者也借著新政前最后一波利好入市，導致一季度銷售業績出現井噴。預計進入二季度，銷售業績的增速會遠低于一季度。但整體看，一二線雖然面臨調控，特別是二線城市，庫存還在繼續走低。而沒有調控的三四線城市，庫存依然高企。

    一季度的房企項目的快速去化，導致房企“補貨”力度加大。

    萬科為例，在開發投資方面，一季度公司新增加開發項目42個，規劃建筑面積約725.9萬平方米，為當期銷售面積的133%。一季度新增項目按公司權益計算的規劃建筑面積約484.4萬平方米，新增項目的整體權益比例約66.7%。萬科稱，由于新增項目中一二線城市占比較高，一季度公司新增項目的平均樓面地價約6729元/平方米，較去年全年有所上升。

    保利地產也加大補充土地資源，一季度新拓展項目 21 個，新增容積率面積 460萬平方米，同比增長 85%，權益比例 66%，其中一、二線城市占比 62%。

    有國企開發商高層透露，市場去化較快，導致開發商后續土地儲備壓力較大。這也是近來一二線城市土地競拍較為激烈的原因。

    但整體來看，出于市場和避險考慮，房企投資力度集中于一二線城市，土地供應不足，導致土地溢價走高，推高房企的拿地成本，進一步壓縮房企的利潤。

    中原地產首席分析師張大偉分析，2016年一季度雖然一二線城市火爆，但因為2015年開始的地王，地價透支了房企的利潤。2015年是房企告別兩位數利潤率的第一年，跌破10%，在2014年房企的平均凈利潤率為10.5%，在2013年凈利潤高達11.97%。數字顯示，房地產企業的盈利能力大幅下調。房企營收增加，但利潤漲幅低于營收漲幅，房企利潤率明顯下調。大部分企業的利潤率都明顯下調。2016年一季度6-7%的房企凈利潤率已經是歷史最低，即使在后續大房企公布業績后，預計行業平均利潤率也僅在8%上下。