摘要：5月1日起二手房交易“營改增”不會增加購房者的負(fù)擔(dān)；春交會有政策優(yōu)惠，買房是個好時機(jī)。

    本周四，春季房交會將拉開帷幕，關(guān)于新房和二手房的優(yōu)惠、5月1日后二手房交易“營改增”政策等，成了市民們關(guān)心的話題。

    中介催促市民趕緊賣房買房

    “賣房子是不是應(yīng)該趕在5月1日前？”10日，胡女士在朋友圈里詢問，“營改增之后二手房交易稅費(fèi)是否會增加？”

    去年，胡女士在渝魯大道附近買了一套100平方米（套內(nèi)）的住房，最近二手房中介催她趕緊把房子賣掉。中介告訴她：“5月1日開始，營業(yè)稅改增值稅后，二手房交易稅費(fèi)要增加，現(xiàn)在趁政策空窗期趕緊把房子賣掉。”

    張先生最近也接到中介的電話，勸他趕緊買房，不然稅費(fèi)可能要增加。

    增值稅或再次轉(zhuǎn)嫁給購房者

    目前，在重慶，住房（包括普通住宅和非普通住宅）只要滿了2年（含2年），對外銷售均免征營業(yè)稅；如果不滿2年，交易時需要繳納5.5%的營業(yè)稅。

    業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房市場中，營業(yè)稅理論上是由二手房的賣家繳納，但在實際的交易中卻被轉(zhuǎn)嫁給了買房人。營業(yè)稅改增值稅后，增值稅被轉(zhuǎn)嫁給購房人的格局仍然不會改變。

    個人二手房交易究竟如何征收增值稅？市國稅局局長李杰日前表示，房地產(chǎn)業(yè)涉及營改增細(xì)則主要有7項：一是稅率由3%改為11%，進(jìn)項可以抵扣；二是土地出讓金允許從銷售額中減除；三是老項目可選擇按5%的征收率繳納增值稅（老項目是指4月30日以前建設(shè)的項目）；四是新建不動產(chǎn)項目按5%預(yù)征；五是銷售自建存量房產(chǎn)采用5%征收率，銷售非自建存量房產(chǎn)按差價的5%繳納增值稅；六是個人轉(zhuǎn)讓二手房兩年以上免稅，兩年以下按5%征收率；七是不動產(chǎn)租賃稅率11%。

    也就是說，營改增之后，個人轉(zhuǎn)讓兩年以上的二手房是不需要繳納增值稅的，兩年以下的二手房則按5%征收率。顯然，征收率比之前的營業(yè)稅還低了0.5%。

    買二手房不必等到5月1日后

    中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授朱青解釋，“營改增”并不會增加普通老百姓的購房負(fù)擔(dān)。知名稅務(wù)專家段文濤撰文指出：營改增后，個人出售二手房繳納的增值稅與原來的營業(yè)稅將持平或略有下降。

    業(yè)內(nèi)人士表示，我市的房價增值幅度一直比較平穩(wěn)，營改增后仍然會延續(xù)滿2年的免征的優(yōu)惠政策，對大多人在買賣二手房時影響不會太大，“春交會期間有各項優(yōu)惠，購房者看準(zhǔn)了就該出手，沒必要刻意等到增值稅實施后。”

    ■算賬

    增值稅比營業(yè)稅略少

    去年，胡女士花70萬元買了一套房，今年以100萬元的價格（銷售額）賣出。由于沒有滿2年，她需要繳納營業(yè)稅為：100萬×5.5%＝5.5萬元。

    而營改增后，她應(yīng)納稅額為：銷售額÷（1+征收率）×征收率=4.76萬元，比營業(yè)稅少了7400元。

    ■提醒

    繼承房產(chǎn)等免征增值稅

    營改增實施方案明確提出，對于涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，試點期間免征增值稅。

    家庭財產(chǎn)分割包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。