摘要：昨天，一則看似不起眼的土地信息讓沉寂的“90/70”再度站在聚光燈前。北京市國土局掛牌的兩宗昌平區南邵鎮土地公告中明確指出，除建設保障房之外，該地塊上90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。業內專家表示，增加中小套型的供應，有利于緩解市場目前房價上漲壓力，有效抑制高價地現象。　　　　

　　9070政策重現昌平地塊

　　3月31日，北京市國土資源局掛出三宗地塊出讓信息，一宗位于大興區黃村鎮興華大街。另外兩宗位于昌平區南邵鎮，預期成交時間都將在2016年5月5日。三宗地塊總起始價為56.6億元，這距離北京市國土局上一次推地已過去了70天。

　　值得注意的是，兩宗位于昌平區南邵鎮地塊在掛牌文件的第五條，明確要求：“本次掛牌出讓宗地除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。”

　　這則條款昨天在地產圈引發廣泛熱議，亞豪機構市場總監郭毅分析稱，3月底北京土儲中心網站掛出兩宗位于昌平南邵鎮的住宅用地，標志沉寂已久的“9070”政策又重新被列入購地條款當中。

　　所謂“9070”政策，是指2006年為調控樓市過快上漲，政府出臺“國六條”調控樓市，其中就新建住房結構比例做出的規定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　在全國樓市去庫存壓力加大背景下，去年以來，一些省市明確取消了住房供應套型指標限制。2015年住建部把優化住房及用地供應結構，作為促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措，各地可以合理安排住房用地供應規模，促進用地結構調整，優化住房供應套型。曾經用于限制大戶型高總價住宅的“9070”政策曾一度被認為已經消失。

　　不過，隨著一線城市土地成本的攀升使得住宅市場開始向著“單價高、面積大”的高端方向轉化。中小戶型不足成為樓市的矛盾，消失已久的“9070”政策又重新被列入購地條款當中。

　　分析

　　有利于緩解市場目前上漲壓力

　　除了北京，在3月初，上海市在《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》第二條就提出，“提高商品住房用地的中小套型比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（供需矛盾突出的郊區，供應比例提高到70%）。”

　　業內專家分析稱，北京重拾“9070”，原因之一是在滬深相繼頒布緊縮政策后，北京需要表現出對樓市調控的積極態度。

　　郭毅認為，盡管北京的調控壓力并不大，今年一季度純商品住宅的成交量不過10151套，同比去年同期的樓市低谷期的銷量不過增加了1868套，與滬深的量價齊漲相比，北京新房市場穩健發展。

　　不過，郭毅表示，北京地價逐漸走高，六環周邊的地價水平都普遍達到3萬元左右，這意味著未來北京住宅市場的剛需型產品將會越來越少，重拾“9070”政策，其實主要是為了彌補剛需型產品供給不足的問題；而另一方面，這一政策也將有效抑制高價地現象，高地價對應著高端產品，開發商對于地塊未來面向的客群有了明確預判之后，對于能接受的地價上限也將收窄，北京的高價地現象也將得以緩解。

　　“這是抑制一、二線城市高端豪宅化的一個調控政策，對于市場來說，增加中小套型的供應，有利于緩解市場目前上漲壓力。”張大偉預計，“未來還將有系列政策出現的可能性，包括限價政策等約束，整體看北京樓市調控已經開始，從規范中介到土地供應。”

　　影響

　　解渴中小戶型不足

　　中原地產統計顯示，從目前北京的商品房市場結構看，90平米以下套數庫存只有1.9萬套，占全市整體商品房庫存總量的31%，而從庫存面積占比看，目前北京全市90平米以下的小戶型占比全市庫存總面積比例只有13.8%。而從成交比例看，2016年一季度全市成交結構中90平米以下套型占比只有16.7%。

　　張大偉表示，“9070”政策有助于解渴中小戶型不足，增加整體新房供應套數。按照過去的市場條件，一個6萬平米地塊基本會建設成為平均套型在100-140平米的3-4居物業，平均套型面積在130左右，單個項目供應平均商品房住宅460套。如果按照“9070”政策，6萬平米中70%將建設成為90平米以下物業。按照平均80平米計算，也就是供應525套中小戶型。剩余30%供應成為130平米套均的大戶型比例，大約140套，單個項目供應商品房將達到665套。

　　郭毅表示，90平方米以下的小戶型占70%，意味著這部分產品全部面向剛需及改善型客群。開發商對地塊針對的客群有了明確預判之后，所能接受的地價上限也隨之收窄。一個“9070”，既解決了剛需產品不足的問題，同時，北京的高價地現象也將為此得到緩解。