摘要：央行發(fā)布房貸新政，民生證券對(duì)此點(diǎn)評(píng)稱，首付下調(diào)將水引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生。

    央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上述政策更多的是針對(duì)中國(guó)的三四線城市，對(duì)于去庫(kù)存有一定的幫助。

    2015年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，并“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。新的一年，類似限購(gòu)等限制性措施是否取消成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

    自2010年開始實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購(gòu)政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州 、無(wú)錫 、佛山 、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。不過(guò)2014年后，限購(gòu)政策開始土崩瓦解。目前除了北上廣深四大一線城市和房?jī)r(jià)畸形的三亞 共5個(gè)城市外，其他城市均取消限購(gòu)。

    限購(gòu)政策的調(diào)整和全國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)相關(guān)。

    就房?jī)r(jià)來(lái)看，到去年12月，全國(guó)70個(gè)主要城市，二手住宅房?jī)r(jià)下跌者過(guò)半。

    與此同時(shí)，樓市的庫(kù)存不斷攀高。統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，近5年來(lái)，全國(guó)商品房待售面積不斷增長(zhǎng)，2015年更是來(lái)到了歷史高位，達(dá)71853萬(wàn)平方米。

    針對(duì)這種情況，去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，鼓勵(lì)適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，并提出要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

    在此之前的8月，央行、住建部等多部委聯(lián)合下發(fā)通知，將公積金貸款購(gòu)二套房最低首付比例降至二成。

    相關(guān)媒體12月底報(bào)道稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)系列去庫(kù)存執(zhí)行手段正在逐步接近”落地，包括多個(gè)中央主管部門，正在相關(guān)細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的有關(guān)手段。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落幕，這些落實(shí)手段或?qū)⒑芸斐雠_(tái)。

    反觀一線城市，房?jī)r(jià)漲幅依然很高，其中，深圳房?jī)r(jià)在去年暴漲47.5%，北京、上海 的漲幅亦超10%，因此中央一直對(duì)北上廣等大城市嚴(yán)守限購(gòu)底線。

    數(shù)據(jù)顯示，2015年購(gòu)房貸款全年增加2.7萬(wàn)億元，同比多增9368億元。購(gòu)房貸款余額增速?gòu)?015年5月份以來(lái)持續(xù)回升，7個(gè)月累計(jì)上升5.7個(gè)百分點(diǎn)，反映購(gòu)房需求正在回升。

    既然貸款數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房需求正在回升，此時(shí)放低首付門檻，是否將帶來(lái)報(bào)復(fù)性反彈？

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，當(dāng)前樓市供求已基本平衡，樓市規(guī)模化時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來(lái)買方市場(chǎng)的特征會(huì)越來(lái)越明顯。此時(shí)，對(duì)于樓市“下半場(chǎng)”的樓市來(lái)講，購(gòu)房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場(chǎng)需求增速?zèng)]有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。在這樣的市場(chǎng)背景下，盡管“救市”政策出了四輪，即使是首套房商貸的首付比例降低至2成，也不會(huì)像2009年那樣出現(xiàn)大量的投資投機(jī)需求入市，也很難起到促使市場(chǎng)規(guī)模化放量。而供地量偏大與庫(kù)存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會(huì)表現(xiàn)更加明顯。因此，樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”，首套房商貸首付降至2成不會(huì)引起市場(chǎng)大幅波動(dòng)，也可以成為刺激首套自住需求入市的手段。

    各方觀點(diǎn)

    某研究院：

    某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)，實(shí)際上貫徹了2015年以來(lái)“去庫(kù)存”的政策導(dǎo)向。從市場(chǎng)預(yù)期看，能較好撼動(dòng)去庫(kù)存市場(chǎng)的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。因?yàn)閺暮芏嗾�策看，包�?a href="http://m.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">住房公積金等政策，實(shí)際上都已經(jīng)處于一個(gè)底部。而從降息等政策看，也基本相對(duì)寬松。商業(yè)銀行貸款的政策放松空間依然很大。此次政策對(duì)于首套住房和改善型住房的群體來(lái)說(shuō)，都有積極作用。對(duì)于首套住房來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行貸款從過(guò)去的三成首付變?yōu)?5%的首付，降低了首付比例。而對(duì)于改善型置業(yè)的群體來(lái)說(shuō)，過(guò)去要獲得三成首付，需要還清首套貸款，但現(xiàn)在不需要還清也可以享受三成首付比例的政策。

    民生證券：

    民生證券點(diǎn)評(píng)央行下調(diào)房貸首付比例：首付下調(diào)將水引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生。

    首先，購(gòu)房本身是信用創(chuàng)造的過(guò)程，降低首付，促進(jìn)更大力度的居民部門杠桿；其次，房?jī)r(jià)漲可以發(fā)揮金融加速器功能，同樣促進(jìn)信用派生；最后，房地產(chǎn)去庫(kù)存，配合上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，也是信用創(chuàng)造加速的過(guò)程。

    央行促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意圖明顯，除了房地產(chǎn)去庫(kù)存，預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風(fēng)險(xiǎn)偏好的措施出臺(tái)，引導(dǎo)流動(dòng)性進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。雖然債市牛的大邏輯還未改變，但短期還是建議短久期，等待更好的投資時(shí)點(diǎn)。