摘要：在中國一線城市擁有多套物業(yè)的投資者，通常在國內(nèi)賣掉一兩套房子便可以實現(xiàn)“在國外住大別墅”的夢想。雖然海外投資成本大增，但國人投資海外熱情不減，而且內(nèi)地顧客居多。海外教育也是國人投資海外市場的一大重要原因。

    新年伊始，人民幣兌換美元匯率延續(xù)去年的下滑趨勢，一度跌破6.7的關口，海外投資成本大幅提升，尤其是近年非常紅火的海外購房熱，更是直接增加了購房者的成本。但奇怪的是，海外購房卻并未因此由熱轉(zhuǎn)冷，反而凸顯了海外資產(chǎn)配置的重要性，不少業(yè)內(nèi)人士表示，海外房產(chǎn)將更有利于資產(chǎn)保值增值。

    海外置業(yè)需求年均增長3000億元

    胡潤研究院發(fā)布的《2015年海外置業(yè)趨勢報告》指出，近年來，中國高凈值人群海外置業(yè)趨勢明顯，主要原因除國內(nèi)一線城市房價相對較高外，也與國內(nèi)房地產(chǎn)市場空間受限有著千絲萬縷的關系。

    全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在購買美國房產(chǎn)的外國買家中，中國買家的比例一路攀升，已從2011年的9%、2013年的12%上升至2014年的16%。瑞士信貸銀行發(fā)布的一份報告估計，中國人一年花費約50億澳元在澳大利亞購買房產(chǎn)，這相當于澳大利亞新造房屋中有1/8被中國人買走。

    同策咨詢的研究顯示，假設2020年前高凈值人群年均增速為前5年的平均增速，則每年高凈值人群年均增長約5%，2020年高凈值人群規(guī)模將達到155萬左右。預計2020年，中國高凈值人群海外置業(yè)總規(guī)模約為7.44萬億元，海外置業(yè)需求年均增長約3000億元。

    出海房企目標買家以內(nèi)地客為主

    與此同時，中國房企也大舉開拓國際市場，幾乎所有品牌房企都在國外開疆辟土，加大海外成熟市場的深耕力度，積極布局海外。

　  據(jù)了解，目前國內(nèi)房企進軍海外市場，目標客戶群仍主要面向國內(nèi)買家。比如萬科集團在美國的項目，仍以服務海外華人為主，建立海外華人社區(qū)；綠地集團在韓國濟州島的項目，擁有2000多套住宅，計劃七成賣給中國人；頤和地產(chǎn)在澳大利亞的項目，購房者約有2/3是華人。對很多房企而言，海外擴張不過是轉(zhuǎn)戰(zhàn)一個陣地而已，房子還是賣給中國人。

    國際教育成為海外置業(yè)一大主因

    根據(jù)《2014海外教育特別報告》相關數(shù)據(jù)表明，目前分散風險和子女教育是高凈值人群進行海外投資的最主要原因。在10年前，中國學生出國留學時間一般為2年，現(xiàn)在的趨勢是8年，許多留學生的家長都有在留學國家置業(yè)的打算，在一定程度上帶動海外置業(yè)需求的增長。

    兒子正在加拿大留學的張女士對相關媒體說：“現(xiàn)在兒子上學的城市房租并不便宜，兒子還要在那里住好幾年，以后或者也會留在那里，買房既可以保證兒子的住宿，長期來看也是一種投資。相比國內(nèi)一線城市的房價，多倫多地區(qū)的房價還算比較便宜。我前幾天看的一套幾百平方米的大房子，售價約為45萬加元，折合人民幣280萬元，這樣的總價在廣州市中心區(qū)也買不到多大的房子，在加拿大買房后還可以把其他房間出租，每月的租金足夠兒子日常生活開銷。”

    據(jù)了解，這種“以房養(yǎng)學”是海外房產(chǎn)投資中最常見的方式之一，家長在海外購置房產(chǎn)，利用房子的出租、升值補貼留學費用，而且子女讀書期間可以自住，學業(yè)完成后可以轉(zhuǎn)手賺錢。

    “世界那么大，我在國外有套房。”從購買力來看，北上廣深一線城市的多套房業(yè)主的確不愁海外置業(yè)的資金，出售手頭一套房便足以在歐美一線城市購買相同面積甚至更大的房屋。然而，海外置業(yè)，是土豪便可以隨意嗎？

    其實，每個國家的購房政策都不同。相關媒體采訪海外置業(yè)專家后，選取美國、英國、澳大利亞這3個當下最熱門的國家，對其最熱求的“學區(qū)房”市場進行詳細分析，看看中產(chǎn)階層在這些國家應該怎樣投資學區(qū)房。

    第1期：最青睞——美國

    A　美國的學區(qū)房劃分

    在美國，什么是“好學區(qū)”？美國實行13年免費公立教育，在美國一個學區(qū)內(nèi)的公立中小學就讀，首要條件是必須居住在此學區(qū)覆蓋的城市內(nèi)，無論家長是自有房還是租房，都符合條件。反之，如果不在該城市居住，想跨學區(qū)入讀學校，是非常困難的事。

    希望購買“好學區(qū)”的房子，就要看居住在該學區(qū)的居民階層。中高收入階層家庭比較重視子女教育，這類學區(qū)內(nèi)的高中生升入名牌大學的比例往往較高，人們自然愿意孩子在這樣的學區(qū)讀書。

    B　如何挑選學區(qū)房？

    和中國家長“不能輸在起跑線上”、從幼兒園起便讓孩子入讀名校不同，美國人對學區(qū)房的概念通常指高中階段。因為美國的教育方式與中國不同，無論是公立還是私立學校，學生在中小學教育階段，都是以鼓勵孩子認知世界的好奇心為主，學習任務相對輕松。能否考上名牌大學主要集中在高中階段，所以中產(chǎn)階層家庭通常會選擇有優(yōu)質(zhì)高中資源的學區(qū)購房。

    高力國際海外物業(yè)投資高級經(jīng)理黃一韻認為：

    1、美國的學區(qū)好不好，通常指綜合性，包括學校所在整片地區(qū)的人文、經(jīng)濟、環(huán)境、風俗等，而不像中國，只選擇一所孤零零的重點中學。

    2、在美國，每年教育部門都通過官方網(wǎng)站公布一些指標數(shù)據(jù)，如每個學區(qū)內(nèi)各所學校的環(huán)境、學生上課出席率、學生作業(yè)（包括戶外活動作業(yè)）完成情況、中小學生英語和數(shù)學考試成績排名、高中生會考成績排名等各類指標，家長可上網(wǎng)查詢這些學校的指標排名，排名高的學校師資力量和生源實力肯定較優(yōu)秀。

    3、中國人在美國投資房產(chǎn)主要集中在4個城市：紐約、三藩市、洛杉磯、波士頓。這4個城市學區(qū)資源較豐富，比如在波士頓，全球TOP50的名校就有3所。

    4、至于房價，紐約和波士頓相對門檻較高，在紐約的曼哈頓，大約90萬美元可以買到一套普通公寓；洛杉磯和三藩市相對門檻較低，約90萬美元在洛杉磯可以買到兩套別墅。

    C　美國房產(chǎn)小知識

    產(chǎn)權：永久土地權。

    主要物業(yè)類型：獨棟別墅（house）、聯(lián)體別墅（town house）、公寓（condo）。

    移民：買房是投資行為，和移民無關。

    房產(chǎn)稅：每個州和地區(qū)都不同，一般是1%多一點，政府會對每一套物業(yè)做一個評估價，然后根據(jù)評估價計算房產(chǎn)稅。

    物業(yè)費：物業(yè)費主要針對公寓而言，公寓的物業(yè)費大概每年3000-5000美元，越是年代久遠的公寓，維護成本就越高，物業(yè)費就越貴。別墅一般都是自己建房自己維護，物業(yè)費為零或者每年只要一兩百美元，但開發(fā)商建一大片新別墅的情況需要特別注意，物業(yè)費可能較貴。