摘要：面對(duì)樓市去庫(kù)存高壓，各地政府絞盡腦汁想對(duì)策。但面對(duì)“邊去邊增”的房地產(chǎn)庫(kù)存怪圈，不能只從一方面考慮。“租售并舉”的住房制度或成為房企銷(xiāo)售策略新模式。

　　樓市下半場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)新模式正在形成。為打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，“租售并舉”的住房制度成為房企銷(xiāo)售策略新模式。多位行業(yè)專(zhuān)家向相關(guān)媒體表示，租售并舉的住房制度，將成為2016年樓市的主要看點(diǎn)之一。

    最新數(shù)據(jù)顯示，2015年11月末全國(guó)商品房 待售面積6.96億平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米，是2011年底待售面積的2.3倍。對(duì)于房地產(chǎn)這一巨大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存無(wú)疑成了2016年發(fā)展主基調(diào)，“租售并舉”也成為房企發(fā)展的主要方向。

    遲來(lái)的租售并舉

    早在2015年1月，住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》就提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃；也可以與經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)合作，建立開(kāi)發(fā)與租賃一 體化、專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作模式。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)，也可以轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

    2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

    再次將發(fā)展“租售并舉”推向了房地產(chǎn)風(fēng)口，無(wú)疑證明了政府希望大力發(fā)展多元租賃市場(chǎng)這一態(tài)度。

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    雖然“租售并舉”提了快一年，但目前并沒(méi)有一個(gè)明顯的案例。唯一有點(diǎn)類(lèi)似的是萬(wàn)科在重慶的項(xiàng)目，不過(guò)萬(wàn)科項(xiàng)目的運(yùn)行，實(shí)際上是允許租賃一套房源，待條件成熟，可以購(gòu)置另一套房源。但，萬(wàn)科這樣一個(gè)模式和提倡的租售并舉的模式還是存在一定的差異。

    待終止的去庫(kù)存“怪圈”

    “我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存難以走出困境的主要原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡,同時(shí),這也是房地產(chǎn)去庫(kù)存陷入‘邊去邊增’怪圈的一個(gè)重要原因。顯然,僅靠刺激消費(fèi)來(lái)解決去庫(kù)存問(wèn)題,只能是治標(biāo)不治本之舉。”中國(guó)地方金融 研究院研究員莫開(kāi)偉認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存化,既要在刺激消費(fèi)上用力,更要在供給側(cè)使勁, 推出一系列能夠改善房地產(chǎn)供給側(cè)的長(zhǎng)效機(jī)制, 才能為房地產(chǎn)高庫(kù)存“病灶”提供良好藥方。

    房產(chǎn)分析師張洪秋向《東地產(chǎn)》分析道，“租售并舉”這一模式的出現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)會(huì)有三個(gè)積極意義。第一是擴(kuò)寬去庫(kù)存的思路，尤其能夠轉(zhuǎn)變房企從過(guò)去靠銷(xiāo)售為方式的去庫(kù)存思路。通過(guò)租賃一樣可以回籠資金。第二是改變市場(chǎng)的消費(fèi)模式，鼓勵(lì)各類(lèi)住房需求者通過(guò)租賃方式來(lái)解決住房問(wèn)題。第三 是有利于構(gòu)建中國(guó)第四級(jí)的住房市場(chǎng)，真正把購(gòu)房環(huán)節(jié)和租房環(huán)節(jié)打通。

    較之買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)收益，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費(fèi)高、融資成本高、運(yùn)營(yíng)成本高等，這也是影響當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的一個(gè)核心難點(diǎn)。

    對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，可能會(huì)擔(dān)心現(xiàn)金流回籠的問(wèn)題。一直以來(lái)，房企都是通過(guò)一手房的銷(xiāo)售而非出租來(lái)回籠資金，尤其是部分通過(guò)住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售款來(lái)支持商業(yè)項(xiàng)目的持有行為，可能會(huì)因此受到?jīng)_擊。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也需要不斷探索，由于購(gòu)房者背后的落戶需求等都需要繼續(xù)進(jìn)行完善，若不充分做好此類(lèi)配套工作，或 將受到各類(lèi)沖擊和質(zhì)疑。

    針對(duì)房企的租金制定問(wèn)題，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議房企可參照同類(lèi)房源的租金。目前在房源租賃方面缺乏一個(gè)完整的數(shù)據(jù)，因此可以通過(guò)具體的中介機(jī)構(gòu)和門(mén)店進(jìn)行租金調(diào)查。前期比較穩(wěn)妥的方式是，可以根據(jù)市區(qū)次新房（房齡在3年左右）的租賃價(jià)格進(jìn)行推算，進(jìn)而將套均租賃價(jià)格折算成每平方米的租賃價(jià)格，以此供房企租賃房源的基準(zhǔn)定價(jià)做參考。同時(shí)可根據(jù)不同的地段（市區(qū)、郊區(qū)、內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)等）、不同的時(shí)間段（寒暑假、畢業(yè)季、跳槽季、農(nóng)民工返鄉(xiāng)季等）制定有級(jí)差的租賃價(jià)格。

    漸變的市場(chǎng)格局

    在我國(guó)，由于住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定性差，以及受傳統(tǒng)自有產(chǎn)權(quán)觀念等影響，比起租房，居民一般更傾向于買(mǎi)房。對(duì)于消費(fèi)者而言，若要在觀念上真正接受需要一定的時(shí)間，很多人還是希望通過(guò)持有住房的方式來(lái)解決住房問(wèn)題。實(shí)際上，購(gòu)租并舉是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍實(shí)行的制度。

    相較國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)租賃市場(chǎng)的認(rèn)可程度，而中國(guó)的租賃市場(chǎng)似乎存在較大欠缺。在 “租售并舉”模式不斷推進(jìn)時(shí)，是否有望改變我國(guó)市場(chǎng)運(yùn)作模式，向國(guó)外市場(chǎng)靠攏。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)相關(guān)媒體表示，目前來(lái)看，還不可能完全照抄國(guó)外的做法，也不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)。購(gòu)房觀點(diǎn)根深蒂固，租賃市場(chǎng) 至少需要探索好多年，而且福利保障制度若不健全，購(gòu)房市場(chǎng)依然會(huì)成為主導(dǎo)。

    從目前購(gòu)房市場(chǎng)的火熱態(tài)勢(shì)看，租賃市場(chǎng)的建立還需要一定的過(guò)程。嚴(yán)躍進(jìn)提到，從務(wù)實(shí)的角度看，對(duì)于部分市區(qū)的用地應(yīng)該劃分為租賃房源的用地。唯有如此，才能夠創(chuàng)造一個(gè)更好的條件，進(jìn)而讓部分愿意承受高租金的群體積極租房。而對(duì)于別的三四線城市來(lái)說(shuō)，將此類(lèi)制度和市民化的制度進(jìn)行結(jié)合，也是一個(gè) 不錯(cuò)的選擇。但這樣一個(gè)接受過(guò)程估計(jì)是需要一定時(shí)間的。

    不得不承認(rèn)，房屋租賃層面或出現(xiàn)空置率等問(wèn)題。房企后續(xù)可以嘗試類(lèi)似分時(shí)度假、靈活的短租模式、城市之間換租等方式，從而真正解決空置率的問(wèn)題。當(dāng)然，從后續(xù)住房制度 改革和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變來(lái)看，此類(lèi)制度的推進(jìn)有 積極意義。

    業(yè)內(nèi)人士坦言，“租售并舉”涉及各類(lèi)利益面，需要斟酌再三，而不應(yīng)該操之過(guò)急。應(yīng)對(duì)部分房企和部分城市積極進(jìn)行試點(diǎn)，只有這樣才能夠獲得一個(gè)較好的發(fā)展。