摘要：歲末年初，世紀大寒潮襲來。但對許多剛需和改善型購房者來說，冰冷的天氣也凍不住買房的熱情。2015年樓市銷售額創新高，70大中城市房價繼續回升。

    來自湖北的王先生就是這樣一個人。十年前他到深圳闖蕩，前些年終于攢夠了首付款，買下位于前海的一套商品房。去年，他因工作調動來到廣州，一直租房居住。隨著工作穩定下來，他開始考慮在廣州買房。“當初是因為手頭不寬裕，所以買了前海的房子，誰知道漲得那么猛！”王先生笑言，2015年深圳房價迅猛上漲，自己當初一百多萬元買下的房子今年市場價格翻了幾番。考慮到未來發展和生活需要，他最終在2015年底賣掉了深圳的房產，并用套現的房款在廣州珠江新城買了一套大戶型，居住環境大大改善。因為新買的房子總價近500萬元，他也被同事戲稱為“五百哥”。

    2015年以來，國內樓市銷售持續回暖，全年銷售額創下歷史紀錄，一線城市和部分熱點二線城市的房價也屢創新高。但高庫存之下，三四線城市疲軟的樓市和持續低迷的房地產開發投資增速，亦為樓市帶來一絲隱憂。隨著不同城市的樓市表現日益分化，過去只要買房就能賺錢的“黃金年代”一去不返。對于購房者而言，2016年是否一個合適的購房時機？猴年變化日趨復雜的樓市走勢將會是何種表現？ 南方日報記者 牛思遠

    數據 70大中城市房價繼續回升

    1月18日，國家統計局發布了《2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據》。2015年的最后一個月，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格延續11月走勢，環比繼續小幅上漲。其中新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅與上月相同，二手住宅價格環比綜合平均漲幅比上月擴大0.2個百分點。

    而隨著環比上漲，越來越多的城市同比漲幅也由負轉正，且比11月有所擴大。新建商品住宅價格同比上漲的城市有21個，且漲幅均比上月有所擴大；二手住宅價格同比上漲的城市有35個，其中33個城市的漲幅比上月有所擴大。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均漲幅分別為7.7%和7.6%，分別高于11月1.2和1.4個百分點。

    交通銀行金融研究中心報告認為，12月全國70個大中城市新建商品住宅同環比繼續改善，環比算術平均漲幅為0.21%，較上月略有提高；同比算術平均漲幅為0.27%，為2014年9月以來的首次轉正，相當于回復到一年前的房價水平。

    全年來看，根據1月19日國家統計局發布的《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》，2015年商品房銷售面積128495萬平方米，同比增長6.5%；銷售額87281億元，如預期創出歷史新高，同比增長14.4%。

    不過，數據同樣也顯示了當前樓市的高庫存壓力。國家統計局數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業營業用房待售面積增加458萬平方米。

    相關媒體查閱歷史數據發現，2015年末的商品房待售面積較2014年末的62169萬平方米增加了9684萬平方米，同比增長達到15.58%，增幅是全年銷售面積同比增幅6.5%的兩倍有余。中國指數研究院2015年12月底對房企的問卷調查顯示，57%的受訪房企表示目前庫存壓力很大或較大。

    區域 不同區域表現分化廣東創新高

    不過，雖然目前商品房總體庫存高企是一個公認的問題，但不同的區域面臨的庫存壓力卻差異巨大。這也推動不同城市的房價走勢出現了較為明顯的分化現象。

    據國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析，由于各城市供需狀況各不相同，2015年12月70個大中城市間房價分化現象仍非常明顯：一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高于其他城市，一線城市的房價同比平均漲幅遠高于二三線城市；其余二線城市環比較為平穩；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環比和同比漲幅平均仍在下降。

    交行報告也顯示，一線城市2015年以來房價大漲了21.33%，二線城市房價同比微升0.58%，三線城市則較去年同期下降了2.41%。各線城市的二手房價格同比算術平均漲幅均略高于新房，顯示出其變化更為敏感。

    國家統計局數據顯示，2015年，東部、中部和西部地區商品房銷售面積同比增長分別為13.3%、8.9%和3.4%，銷售額同比增長分別為23.1%、12.5%和5.0%，而東北地區則商品房銷售面積同比下降24.5%，銷售額同比下降19.8%。

    而根據1月21日廣東省統計局發布的統計報告，2015年廣東商品房銷售面積11681.01萬平方米，創歷史新高，同比增長25.4%。這一增幅雖然比三季度回落6.5個百分點，但比上年提高30.7個百分點。

    相交商品房銷售面積，2015年廣東商品房銷售額增長更為迅猛。全年商品房銷售額11442.80億元，增長35.2%，增幅比三季度回落4.4個點，比上年提高40.6個百分點。其中，商品住宅銷售面積和銷售額增長28.6%和43.2%，分別比上年提高36.1個和50.1個百分點。

    分區域來看，珠三角地區銷售增幅回升尤其顯著。2015年，珠三角地區商品房銷售面積同比增長29.4%，比上年提高35.9個百分點；東翼和西翼銷售面積增長33.4%和5.7%，增幅分別比上年提高30.9個和11.3個百分點；山區增長15.4%，比上年提高16.4個百分點。

    受銷售回升影響，廣東在房地產開發投資的指標上表現強過其他省份。2015年，廣東房地產開發企業共完成開發投資達到8538.47億元，同比增長11.8%。雖然增幅較2014年回落5.9個百分點，但房地產開發投資增幅回落幅度小于江蘇，總量近年來首次超過江蘇，居全國首位。

    政策 一季度或迎來“政策寬松潮”

    近期，重慶、福建、湖南、海南等地密集出臺去庫存措施，而多地陸續召開的“兩會”也紛紛將去庫存作為2016年房地產的重中之重。業內人士認為，近期各地政策調整和中央要求化解房地產庫存，促進房地產業持續發展的要求相一致。分城實施是未來政策放松的主流，將會有更多省份跟進。房地產市場有望在一季度迎新一輪政策寬松潮。

    1月18日，重慶成為在2016年第一個出臺去庫存措施的城市，在促進房地產企業發展方面出臺了包括稅收、金融、重組合并等多方面支持措施。如對房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。

    此后，多地跟隨重慶步伐，相繼出臺去庫存措施。19日，福建全省住房城鄉建設工作視頻會議提出，鼓勵各市、縣根據實際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產去庫存措施。對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應，特別是一些城市存在商業用房庫存去化周期長的問題，要暫停商業用地出讓。

    20日，湖南省住房和城鄉建設工作會議召開。會議提到，湖南房地產去庫存壓力很大，有的地方去化周期（商品房的銷售周期）達2至3年，必須采取強有力措施。湖南省住建廳提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對安置比例高的地區和項目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建，要全部通過租賃市場解決，政府給予租金補貼。此外，還提出大力發展租賃市場、支持農民工進城落戶、發揮公積金政策效應等去庫存措施。

    21日，海南省住房城鄉建設廳廳長丁式江在海南住房城鄉建設會議上透露，由于銷售速度低于建設速度，海南商品房面臨較大的去庫存壓力。海南將采取10條措施全力推進去庫存和轉型發展，逐步降低商品住宅開發比例，增加經營性房地產比重，推動房地產從單一產品向多元化產品轉變。同時取消過時的限制性措施，營造主要依靠市場進行產業重組的可預期環境。

    “政策是服務于經濟的，房地產政策亦不例外。”合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌認為，過去幾年不斷用行政手段限制需求，2014年開始限購限貸松綁，到2015年完全確立支持、鼓勵購房需求的新的政策取向。

    龍斌分析，2016年房地產政策的主旋律是去庫存，拉動房地產開發投資是主要的任務。中央經濟工作會議把化解房地產庫存列為2016年的重要任務，預計2016年房地產政策更為寬松。

    預測 今年全國樓市表現將好于去年

    “2016年房價將穩中略升，高庫存與看跌預期限制了全國范圍內價格上漲的動力。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，2015年商品房銷售增速較快提升，與寬松的貨幣環境和持續放松的房地產政策密不可分。

    夏丹分析，短期內開發投資仍比較低迷，但觸底回升終將到來，投資與銷售增速走勢背離的情況也有望得到改善。預計2016年銷售仍能維持較好的形勢，但成交經一輪需求釋放后的政策彈性將降低，銷量增速放緩將是大概率事件。

    “依照目前的情況，預計2016年相關政策還將從商業貸款、交易稅費、公積金提取、土地供給以及長期有關的人口與戶籍改革等多個維度向松調整，依然對商品房銷售有促進作用。”夏丹說。

    龍斌也認為，2016年貨幣信貸環境依然趨于寬松，在房地產政策保駕護航下，全國房地產市場表現應該好于2015年，但部分庫存高企的三四線城市樓市表現不容樂觀。由于去庫存、保投資的需要，預計二三四線城市直接受惠，一線城市政策全面放開的機會不大，但存在微調機會，畢竟一線城市還保留了相當多的過時的限制性措施。

    他表示，新的一年可能出臺的政策包括：購房按揭貸款利息抵扣個稅；首套或二套普通住房首付比例繼續下調，鼓勵農民進城買房落戶；放寬戶籍限制，鼓勵購房入戶；回購商品房作為棚戶改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；購房稅費減免等。

    中國指數研究院報告則認為，中央經濟工作會議明確將去庫存作為房地產工作的重點，未來將通過鼓勵農民工購房、發展住房租賃市場、鼓勵房企適時調整價格、堅持穩健的貨幣政策等方面的工作，緩解庫存壓力，促進市場健康、持續發展。短期來看，受利好政策邊際效應遞減以及季節性因素影響，2016年1月成交量或將環比下降。

    “新常態下，中國經濟要順利完成轉型升級，渡過消化過剩產能的陣痛期，仍需要時日，不可能一蹴而就。”龍斌表示，基于這個判斷，不僅2016年中國房地產政策會堅持鼓勵、支持的取向，未來幾年政策反復的可能性非常小。今后幾年中國房地產政策將進入穩定期，與新的經濟周期吻合。