摘要：行業(yè)利潤率下降，金融資本介入，2015年的房地產(chǎn)行業(yè)就像一座“圍城”，有的人想出去，有的人想進來。

    2015年，無疑是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折的一年。持續(xù)多年高速增長的銷售、投資，在這一年放慢了腳步，無論是政府還是企業(yè)，都在努力適應(yīng)這種變化。為去庫存，政府的“藥方”一張接一張；為發(fā)展，企業(yè)的并購重組案一例接一例。

    出手！

    政府開“藥方”推動需求入市

    “前兩天總算把房子定下來了。”洪女士近兩個月以來一直忙著各處看樓盤，最終下定決心出手購買了一套位于北三環(huán)燕莎附近的兩居室，“現(xiàn)在首付和利息都降低了。以10月份那次的降息來看，如果商貸100萬、按30年等額本息還款計算，月供可以少150多元，總利息少了5.6萬元左右。現(xiàn)在理財產(chǎn)品收益不高，股市又跌宕起伏，買房子還是比較靠譜的。”

    面對去庫存的壓力，今年政府發(fā)力，不斷給樓市開“藥方”，除了祭出“3·30”新政這樣的大招，還推出了一系列房地產(chǎn)的利好政策。降準(zhǔn)降息、降低首付、減免稅費、取消限外等降低購房成本，推動了像洪女士一樣投資或改善型需求購房者的入市。中央及地方公積金政策寬松力度加大，除了降低首付比例外，還通過提高貸款額度、放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業(yè)貸款掛鉤等，進一步加大使用公積金購房貸款的支持力度。

    從供應(yīng)端來看，土地供應(yīng)控制規(guī)模、調(diào)整結(jié)構(gòu)，加大保障性住房建設(shè)，使市場環(huán)境得到改善。在北京，幾乎每一宗拍賣出讓的土地中，都配建有大量的保障房。

    爭搶！

    房企都在買一線城市的地

    在三四線城市較大的庫存壓力下，房企在今年全面回歸一線城市和部分熱門二線城市。

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年以來，20大標(biāo)桿房企合計在土地市場投入超3000億元，而一線城市的占比首次突破了40%的比例，占比高達44%。“北上廣深”每出一塊地，幾乎無一例外遭到房企哄搶，高價地頻現(xiàn)。每個地王的位置都不太穩(wěn)固，很快會被后來者所替代。

    “樊家村地塊樓面價拍出7.5萬元/平方米，豐臺成‘瘋臺’了。” 10月20日，位于北京南三環(huán)與南四環(huán)之間的豐臺花鄉(xiāng)樊家村地塊的天價成交，刷新了北京最高樓面價紀(jì)錄，讓業(yè)界咋舌，因為目前該區(qū)域附近的二手房價格僅在4萬元/平方米左右。

    從2015年北京土地市場來看，總成交額、平均溢價率、成交樓面均價都刷新了歷史最高紀(jì)錄，年內(nèi)樓面價超過3萬元/平方米的土地達到26宗。北京由此也迎來了樓市的“頂豪元年”。未來，在一線城市拿地或?qū)⒊蔀椤昂篱T游戲”，而一線城市的商品房住宅價格也在加速豪宅化。

    分化！

    不少企業(yè)退出房地產(chǎn)

    在一系列利好政策刺激下，房企銷售業(yè)績成績單飄紅，如恒大地產(chǎn)前10月便完成全年目標(biāo)銷售業(yè)績，并宣布上調(diào)今年銷售目標(biāo)。但房企的利潤率卻在進一步下降，在土地價格、資金成本上升的情況下，房價的上漲速度低于成本速度，今年利潤率首次下降到個位數(shù)。

    “暴利”時代漸行漸遠(yuǎn)，不少企業(yè)宣布逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，即使是浙江廣廈這樣曾經(jīng)的百強房企也未能幸免。

    結(jié)束了“野蠻生長”的年代，房企的分化顯現(xiàn)，企業(yè)之間的并購重組案例不斷增加。恒大今年是收購的大贏家，除了完成重慶、成都等地的收購?fù)猓�還斥資135億元收購新世界位于海口、武漢、惠州等地的4個大型項目，刷新國內(nèi)最高收購價紀(jì)錄。此外，保利、碧桂園、融創(chuàng)等房企在今年也有不少收購動作。

    經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾表示，“未來中國房地產(chǎn)活下來的只有20%。”市場難逃洗牌的命運，并購重組或進一步加劇，房企間的分化也將更加劇烈。“中小房企的項目絕大部分在二、三線城市，甚至是四線城市，銷售情況不是很好，很多資金都壓在項目上出不來，而且和龍頭房企相比，融資成本更高，企業(yè)最后可能就變成替銀行、信托打工的了。”一位地方房企高管無奈發(fā)出感嘆。

    恐慌！

    資本“圍獵”房企

    有人選擇退出，也有人想進來。縱觀今年二級市場的情況，房企明顯受到資本“青睞”。在今年被舉牌的上市公司中，房地產(chǎn)企業(yè)占比達到三成左右，萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地集團、華僑城等均被舉牌。除了資本大鱷安邦的大范圍舉牌，4月1日，中國平安斥資62.95億港元入股千億級房企碧桂園，并登上其第二大股東的寶座。

    尤其是2015年底上演的寶能、萬科收購大戲，即使是全球最大的住宅開發(fā)商，在面對“野蠻人”敲門時也不免出現(xiàn)“恐慌”。這場收購大戲從劍拔弩張，到峰回路轉(zhuǎn)、日趨緩和，牽動著市場的神經(jīng)，也讓股權(quán)分散的房地產(chǎn)企業(yè)感到擔(dān)心，“舉牌”變成了一個敏感詞。

    進入到資本市場，就要遵守市場規(guī)則。“寶萬之爭”雖然尚未結(jié)束，但已被視作金融資本進入產(chǎn)業(yè)資本的符號。未來，房地產(chǎn)的最大擁有者可能會是保險企業(yè)、銀行等金融機構(gòu)，而開發(fā)商，最后可能只是提供技術(shù)服務(wù)的“手藝人”而已。

    值得記住

    《不動產(chǎn)登記暫行條例》

    房產(chǎn)稅

    3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。11月9日，北京16個區(qū)全面提供不動產(chǎn)登記服務(wù)。

    對于《條例》的實施，大家更關(guān)心的是“房產(chǎn)稅”是否隨之出臺。近期，關(guān)于“房產(chǎn)稅”的呼聲很高，不過從房產(chǎn)稅征收的程序來看，尚未進入人大立法程序，至少在短期內(nèi)不會出臺。

    融創(chuàng)收購佳兆業(yè)

    “寶萬之爭”

    年初和年尾，房地產(chǎn)企業(yè)之間上演了兩出收購大戲。

    2014年底，佳兆業(yè)在深圳的多個項目陷禁售風(fēng)波，創(chuàng)始人郭英成也辭職前往香港。在此背景下，融創(chuàng)中國介入并考慮以45.5億港元將其收購，但雙方就債務(wù)重組的談判遲遲未能達成一致。2015年4月，佳兆業(yè)房源解禁，郭英成回歸。5月28日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，已同深圳房企佳兆業(yè)簽訂收購終止協(xié)議。

    一晃到了年底，震驚市場的寶萬收購案登場。12月6日，寶能系通過二級市場增持，成為萬科第一大股東，隨后仍繼續(xù)增持。萬科董事局主席王石發(fā)表內(nèi)部講話，直言“不歡迎”寶能。雙方一度劍拔弩張，但在23日王石發(fā)表與寶能“一家人”的言論后，態(tài)度開始趨于緩和。24日，被看做是中間關(guān)鍵力量的安邦保險發(fā)表支持萬科管理層的聲明，“寶萬之爭”或進入尾聲。