摘要：中信建投指出，土地市場的分化仍然明顯，購置面積和成交價格的背離，反映市場區域分化的影響，一線城市一如既往保持著較高的熱度，而三線城市的溢價率回升也透露出積極信號，四季度土地市場企穩值得關注。

　　伴隨著宏觀經濟GDP跌破7%，1-9月房地產市場的投資增速也加速下滑至2.6%，創下6年來新低。

　　然而與此同時，房地產銷售卻日漸回暖，尤其在一二線市場。9-10月份，土地市場也出現回暖苗頭，房企在一線城市爭搶地王。10月20日，北京豐臺一地塊拍出7.5萬元/平方米的樓面地價，再次刷新地王紀錄；一二線城市的土地成交不斷升溫，加之三線城市土地溢價率上揚，或帶動房地產投資見底回升。

　　開發投資增速19個月連續下滑

　　對GDP影響巨大的房地產開發投資，其增速已連續19個月下滑。

　　國家統計局數據顯示，2015年1-9月全國房地產開發投資7.05萬億元，同比增長2.6%，增速較1-8月繼續回落0.9個百分點，再創2009年3月以來的歷史最低紀錄。其中住宅投資4.75萬億元，同比增長1.7%，增速回落0.6個百分點。住宅投資在房地產投資中占據大部，1-9月比重為67.3%。

　　分區域來看，西部地區1-9月住宅投資增速為-0.3%，首次出現負值；在1-8月該增速還為1.3%。

　　三季度經濟數據的出爐并不盡如人意，GDP增速自2009年以來首次破“7”，在房地產行業相關重磅政策發布下，9月份房地產投資增速降幅依然擴大，凸顯出當前穩增長壓力。

　　中信建投地產研究小組指出，單月土地購置面積繼續下行，土地市場仍未有明顯起色，這也是掣肘投資增速企穩的主要原因。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，房地產投資前三季度基本延續了增速持續放緩的態勢。一方面是三四線城市土地出讓今年比較緩慢，牽制了投資數據上升；另一方面是大部分城市和房企依然在去庫存，投資相對冷淡。

　　值得關注的是新開工數據。1-9月新開工面積累計同比依然下降12.6%，但降幅相比1-8月收窄了4.2個百分點。易居中國聯席總裁丁祖昱認為，這預示著整個房地產開發投資增速回落已告一個段落，對GDP的影響已達頂峰。

　　丁祖昱認為，1-9月新開工累計降幅大為收窄和房地產開發投資加速下調形成巨大反差，說明1-9月累計2.6%的投資增速或已是谷底，四季度將企穩回升。

　　在CRIC、中原地產監測中，9月土地成交面積已出現回升趨勢；另從中信建投對一些重點城市的跟蹤來看，四季度將進入推地高峰，這也將對四季度土地購置面積帶來邊際改善效應。

　　房企一二線搶地

　　事實上，早在9月份，標桿房企便已先知先覺回歸一二線搶地。

　　中原地產研究部統計數據顯示，9月全月，一線城市合計月內土地成交額達到了588.78億，創造了年內的最高紀錄，環比8月全月漲幅高達188%。雖然深圳的總價地王以底價成交，但9月土地平均溢價率依然達到29.44%創年內最高；二線城市土地成交額達1214.7億，環比上漲41%，同樣為年內最高。整個9月，在一二線城市出現了地王頻出的現象。

　　從截至10月上半月的情況看，一線城市累計土地成交額達到了3018.37億，成交樓面價達到8263元每平方米，同比上漲8.3%。

　　北京中原首席分析師張大偉預計，10月開始還將有多宗地王出讓，其中上海與北京將分別有10宗和12宗；2015年一線城市全年土地出讓金有望達到4200億左右。

　　中信建投的監測則顯示，1-9月土地成交均價同比上漲9.56%，增幅較1-8月下降1.49個百分點。分結構來看40個大中城市中，一線、三線的土地成交溢價開始回升，由8月的13.18%和1.18%回升至29.42%和35.11%。而二線城市的土地成交溢價則有所回落，從8月的25.87%回落至6.12%。

　　中信建投指出，土地市場的分化仍然明顯，購置面積和成交價格的背離，反映市場區域分化的影響，一線城市一如既往保持著較高的熱度，而三線城市的溢價率回升也透露出積極信號，四季度土地市場企穩值得關注。

　　丁祖昱認為，房地產投資增速企穩，已成為今年GDP增速能否保持穩定的重要因素。四季度刺激性政策必不可少。目前來看，三季度以來相關政策的效應只能說一般，特別是證券市場，10月10日央行宣布信貸資產質押再貸款在9省（市）推廣試點，市場流動性大為增加，但截至10月20日收盤，滬指也僅3386.7點，相比10月9月的收盤指數漲幅僅6.4%。房地產方面，新版9·30政策效應也表現平平。丁祖昱因此預計，之后或有更大力度的刺激政策出臺。

　　他進一步指出，要實現7%左右的年度GDP增長目標，房地產必將起到決定性作用。因此，對四季度整體房地產投資增速、新開工、土地購置情況、商品房銷售量等，都可以更加樂觀地高看一線。

　　房企方面，持續回暖的銷售、大幅放開的地產公司債融資，將為房企買地提供充足的資金“彈藥”。雖然“金九”成色不足，但統計局的數據中，商品房銷售面積同比仍然保持7.5%的增速，且增幅相比1-8月小幅擴大0.3%，銷售額同比增長15.3%，與1-8月持平。

　　房企公司債融資，則不管是融資總額還是融資利率，都創下歷史紀錄。截至目前，年內房企公司債計劃發行近3000億，已發行完畢1700億，最低利率低至3.5%。