商業盤整：經營分化加劇 商業地產迎轉型風口
發布時間：2015-09-26 來源：京華時報 編輯：郭瑞瑞
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摘要：一邊是新興購物中心和寫字樓不斷涌現，另一邊是持續的降租、關店和拋售，傳統住宅開發商宣布向商業地產轉型聲猶在耳，商業地產的競爭卻已經從最初的亢奮全面進入白熱化階段，租金收益低、電商沖擊以及同質化競爭成為行業難題。
在房地產行業整體下行的背景下，許多開發商運營商開始瞄準互聯網+領域，以求站上風口尋找增長的新動力。
經營分化加劇
“業績不佳項目的租金下滑，抵消了市場領先項目的租金增長，二季度，租金總體增長率顯著放緩”。日前，仲量聯行在其發布的2015年第二季度北京房地產市場報告中如此表示。
幾乎同時，世邦魏理仕在二季度的房地產市場報告中也表示，電商的蓬勃發展對傳統商業形態持續造成沖擊，受此影響，零售物業的租金增長進一步放緩，本季度全國租金環比僅微升0.1%，為2009年二季度以來最低增幅。
“目前市場上總共有兩類表現較差的項目”，仲量聯行中國華北區研究部總監和中國區零售市場首席分析師麥哲文告訴記者，一類是定位高檔的核心區小型新項目，這些項目定位錯誤，再加上開業時過度重視租金，目前正在掙扎著填滿剩余的租賃空間，且不得不通過降低租金來吸引租客；第二類是一些空置率持久居高的項目，這些項目不是無法充分滿足客戶群的需求，就是受累于區位的不理想，導致客戶數量不足，以及對維持穩定租客流的無能為力。這一趨勢使二季度租金僅僅環比和同比上漲了0.3%和2.8%，核心項目的租金表現略好，分別上漲了0.7%和4.7%。
“在競爭愈為白熱化的當下，業績良好及經營不善項目的差異將會越來越明顯。”麥哲文說，市場領導者將會繼續與低質量的購物中心形成差距，并成為未來租金增長的主要推動力。
再轉型成趨勢
傳統商業的衰弱已成定局，不過，在不少業內人士看來，目前也正是商業地產“重整河山”的好機會。
“填補區域空白型、替代升級型以及創新型商業地產將是未來市場的發展機遇”，業內人士認為，選址、定位與設計、金融能力以及操作團隊將是商業地產未來能否勝出的關鍵。
“電商進一步滲透至實體零售”，世邦魏理仕在分析報告中稱，隨著跨境電商在試點城市開展業務，各城市核心商圈購物中心出現越來越多保稅超市、保稅商品展示平臺的身影。電商帶來的不僅是單純的購物支付模式的“跨界”，還有經營上的“跨界”。在消費渠道漸趨多元、消費訴求不斷演變之際，越來越多的零售品牌從單一業務轉向關注體驗型生活消費，通過改善購物體驗及產品豐富度增加顧客黏度。經過一個季度的沉寂后，快時尚品牌活躍度也開始明顯回升。
與此同時，寫字樓市場也正在經歷新一輪轉型。雖然今年春節過后北京寫字樓市場逐漸回暖，但移動互聯網風潮仍帶動了市場的變革，業內人士認為，對于未來寫字樓市場的發展，寫字樓不僅要將客戶變為用戶，還應實現“互聯網+寫字樓”鏈接、交互、社交的平臺，引導更多寫字樓向“互聯網+”時代創新轉型。
