新盤入市改寫北京房?jī)r(jià) 通州房?jī)r(jià)降5000元/平米
發(fā)布時(shí)間：2014-09-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：CICI
摘要：面對(duì)
庫存房節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)實(shí)，
開發(fā)商們開始抓住年前最后的沖量機(jī)會(huì)，同一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)
樓盤的競(jìng)爭(zhēng)逐漸升級(jí)。這種競(jìng)爭(zhēng)帶來了
樓市的新現(xiàn)象：新盤首開一次次地突破
價(jià)格新底線，老盤則在努力尋找降價(jià)的理由，推出差異性產(chǎn)品。
通州 新盤比預(yù)期降5000元/平方米價(jià)格回到2012年
日前，通州朝北8080項(xiàng)目入市“日光”。與
市場(chǎng)上多數(shù)日光盤一樣，朝北8080的熱銷，業(yè)內(nèi)人士還是歸結(jié)于其定價(jià)策略。據(jù)了解，該項(xiàng)目入市價(jià)格18000元/平方米，這與同區(qū)域樓盤金地格林格林2012年年底首期入市時(shí)的價(jià)格持平。
通州個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格看齊2012年
9月初，通州出現(xiàn)日光盤。據(jù)了解，位于朝陽北路延長(zhǎng)線上的朝北8080開盤，兩小時(shí)售罄三棟樓，成交金額4億。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，朝北8080的熱銷與該項(xiàng)目的定價(jià)策略不無關(guān)系。據(jù)了解，朝北8080項(xiàng)目開盤價(jià)格為18000元/平方米，
戶型面積涵蓋了33-103平方米，最低總價(jià)為69萬元/套。值得一提的是，朝北8080項(xiàng)目18000元/平方米的價(jià)格，與2012年年底同區(qū)域的金地格林格林
住宅產(chǎn)品持平。
“這也可以看出，市場(chǎng)上雖然有一些項(xiàng)目在破冰熱銷，但都是依靠低價(jià)策略提升性價(jià)比而換來熱銷。”業(yè)內(nèi)人士說。
事實(shí)上，在通州并非只有朝北8080以低價(jià)格預(yù)期入市。位于通州臺(tái)湖板塊的東亞新華
地產(chǎn)，早在8月，便大幅調(diào)整旗下樓盤的價(jià)格，住宅產(chǎn)品降至18900元/平米，商住產(chǎn)品更是直降6000元/平方米，至14900元/平米。“這一價(jià)格調(diào)整幾乎也是看齊2012年底，2013年的市場(chǎng)價(jià)格。”業(yè)內(nèi)人士說。
在朝北8080、東亞印象臺(tái)湖、東亞尚品臺(tái)湖的示范下，上周開盤的通州萬達(dá)廣場(chǎng)也做出了價(jià)格上的調(diào)整。據(jù)了解，上周通州萬達(dá)推出200余套住宅，價(jià)格為27000元/平方米，受到了
購房人的認(rèn)可。據(jù)悉，該項(xiàng)目之前的開盤預(yù)期價(jià)格為32000元/平方米，而實(shí)際的開盤價(jià)格可以說是直降5000元/平方米。
通州價(jià)格普降但未全面跳水
事實(shí)上，通州目前在售的樓盤價(jià)格或開發(fā)商的價(jià)格預(yù)期都普遍下調(diào)。以通州在售多年的華業(yè)東方玫瑰為例，該項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)23200元/平方米，相比年初26600元/平方米的價(jià)格，松動(dòng)跡象明顯。即使該項(xiàng)目部分樓棟報(bào)價(jià)仍舊在25000元/平方米左右，但是總房款也可享受立減30萬元的
優(yōu)惠。
另外，合生濱江帝景雖然報(bào)價(jià)沒有縮水，但是也在試圖降低購房門檻，改精裝為毛坯的房源價(jià)格為23800元/平方米，幾乎與同區(qū)域的華業(yè)東方玫瑰再次回到同一水平線。
而2012年集中供地的臺(tái)湖板塊，包括首開萬科公園里、泰禾一號(hào)街區(qū)、泰禾拾景園等項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖未大幅跳水，但也都明顯調(diào)低了價(jià)格預(yù)期，甚至比一期價(jià)格都有所下降。
比如，泰禾一號(hào)街區(qū)首期開盤價(jià)格約32000-33000元/平方米，今年開盤價(jià)格則徘徊在了30000元/平方米左右。
對(duì)此，通州某項(xiàng)目開發(fā)商表示，通州沒有像以往樓市波動(dòng)時(shí)首先價(jià)格跳水，主要是因?yàn)?012年至2013年通州的
土地價(jià)格迅速高企導(dǎo)致成本卡著降不下來有關(guān)；再者，通州目前在售的樓盤數(shù)量也不比當(dāng)年，而且，不少項(xiàng)目剩余貨量也不算大，不降價(jià)是因?yàn)闆]有后續(xù)開發(fā)，沒有太多資金需求。
“不過，朝北8080低價(jià)出貨、通州萬達(dá)低于預(yù)期5000元/平方米開盤，這將給通州樓盤搭金九銀十旺季班車做出價(jià)格策略的榜樣，促使更多的通州盤在價(jià)格上給出更多的調(diào)整空間。”業(yè)內(nèi)人士說。
4萬元的價(jià)格能撐多久
2013年年底，某調(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)出了一份“亞奧板塊未來的保值與升值空間的判斷”的問卷，結(jié)果調(diào)查顯示，近91%的投票者表示“絕對(duì)相信其地塊價(jià)值”。足以證明該區(qū)域?qū)τ?a href="http://m.i3g.com.cn/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">買房人群的吸引力。
據(jù)了解，目前亞奧板塊在住宅市場(chǎng)已呈現(xiàn)出明顯分化的新舊兩大板塊。舊板塊在亞運(yùn)村為中心的區(qū)域，基本都是以國企
投資的老項(xiàng)目以及以歐陸經(jīng)典、嘉銘桐城為代表的2000年左右的產(chǎn)品。而新板塊則集中在奧林匹克森林公園周邊，并且大多以景觀豪宅的概念出現(xiàn)。目前，亞奧區(qū)域更面臨著房源稀少、供不應(yīng)求的局面，新入市的住宅產(chǎn)品正逐步走向高端化。現(xiàn)在該區(qū)域，僅有亞奧·金茂悅、亞奧萬和四季、福熙大道等少量項(xiàng)目在售。
據(jù)福熙大道銷售負(fù)責(zé)人張磊介紹，從整個(gè)亞奧區(qū)域在售項(xiàng)目看，
均價(jià)都在50000元/平方米以上，特別是盤古大觀均價(jià)115000元/平方米，紫御華府均價(jià)81000元/平方米等價(jià)格出現(xiàn)時(shí)，對(duì)整個(gè)區(qū)域的
房?jī)r(jià)都有明顯影響。除此之外，多數(shù)項(xiàng)目都在50000元～60000元/平方米之間，這一價(jià)格已經(jīng)達(dá)到甚至超過四環(huán)內(nèi)的
新房價(jià)格，對(duì)于項(xiàng)目集中五環(huán)外為主的區(qū)域而言，區(qū)域價(jià)格還是整體趨高。
那么，由招商臻園與亞奧萬和四季重塑的4萬元標(biāo)桿作用能維持多久？招商臻園負(fù)責(zé)人透露，三期開盤之后，未來還有九棟樓，漲到50000元/平方米問題不大，之所以選擇平價(jià)開盤，只是特定時(shí)期特定的一批房源。該負(fù)責(zé)人表示，隨著
北京五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)的減少，居住項(xiàng)目會(huì)向五環(huán)外發(fā)展，對(duì)于老城區(qū)內(nèi)需要改善的購房人，北五環(huán)是一個(gè)理想的選擇，擁有著五大公園、六大高爾夫球場(chǎng)、2000萬平米的城市綠肺、多商圈匯集、發(fā)達(dá)的
交通系統(tǒng)等豐盛的國家資源配套，對(duì)于堅(jiān)持置業(yè)品質(zhì)與品位的購房者來說，具有極大吸引力。
區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目由友好變暗戰(zhàn)
北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域中，大部分的可售項(xiàng)目，在產(chǎn)品定位上都存在著相似性，要么一窩蜂地是剛需盤聚集，要么就全是大戶型的改善樓盤，互相之間的客戶群體也大都相同，彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系也就不難理解了。
但市場(chǎng)好的時(shí)候，同區(qū)域間樓盤的關(guān)系還是不錯(cuò)的。“尤其是2013年，在一些新興的板塊，區(qū)域價(jià)值還沒有得到購房者認(rèn)可，板塊內(nèi)的開發(fā)商甚至經(jīng)常坐在一起開會(huì)，研究怎么共同引進(jìn)學(xué)校資源，合作開發(fā)商業(yè)配套等問題。”一位資深業(yè)內(nèi)人士回憶道。
