農村宅基地亟待改革 多地探索建立宅基地流轉制度
發布時間：2014-06-09 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：在我國推進城鎮化的大背景下，土地制度改革被認為是推進城鎮化的突破口。國土部已經考慮在加快完善農村醫療、養老等保障制度的前提下，逐步放開宅基地使用權流轉。
國土部日前召開內部研討會，研究新型城鎮化背景下的土地制度改革。與會人士表示，由于我國存在城鄉二元結構，農村集體
建設用地難以自由流轉“其結果是，
城市建設用地日漸短缺的同時，城鄉建設用地卻利用粗放，造成大量空閑用地。”
“因此，積極探索城鄉自由流動的路徑，宅基地、集體建設用地都是今后改革的重點。”上述人士認為，農村的宅基地管理應有所
調整，或可考慮先占后銷。
事實上，雖然國土部對于宅基地流轉試點未明確下達文件或進行審批，但除重慶、成都兩大“
全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區”外，浙江、安徽、廣東等地也已開始著手進行宅基地流轉試點工作。
據了解，探索建立宅基地流轉制度，真正體現農民的財產權益，是浙皖粵三地的試點目標。其中，確定當地農村宅基地使用權和土地承包經營權可以用于進行抵押
貸款，使宅基地用益物權得以體現，是三地方案的共通點。
此外，廣東省部分地區試點，則更進一步進行宅基地分配制度改革探索。以佛山市順德區北滘鎮試點的“一戶一宅”為例，按照到某一時點的實有人口數量，一次性下達村民
住宅建設用地指標，將宅基地進行固化，并逐年安排建設。
指標使用完畢，不再審批單家獨院式村民住宅用地。也就是說，通過由政府一次性提供一定批量的宅基地，把未來可能發生的、零星且難以管控的農民住宅用地需求納入政府用地
規劃統一管理。
需注意的是，村民固化宅基地的獲得并非完全免費，例如順德區北滘鎮碧江社區就必須一次性繳納3萬元，包括土地補償費和勞力安置補助費等，才能獲得80平方米固化宅基地。而這些費用統一返還村集體，用于固化宅基地區域的水路管網等基礎設施配套建設。此外，對于新分宅基地后不打算建房者，順德區還允許儲備部門或集體經濟組織統一作價收購，也允許村民間協議轉讓。
浙江的宅基地改革試點方案則更為全面。已上報國土部的試點方案顯示，在土地完成確權的背景下，將借鑒重慶“地票”制度，將宅基地使用權量化為“宅基地權票”，通過權票交易、流轉實現農民宅基地自由、有償退出，顯化農民
住房財產權益。與此同時，逐步探索在不改變宅基地集體所有性質的前提下，允許符合條件的宅基地及農房突破村級集體經濟組織的邊界，在全縣農業人口范圍內進行置換、轉讓、繼承、入股。
值得注意的是，廣東省也有意放開宅基地流轉。《廣東省城鎮化發展“十二五”規劃》顯示，廣東今后將建立轉戶農民權益保障機制，允許轉戶農民在自愿基礎上通過
市場流轉方式出讓承包地、房屋、合規面積的宅基地并獲得財產收益，解除農村勞動力進城落戶的后顧之憂。
現實情況是，隨著城鎮化的推進，耕地遭到兩頭擠壓———城市擴張占用耕地資源，農民建房筑院占用大量耕地。從耕地保護、節約集約用地來看，農村宅基地改革迫在眉睫。
另一方面，農民外出務工，房子常年閑置；又因收入微薄，在城市難以落戶，只能租住城郊或地下室等環境較差的住所。因此，亟待建立農村宅基地有償退出機制，使農民在農村的承包地、宅基地、社員權等財產權益顯化，變為可交易的財產，讓部分想離開的農民帶著“變現宅基地”進城。
但值得注意的是，農村集體建設用地在我國現行法律范圍內并不允許出讓或轉讓使用權。土地管理法第63條就明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
對此，中國城市經濟學會副會長、國土資源部法律中心顧問楊重光表示，土地制度改革創新是城鎮化必經階段，從根本上說，雖然集體建設用地與國有用地有差別，但從法律上雙方都有收益權，是平等的。因此，同地同權同價是未來集體建設用地的發展方向。“而體現同地同權同價的手段，便是合理放開部分集體建設用地自由流轉。”
楊重光指出，放開集體建設用地自有流轉的最大瓶頸是法律紅線，而試點便是踩著“紅線”實驗，對突破現有體制進行探索。他認為，在加速地方試點工作的同時，應考慮制度的頂層設計。
