摘要：“從目前的市場大環境以及我們對2014年調控政策走勢的判斷來看，2014年的樓市成交量不可能延續2013年的上漲幅度。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示，尤其在樓市庫存高企的城市中，部分大型開發商已經開始“以價跑量”，爭取快速清盤，回籠資金后撤離，從而加大對一線、二線城市的投資。

事實上，據中原地產研究部監測數據顯示，4月份第一周，全國54個主要城市合計住宅簽約套數為3.84萬套，同比下調比例達到了32%，環比3月份同期下調比例為17%。

多個城市房價暗降

    中原地產監測的54個城市數據顯示，4月份第一周新建住宅成交面積合計187萬平方米，環比下降31.7%，此前領漲的一線城市降幅接近五成。不包括清明假期，4月1日到4月4日，日均成交量較3月份日均值上升9.9%，市場表現仍屬平穩。

    事實上，據相關媒體了解，杭州（樓盤）市房價首降后，常州（樓盤）市、連云港（樓盤）市、營口（樓盤）市等三線、四線城市加入降價大軍，而北京（樓盤）市、深圳（樓盤）市等一線城市個別樓盤在3月份也開始暗中下調銷售定價。

    有房企內部人士向記者透露，北京市有些項目蓄客情況也不理想，無法達到以往推出房源量120%以上的客戶到訪量，甚至都不到70%，日光盤也存在水分，所以部分開發商已經開始傾向于“平價走量”，快速回籠資金。

    事實上，大型房企非常善于抓住市場窗口期推盤，蓄客情況若不理想，將會根據蓄客量來調整銷售定價或者開盤時間，以此保證業績增速和企業現金流量安全。目前來看，北京市的剛需新盤已經出現“讓利走量”的趨勢。

    此外，二手住宅市場表現同樣不盡如人意。據中原地產指數系統數據顯示，2014年3月份，六個城市二手住宅價格指數中有三個城市環比微跌，除已連續微跌4個月的北京市之外，上海（樓盤）市和天津（樓盤）市也加入了價格下跌的行列。

    進入4月份以后，中原地產監測的六大城市二手住宅4月份首周成交面積合計89萬平方米，為今年以來周均水平的第四低位，僅好于春節假期前后三周的成交量。而從各個城市來看，僅廣州（樓盤）市、天津市上周成交量較3月周均值出現上升，其余四地均呈現下滑狀態，其中京、滬兩地降幅較大。

房企銷售壓力增加

    “4月份是房企沖上半年銷售業績最為關鍵的月份，2014年上半年房企的銷售任務完成情況基本取決于4月份的銷售業績。”張大偉表示，相比扎堆三線、四線城市的中小房企，深耕布局一線城市的企業大部分都是上市房企，對業績的要求更高，一旦銷售業績下滑，股價就可能隨之下挫，這給上市房企造成了一定壓力。

    對此，多位業內人士也向《證券日報》記者表示，今年房企的資金鏈偏緊，而市場預期已經發生轉向，三線、四線城市庫存高企，難以快速消化；個別一線、二線城市取消了貸款利率優惠，北京市還有自住型商品房大量入市帶來的沖擊，預計一線、二線城市的樓市變化可能會出乎市場意料。

    張大偉直言，從春節過后的這兩個多月時間來看，當前房企與客戶之間的博弈已經出現了微妙變化。在信貸收緊、自住型商品房供應等多個因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒濃厚，而房企“讓利跑量”心理漸占上風。

    此外，2013年年末部分項目的銷售額轉到2014年銷售業績的調整基本完成，房企接下來要靠真實的市場成交量來沖業績，預計銷售壓力將越來越大。