專家:房地產企業向上下游擴展向各個環節要利潤
發布時間：2014-04-02 來源：0352房網 編輯：小墨
摘要：從杭州德信地產降價，到商業銀行限制房地產夾層融資、監管層出手整頓銀行表外融資……對于房地產這只越跳越高的孫悟空來說，資金鏈第一次成為了越收越緊的“緊箍咒”。
這對剛剛興起的房地產基金來說，是福是禍？房地產行業持續十年之久的黃金牛市是否就此終結？在此前結束的2014（首屆）房地產基金春季
論壇上，房地產金融專家深度解析地產行業走向。他們得出的結論是：房地產開發環節的高利潤率時代已經結束，企業繼續生存的秘訣是擴展產業鏈條，向各個環節要利潤；地產+金融將成為未來房地產業走向高端的新形式。
房地產面臨變局
2014年初春，種種信號都讓房地產業人士反復思考一個問題：輝煌十年的房地產牛市是否已經走到盡頭？
變化顯而易見
新能資本創始合伙人唐朝軍說，
開發商拿地趨勢已經開始從三四線
城市往一二線轉，無論是
地價也好，頻率也好，這是明顯的趨勢。
中國房地產
數據研究院執行院長陳晟說，房地產行業人人熟知“5983模式”，即拿地后5月項目動工、9個月
開盤銷售、一期銷售完成80%、3年項目竣工，這樣的運作效率意味著
房企從高周轉中挖掘的利潤空間已到極致。隨著地價的上升、銷售端的
政策限制，行業利潤率下降已成定局。
前海力匯基金公司執行總裁陳宇認為，房地產行業將面臨整合。“5年前房地產行業有3萬家，現在逐漸在優勝劣汰。2012年百億的地產商才50多家，2013年已經達到71家，其中有6家已經達到千億。隨著大中型房地產公司不斷成長擴大的同時，中小型房地產公司的發展空間面臨瓶頸。”
全產業鏈運作將成趨勢
房地產行業面臨變局，傳統的盈利模式面臨挑戰，未來的利潤空間將從何處產生？
陳晟提供的方案是：向產業鏈要利潤。從以往單純經營房地產開發，延伸到拿地、產業引進等多個環節，向每一個環節要利潤。通過這種模式，讓房地產行業從 “黃金十年”進入“白銀十年”。
這條產業鏈往上延伸，是多位地產金融專家不約而同提到的：拿地環節就提前介入，在一級
土地整理、產業引進等階段就積極與當地政府合作，從而在這個利潤豐厚的環節上分一杯羹。
華睿信董事長范嘉貴以公司的一次成功實踐，現場演繹了這種新模式：公司與軟銀合作成立了一只基金，專門
投資產業園。在內地一三線城市的核心地段，基金持有66萬平方米土地的100%產權，并負責土地拆遷，園區中涵蓋總部基金、軟件、數據產業園、配套的
住宅、學校等一系列設施，僅前期介入就花了兩年多時間，總投資大概10億元人民幣。如今，第一期項目將在今年7月份銷售。范嘉貴總結其過程：前期與政府溝通、定位；第二是找到合作伙伴；然后與合作伙伴一起給這塊地創造價值。他的經驗是：“賣房子賣賣就沒有了，但如果招這么多企業，地產只是一個載體。這樣，政府更喜歡有產業背景的基金參與運作。”
建銀精瑞資本副總裁劉東提出，從大背景上講，中國產業升級是大的趨勢，地方政府越來越多的招商引資行為帶來產業用地的配套需求，例如在一定的面積產業用地之外，再配套一定的住宅用地和商業用地，由此帶來地產商的綜合機會。
另一方面，將地產的產業鏈向下擴展，則是走專業化分工道路，從地產的持有并運營的過程中產生持續的效益。
創東方投資董事長肖水龍同樣也提供了自己的一個成功案例：在寶安區某項目中，房地產基金從傳統單純的“資本提供者”角色，逐步演化成“資本營運商”的復合定位，除了向項目提供資金外，還提供日常管理，通過輸出管理、輸出品牌、輸出渠道、輸出創意，實現項目方、資金方和投資方的三贏局面。他總結說：“這個模式改變了過去投資全出、開發全管、利潤全得、風險全擔的模式，逐步形成投資、開發、銷售、管理等行業細分的模式。”
新沃資本控股高級副總裁劉暢認為，房地產行業從野蠻生長時代到最后的成熟，一定是要經歷專業化道路。從住宅地產到商業地產、到現在養老、旅游、文化產業、科技園地產，業態會越來越多。剛開始的時候一個基金管理人各種各樣的業態都會參與，以后很多基金公司可能會專注在某一個地產的細分領域，理解更加透徹，能夠深度挖掘每一個項目的價值。
劉東更從美國房地產基金的運營方式中提出，美國大部分學校、養老院的業主既不是個體老板，也不是某個地產商，而是房地產基金，房地產基金的真正持有人則是在美國證交所開戶、交易、購買股票的機構投資者。如果將這式方式借鑒到中國，國內的房地產基金也可以通過設立基金，然后在上交所、深交所發行，用籌集到的大量資金去投資學校、醫院，改善基礎設施
建設。
