摘要：近期，二、三線樓市降價的恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房價亦現松動。業內人士認為，平價跑量將是樓市未來一段時間的主流。

一線城市二手房市場壓力倍增

    每年3月，樓市一般都將迎來一波“小陽春”行情。然而，今年的行情卻遠低于市場預期。進入3月下半月以來，市場供應雖不斷增多，而買家出手的節奏卻沒有加快。

    據上海多家中介地產門店了解到，近期新樓盤的集中入市分流了不少買家，本來流動性頗好的二手房市場壓力倍增。上海中原地產研究部數據顯示，3月上海外郊環二手房交易主動降價促成交的比例占到3成以上。

    一位地產中介介紹說，其剛剛成交一套位于寶山區的保利葉語房源，年前掛牌價為310萬元，而上周業主主動把價格降低到288萬元，并且表示，只要有客戶有意向，價格還可以談。據了解，目前市場同類住宅的掛牌價在300萬元左右。這與之前成交價格的議價空間普遍不超過2萬元形成鮮明對比。

    實際上，自3月以來，由于上海的二手房市場交易價格掛牌價方面出現松動跡象，多數賣家均在掛牌時提醒業務員“如果有買家想買，價格還可以談。”

    無獨有偶，中原地產報告顯示，自2月初起，北京市二手房掛牌價連續七周出現下調，在整體市場持續偏冷的情況下，部分業主尤其是著 急賣房的業主報價開始出現下調。上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，除了一手新房分流了部分原本想要買二手房的買家外，二手房掛牌價格很容易受房東個人意愿和市場火爆程度影響，價格虛高的現象較為普遍。而現在的議價過程就是價格真實回歸的過程。

多因素降低房價預期

    自去年底以來，由于銀行普遍收緊房地產開發類貸款，中小房企普遍面臨資金壓力，多位房企人士均表示，希望通過跑量方式回籠資金。

    在上述背景下，京滬廣深等一線城市近期入市的項目要么以平價推出，要么優惠力度加大。中原地產研究部統計數據顯示，北京合計有38個項目將在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。這些項目的漲幅基本控制在5%-10%，這與去年同期動輒20%-30%漲幅的定價不可同日而語。

    上海3月最后一周入市的15個樓盤也幾乎均有較大力度的優惠。如位于松江的新虹橋華府推出“1萬抵6萬，閔行的上海萬科城更是打出9.68折的優惠。

    在廣州和深圳，3、4月新開項目也基本以平價出貨，廣州少數項目甚至出現開發商代付首付的情形。如保利地產位于廣州的三個樓盤同時推出1成首付優惠活動，時代地產更是推出全線88折優惠。

    此外，近期，北京自住型商品房將集中入市也在一定程度上降低了購房者的預期。繼住總萬科橙“精裝”變“裸房”低價入市遭“搶購”后，北京通州區亦有多個項目進行價格調整。其中，東亞·印象臺湖毛坯改精裝，售價從預期的2.6萬元／平方米調整至2.2萬元／平方米起；東亞·尚品臺湖預期售價為2.4萬元／平方米，而現為2.09萬元／平方米起售。

    業內人士認為，近期北京多個剛需項目低預期開盤主要是受北京自住型商品房大量上市的影響。以北京金隅匯星苑和匯景苑兩個自住房項目為例，其5300套房源吸引了近44萬戶家庭的申請。

    “自住型商品房入市以后，會將部分首次置業剛需產品價格向下拉動，這是必然趨勢，也是政府出臺自住型商品房政策的意圖。”北京房地產協會秘書長陳志表示。

開發商將平價跑量

    對于未來一段時間的樓市走向，業內人士預計，隨著3月中下旬今年樓市調控各方面的預期逐步明確，購房需求將逐步結束觀望，4月一線樓市交易量將進一步增加。

    供應方面，開發商加速跑量的心態十分明顯，4月北京計劃開盤的項目量大增。據亞豪機構統計數據顯示，4月份，包括東亞·朗悅居、金隅瀾灣等8個純新盤及25個老項目后期在內，北京共有33個商品住宅項目計劃開盤，而去年同期僅23個項目開盤。

    偉業我愛我家也分析認為，銀行對開發項目的評估以及專項資金的使用更嚴格，開發貸款額度也會受到限制。房企外部資金支持彈性變小，將更多依靠自身銷售資金回籠。入市步伐加快一旦形成群體效應，短期內市場供應量會顯著加大。

    CRIC研究院楊晶晶認為，年初以來各地成交量普遍下滑，房企對后期市場觀望情緒加重，此時部分房企通過低價入市換得不錯的銷售效果，其他房企也愿意跟風。在當前市場情況下，不失為一種雙贏的營銷策略。

    此外，如果銀行房地產類貸款持續收緊，可以預判降價促成交會成為今后一段時間內主流，而且為促成交易，降價幅度可能會有所提升。

    上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦直言，考慮到3月底4月初大量樓盤入市，全國樓市將會迎來“金四月”。