摘要：土地熱賣、調(diào)控升級、精裝分拆、以房養(yǎng)老、自住型商品房、小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正……這些陌生或熟悉的詞匯,譜寫了2013年中國樓市的奏鳴曲。這一年,絕大多數(shù)城市房價(jià)依舊延續(xù)著“邊調(diào)控邊漲價(jià)”的規(guī)律。開發(fā)商一再聲稱自己不再是暴利行業(yè),但卻勇敢地在各地爭搶“地王”。面粉貴過面包了,面包還在限購中。五味雜陳,一間房子仍是希望與絕望的混合載體,有房的和沒房的,都在期待著樓市2014的變革。

　　失控的調(diào)控目標(biāo)

　　2013年樓市,以土地市場的熱鬧開局。僅1、2月份,北京土地成交額已達(dá)230億元,超過2012年全年土地出讓金收入的一半。在此背景下,2月20日,國務(wù)院會議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施,即史上最為嚴(yán)厲的“國五條”,正式拉開了新一輪樓市調(diào)控的序幕。

　　“國五條”出臺后一個月,各地細(xì)則紛紛落地,北京版“京五條”將調(diào)控政策執(zhí)行得最徹底。4月1日,是新舊政策的節(jié)點(diǎn),之前沒趕上完成交易的二手房主,不得不繳納20%的個人所得稅,二手房市場因此短暫遇冷。不過,從來是“上有政策下有對策”,“聰明”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人想到了合理避稅的方法,一場轟轟烈烈的假“離婚潮”于是上演了。

　　“聰明”的不只是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,開發(fā)商們更不遜色。為了規(guī)避“限價(jià)”,開發(fā)商們一起玩起了“精裝分拆”的游戲,即買房人在簽購房合同交首付的同時,還必須交一筆幾十萬的裝修費(fèi),說白了,就是曲線漲價(jià)。

　　直到10月23日,北京出臺以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”,叫停了“精裝分拆”的違規(guī)銷售辦法。各地也紛紛出臺加強(qiáng)版調(diào)控政策。不過,這一輪輪的調(diào)控之手,并沒能把全國大多數(shù)城市的房價(jià)按下去,北上廣深連續(xù)3個月房價(jià)同比上漲超過20%。包括21世紀(jì)不動產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)斷言,一線城市今年無法完成房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　　開發(fā)商玩命拿地

　　地王,這一一度被人漸漸淡忘的詞匯,在2013年再次為購房人所熟悉。而每一次地王的誕生,都會讓周圍的開發(fā)商竊喜,“地價(jià)都這么高了,我的房子總不能賣不過地價(jià)吧。”在開發(fā)商眼中,只要旁邊有高價(jià)地拍出,就相當(dāng)于坐等著收錢。

　　盡管住宅用地價(jià)格上限早就明確溢價(jià)率不得超過50%,到達(dá)上線后需要配建保障房或自住型商品房面積;在北京,預(yù)售項(xiàng)目的擬定售價(jià)也被約定。但這些明顯限制了開發(fā)商利潤的規(guī)定,卻依然無法熄滅房企拿地的積極性。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,2013年一線城市賣地收入突破5000億元,暴漲150%,上海一個城市就突破了2000億元。

　　誰在“激進(jìn)”?這不是難解的秘密。這一年,一向主打三、四線城市的恒大集團(tuán),不僅拿下北京限價(jià)房、自住型商品房用地,還在上海、南京等城市頻頻出手拿地;綠地更是一口氣在北京拿下15宗地塊;萬科在全國的拿地總額突破778億元,其中收入北京10宗地塊后還沒有收手的意思。

　　你出手了嗎

　　如火如荼的樓市,一直不乏潑冷水的聲音。以溫州樓市崩盤為鑒,房地產(chǎn)泡沫破裂的警鐘不斷敲響,但同時也總有N個房價(jià)繼續(xù)上漲的理由涌現(xiàn)。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠像過去十年一樣的堅(jiān)定:“現(xiàn)在千萬不要去買房。”他認(rèn)為,判斷未來房價(jià)是否會下降,需要看人民幣是否會貶值。不過,更多的人和全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生想的一樣,在中國繼續(xù)維持低利率的政策,同時流動性不太低的情況下,選擇購房是明智之舉,但要選擇有城市競爭力的地方出手。

　　2013年,你出手了嗎?還是單身的白領(lǐng)王慧，一年到頭都在糾結(jié)要不要出手買房。年初時,她的一個朋友趕在“京五條”細(xì)則落地之前“搶”到了一套位于五環(huán)的一居室，一個周末馬不停蹄，心力交瘁。她自己也跟著慌張地看，但眼見著房價(jià)嗖嗖地漲起來，失去了出手的勇氣。年底了，朋友住進(jìn)了自己的房子，并在聚會時慶幸，現(xiàn)在這套房的房價(jià)已經(jīng)把裝修和稅錢賺出來了。王慧還真有點(diǎn)后悔。

　　好在,幸運(yùn)的她符合申請購買自住型商品房的條件。王慧認(rèn)為，最理想的方案就是能中簽自住型商品房，即使未來房價(jià)下跌,還有30%的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。北京首個自住型商品房——恒大御景灣網(wǎng)上申請人數(shù)超過了14.8萬人，而一共才有2000余套房源。“中簽率雖然低，但總還有希望吧。”這是王慧2014年最大的期待。

　　值得記住

　　長效機(jī)制

　　屢次調(diào)控不見成效并被賦予有房價(jià)“推手”嫌疑的“國八條”、“國五條”等“國”字頭調(diào)控政策，一直飽受爭議。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇甚至稱，“過去調(diào)控,一直是給病人打麻藥，治標(biāo)不治本。”于是,建立長效機(jī)制的呼聲日益高漲。

　　住建部研究中心主任秦虹今年也多次在公開場合提到，中國房地產(chǎn)長效機(jī)制正在制定中。她解釋,建立長效機(jī)制的關(guān)鍵是要構(gòu)建一個覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系，在改革的基礎(chǔ)上,施以各項(xiàng)土地的、財(cái)政的、稅收的、金融的配套改革政策并堅(jiān)定落實(shí)。“以學(xué)區(qū)房為例，如果不對教育進(jìn)行改革，對教育資源進(jìn)行調(diào)配，學(xué)區(qū)房的價(jià)格就難以回歸正常。”秦虹說。

　　2013年，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場以及加快房地產(chǎn)稅立法的政策已發(fā)先聲，隨著土地制度、財(cái)稅制度改革進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)稅等相關(guān)長效機(jī)制有望逐步確立。

　　限房價(jià)競地價(jià)

　　今年3月底出臺的北京樓市調(diào)整細(xì)則中，明確提出將進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。具體辦法是通過推出“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊,建設(shè)“單套總價(jià)基本在200萬元以內(nèi)，比周邊商品房價(jià)格低30%”的房子，這就是新生的“自住型商品房”。

　　按照規(guī)劃，北京市將在今明兩年內(nèi)推出7萬套自住型商品房，至今已拍出20宗自住型商品房用地，其中第一個項(xiàng)目“豆各莊地塊——恒大御景灣”已進(jìn)入買房人資格預(yù)審階段。

　　“限房價(jià)、競地價(jià)”即對掛牌出讓的土地限定最高總價(jià)，然后由配建的保障性住房面積決定誰勝出。地塊仍然搶手，今年成交的房山地塊中，商品房部分的樓面價(jià)也已經(jīng)超過2萬元。