摘要：8月5日，據鏈家地產市場研究部提供的統計數據顯示，7月北京新建商品住宅(含保障性住房)網簽量達6487套，環比減少33.9%(扣除保障房后，純商品住宅成交6023套，環比下降27.6%，同比下降37.2%);成交均價則為25292元/平方米，環比上漲9.6%。

　　無獨有偶，根據亞豪機構統計數據顯示，這一成交均價超越了2011年2月24459元/平方米的水平，成為歷史新高。

　　“北京新房市場量價成交出現兩個極端的現象比較特殊，成交量創新低的原因主要是限價政策導致開發商推盤量比預期低，市場供應量不足。”亞豪機構副總經理任啟鑫向記者表示，而7月新房成交均價觸頂則與高中端項目表現積極有關。同時，2013年年初，北京新房價格一直處于高位也導致房價水平難以下行。

　　中高端新盤拉升房價

　　事實上，偉業我愛我家市場研究院監測數據也顯示，2013年7月，北京新房成交量下降的同時，全市成交均價超過25000元/平方米，創有記錄以來新房交易均價的新高。

　　無獨有偶，中原地產市場研究部監測的數據也顯示，在北京的12個熱銷住宅項目中，10個項目均價上漲幅度在8%以內，2個項目均價上漲幅度超過10%。

　　同時，根據亞豪機構統計數據顯示，從目前項目定價情況來看，7月入市的17個老項目后期當中，14個項目新的銷售報價相比其上期推出房源銷售報價上漲，各項目基本均處于其歷史最高價水平。

　　“7月份北京新房市場成交均價觸頂，中高端項目表現較為積極是主要原因。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從7月份北京新房市場成交特征可以看出，成交均價20000元-30000元/平方米的項目成交占比為31%，環比上升了12個百分點;而均價30000元-45000元/平方米的項目成交占比也有小幅上升，成交結構的變化拉升了北京新房市場的整體成交均價。

　　同時，美聯物業全國研究中心相關人士稱，7月北京豪宅推盤量加大，成交情況相對較好，這確實成為了當月新房成交均價大漲的助力。

　　除此之外，任啟鑫表示，2013年年初，北京房價水平已處于高位水平，而2013年實施新房“限價”政策之后，雖然對于房價上漲有所限制，但基于供應的短缺，而且目前房企借“精裝分拆”以及轉為現房銷售等手段提升銷售價格已經成為普遍現象，因此，房價水平并未轉向下行，而是依然處在上升通道中。

　　同時，鏈家地產市場研究部張旭表示，目前一、二手房成交均價同比去年大幅上漲，并不代表當前房價也依然處于大幅上升的通道。由于去年樓市下半年的加速回暖，從數字上看同比漲幅較高。但從實際房價走勢上看，新政后房價漲幅明顯趨緩，調控仍具有效果。

　　值得注意的是，據美聯物業全國研究中心的數據顯示，2012年10月至2013年1月期間，北京的一、二手房成交量都有明顯的上升。其中，一手房月均漲幅在15%左右，二手月均漲幅在23.38%左右，成交市場火爆導致市場庫存消化加速。

　　供應量現年內高峰

　　正如上述數據所示，市場成交的火爆加大了開發商推盤的動力，在北京樓市7月新房成交均價上漲的同時，當月新房供應量也創下了年內新高。根據亞豪機構統計數據顯示，2013年7月，北京新建住宅市場共有22個項目入市，相比上月減少了11個。但雖然入市項目個數有所下滑，但是這22個項目共新增商品住宅7211套，預售許可面積79.1萬平方米，環比6月分別增加12.6%和3.7%。因此，7月當月新房供應量創造了近7個月來的新高。

　　對此，任啟鑫認為，7月供應量的顯著上升，主要在于部分項目“大手筆”推盤。任啟鑫向記者介紹道，僅中建國際港一個項目即新增1462套住宅產品，另外中國鐵建國際花園、金融街·融匯、富力尚悅居等項目單次推盤量也較大，均在500套-800套之間。

　　任啟鑫表示，近期開盤項目摒棄“少量開盤、多次加推”的策略，轉而一次性大量推盤，其原因一方面是在“限價令”的背景之下減少項目運營成本;另一方面也不乏在供應短缺期搶占市場的營銷策略。值得一提的是，由于北京新房市場的長期供應不足現象使得大量需求積壓，因此這些項目雖然一次推出大量房源，仍出現熱銷甚至“日光盤”現象，市場接受度良好。

　　此外，任啟鑫還表示，綜合目前市場和政策情況來預判，北京商品住宅市場成交價格預計年內難以出現轉向。