摘要：在錢荒的市場背景下，銀行對于中小房企的開發貸款的限制會更加明顯，其生存環境將步履維艱。整體趨勢仍表明，大型房企規模優勢漸顯，日子比去年好過。而中小房企洗牌卻在加劇，如果行業政策發生任何變化，使市場曲線轉趨向下，那將會有更多的中小房企被清理出局。

　　調控未能阻止大型房企的攻伐戰陣。

　　中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布《2013上半年房企銷售TOP50》排行榜顯示，今年上半年全國銷售業績排名前50強的房企銷售總額為6972.97億元，而2012年這一數據為5728.58億元，同比上升21.72%。

　　大型房企業績增長尤其迅猛。尤其是前二十名房企銷售額，一年之間入榜門檻漲幅達84%。去年同期銷售額600億的房企只有萬科一家，今年多達四家。

　　不過，由于上述榜單并未嚴格區分權益銷售部分，所以，上述統計存在一定水分。但整體趨勢仍表明，大型房企規模優勢漸顯，日子比去年好過。而中小房企洗牌卻在加劇。

　　規模持續分化

　　從房企上半年銷售業績來看，規模和高周轉已成為房企分化的重要指標。

　　與去年同期相比，前十名房企、前二十名房企及前五十名房企均實現跨越式增長，尤其是前二十名房企，一年之間其入榜門檻的漲幅達84%。

　　從銷售金額角度來看，前十名房企入榜門檻達283億元，與2012年上半年的174億元相比，增幅達63%。前二十名房企的提升力度更為明顯，銷售金額從2012年上半年的79億元增加至145億元，同比增長84%。此外，前五十名房企入榜門檻也由2012年上半年的36億元增至今年的56億元，增幅達56%。房企金額門檻紛紛提升，反映出龍頭房企緊抓市場回暖時機，積極采取隨行就市策略，實現銷售業績的大幅增加。

　　大型房企中，萬科仍然位列第一，并從去年的610億增長到今年的830億，并高于第二名綠地集團177億，差距持續拉大。保利和中海分別為645億、635億，差距明顯縮小。照此趨勢發展，今年進入千億俱樂部的有望達到四家。

　　前十名房企中，值得注意的是綠地以及碧桂園。綠地從去年上半年450億一躍至今年的653億，緊跟萬科其后，而碧桂園則以340億的銷售額跑進前十名，該公司去年同期僅為163億。綠地為謀求上市，近兩年加速全國化擴張，其銷售額增長在意料之中，而碧桂園從去年下半年開始采用全員營銷的方式，對其銷售業績產生了積極影響。

　　融創中國也表現優異。該公司從去年上半年125億銷售額，躍至今年上半年的235億，幾近翻番，其天津大本營和北京分列當地房企銷售額的第一和第二名。融創中國今年銷售目標為450億，若下半年保持現有趨勢，全年完成銷售目標問題不大。

　　路勁基建今年二季度也保持了較快增長，銷售額76億元，同比上升49%，排名較一季度上升6位至第40名。路勁地產主要以首置首改型產品為主，旗下路勁世界城、太陽城項目銷售情況較好。路勁產品迎合了購房者的需求，成為銷售業績保障。克而瑞研究中心副總經理林波在接受記者采訪時稱，從大型房企上半年表現情況來看，房企間的競爭已越發激烈。一些房企開始爆發式增長，而根據既有計劃按部就班發展的則有可能被爆發式增長的企業超越。例如，招商、金地以及龍湖地產，由于規模增長速度弱于其他房企，在房企格局中表現一般。

　　行業集中度繼續提升

　　大型房企業績搶眼的另一面是，調控也使得房地產行業洗牌加劇。一些在融資和銷售跟不上的中小房企，已逐漸落伍甚至退出房地產市場。

　　近期，萬方地產公告，公司名稱將變更為“萬方發展”，行業類別由“房地產業”變更為“批發業”。除此之外，盛高置地、萬好萬家、綠景地產等在逐步退出房地產業。

　　5月27日晚間，上海新梅置業股份有限公司宣布，出售持有的一家房地產開發公司股權，并考慮逐步退出房地產行業。6月25日晚間，億城股份發布公告稱，億城集團股份有限公司、控股子公司秦皇島天行九州旅游置業開發有限公司將以11143萬元轉讓秦皇島天行九州30%股權。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，當年仍有不少中小開發企業發展舉步維艱，面臨資金面的問題。分析原因，除了政策層面限購限貸、因“資質”問題被叫停等因素之外，主要與其融資渠道收緊及周轉狀況有關系。

　　“從戰略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發能力等方面優于中小型房企。過去，大型房企頻繁拿地，甚至進行階段性的降價營銷，而中小房企不一定看得清楚，或者把握住當時市場的局面。中小房企在市場角逐中競爭不過大型龍頭房企，這些企業就有可能面臨市場份額丟失及資金面的問題。”張宏偉認為，在錢荒的市場背景下，銀行對于中小房企的開發貸款的限制會更加明顯，其生存環境將步履維艱。

　　據中國房地產業協會預計，未來3年內至少有30%的內地房企被淘汰，企業總數將由目前約5萬家減至3.5萬家。與此同時，標桿房企的市場集中度逐漸加強。《2013年上半年中國房地產企業銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業銷售金額集中度方面，全國TOP10企業市場份額為15.21%，較去年全年增加了2.45個百分點;銷售面積集中度方面，TOP10企業市場份額從去年的9.10%上升至9.85%。這意味著中國房地產市場的品牌集中度繼續提升。

　　從房企融資額方面，也可看出市場的分化。中原地產研究中心統計數據顯示：上半年10大標桿房企國內外融資額超過459.6億元，較2012年上半年上漲了75.6%，并已超過了2012年全年的413億融資額。這些標桿房企多數采用低成本的海外融資方式，而這是中小房企難以企及的。

　　業內人士認為，對于中小企業而言，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，令其發展環境越來越惡化。這時如果它們借助民間資本，如果行業政策發生任何變化，使市場曲線轉趨向下，那將會有更多的中小房企被清理出局。