摘要：近段時(shí)間來(lái)，北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市又頻頻冒出高價(jià)地塊甚至“地王”，引發(fā)市場(chǎng)的擔(dān)心和疑惑：是不是新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期即將到來(lái)?一些城市據(jù)此緊急暫停了高價(jià)地塊交易。

　　開(kāi)發(fā)商高溢價(jià)拿地的背后邏輯究竟是什么?業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)去庫(kù)存加大，開(kāi)發(fā)商到了購(gòu)買土地布局新市場(chǎng)的周期，加上各房企都不差錢，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，以及地方政府土地財(cái)政病癥加重，多因素疊加讓這場(chǎng)搶地大戰(zhàn)上演得是“淋漓盡致”。

　　按照目前的邏輯，一線城市的地價(jià)再創(chuàng)新高，商品房開(kāi)發(fā)成本的直線上升，帶來(lái)的直接問(wèn)題是，未來(lái)房?jī)r(jià)無(wú)疑將面臨非常大的上漲壓力，這也得到了很多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。因此，未來(lái)樓市調(diào)控究竟該何去何從，必須引起我們的高度重視。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)不同地區(qū)、不同類型的“地王”應(yīng)具體分析、冷靜看待，但對(duì)地市升溫應(yīng)提高警惕。調(diào)控地市，不能靠叫停出讓來(lái)冷凍市場(chǎng)，而是要切實(shí)加大土地實(shí)際供應(yīng)量，需要提高供地計(jì)劃的執(zhí)行力度和對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)力度。

　　具體來(lái)看，眼下的這一波“地王”小高潮，與以往有所不同。首先，一些高價(jià)地王并非住宅用地。比如，5月9日上海世博園A片區(qū)兩幅商業(yè)地塊同日內(nèi)接連刷新單價(jià)紀(jì)錄。實(shí)際上，A片區(qū)旨在建成國(guó)際知名企業(yè)總部集聚區(qū)和具有國(guó)際影響力的世界級(jí)商務(wù)社區(qū)。而5月29日以近每平方米三萬(wàn)元成交的上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道一地塊，也是商用地塊。

　　與住宅市場(chǎng)不同，商用物業(yè)更多是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在經(jīng)濟(jì)低迷之際，一些城市甚至出現(xiàn)過(guò)“商住倒掛”。因而，不能簡(jiǎn)單地將商業(yè)用地市場(chǎng)的活躍直接視為住宅價(jià)格攀升的前兆。

　　其次，除個(gè)別地塊外，直接反映交易火爆程度的溢價(jià)率并非離譜，市場(chǎng)情緒沒(méi)有失控。上述上海新華路街道地塊的成交溢價(jià)率為57%，樓板價(jià)超過(guò)每平方米4萬(wàn)元的世博園A09B-02地塊，溢價(jià)率為48%。5月，保利、佳兆業(yè)分別在北京、廣州奪得的兩幅高價(jià)地塊，溢價(jià)率也均在50%以內(nèi)。

　　再次，熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然受到追捧。一線城市越來(lái)越多的地塊成為“地王”，與其土地資源極為稀缺、中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁、抗跌性能力強(qiáng)等多種因素有關(guān)。相應(yīng)的，龍頭房企也成為“地王”的最主要買家，一線城市的市場(chǎng)集中度正逐漸提高。

　　不過(guò)，當(dāng)下土地市場(chǎng)較快升溫的態(tài)勢(shì)，還是應(yīng)該引起足夠警惕。不管土地用途，不管溢價(jià)率高低，一幅幅高價(jià)地塊在熱點(diǎn)城市的接連冒頭，加上一些輿論的渲染、擴(kuò)散，使得市場(chǎng)如同驚弓之鳥(niǎo)，將對(duì)樓市不可避免地推高助漲預(yù)期。

　　國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量12.30萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)7.6%。從供地結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)用地供應(yīng)3.76萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)39.4%。以上海為例，有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至5月17日，今年上海經(jīng)營(yíng)性用地共出讓61幅，比去年同期多出42幅;成交面積201.6萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年同期的2.2倍。

　　但熱點(diǎn)城市核心地區(qū)個(gè)別稀缺地塊的成交“天價(jià)”，并不具代表性。一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，只有不斷增加土地供應(yīng)，才可能最終穩(wěn)住房價(jià)。

　　值得注意的是，這幾年，雖然國(guó)土部門每年都有規(guī)模較大的供地計(jì)劃，但其完成情況都不理想，甚至只有六七成。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，在土地供應(yīng)的問(wèn)題上，一些地方政府“比開(kāi)發(fā)商還要市場(chǎng)化”：一旦市場(chǎng)形勢(shì)不好，便惜地不供，或者故意讓其流拍;而市場(chǎng)火了，就會(huì)大幅推地、賺取溢價(jià)。

　　本該是“逆周期調(diào)節(jié)”的實(shí)施者、市場(chǎng)失靈的糾正者，如今卻成了市場(chǎng)交易的參與者、牟利者，還怎么指望其能貫徹調(diào)控措施控房?jī)r(jià)?

　　行政之手對(duì)具體交易環(huán)節(jié)的直接干預(yù)，是目前調(diào)控的重要特征之一。但治標(biāo)更應(yīng)治本。解決高房?jī)r(jià)的重要治本之策，不是叫停交易冷凍市場(chǎng)，而是切實(shí)、合理地加大土地實(shí)際供應(yīng)量。

　　業(yè)內(nèi)人士呼吁，要讓土地供應(yīng)計(jì)劃更具剛性執(zhí)行力，讓地方政府真正承擔(dān)起供地責(zé)任。對(duì)沒(méi)有完成計(jì)劃、供地不力的要有問(wèn)責(zé)措施。另一方面，對(duì)地方土地財(cái)政的改革也應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)。