摘要：近日，筆者走訪北京多家二手房中介門店發現，受新政影響，目前學區房成交量處于低位，但5月中旬以來，關注學區房客戶逐漸增多;學區房價格依然堅挺，與非學區房之間的價差拉大。業內認為，作為稀缺資源，未來學區房價格仍將保持高位。

　　老社區學區房市場升溫

　　據北京市住建委統計數據，截至5月19日，新政以來的近兩個月內，二手房總成交量8231套，不及2009年至今任何一年的月均成交量。但多位業內人士表示，5月中旬以來，一些免個稅老舊公房集中的社區回暖跡象明顯，其中學區房更受青睞。

　　5月21日，走訪了上世紀八九十年代公房集中的和平里、燈市口等區域學校周邊門店，多位房產經紀人表示，5月下半月以來，來訪客戶增多。“不少重點小學都要求學生在片區居住三年以上，現在看房，9月之前過戶，3年后孩子剛好可以入學。”在青年溝東口的一家中介門店，一位看房客戶說。

　　海淀的華清嘉園和東升園是備受關注的學區房樓盤。小區內一鏈家地產經紀人邢先生表示，最近一周，5月店內共成交兩套房，都是在第三周。

　　不過，一些高端學區房市場仍不樂觀。鏈家地產萬柳店經理穆先生說，萬柳區域中關村三小的學區房集中，但多是近幾年新建樓盤，房屋原值都可查到，交易中需繳納個稅較高，截至21日，5月以來店里還沒售出一套房。

　　與非學區房價差拉大

　　朝陽門內的豆瓣胡同是北京市重點小學史家小學的片區。5月21日，筆者從附近的鏈家地產門店了解到，該區域一套48平米的一居，總價在400萬元左右，折合均價8.3萬元/平米。“新政對這里沒產生什么影響，從今年開春至今，價格漲了5%。”門店經理周先生說。

　　在西城區，我愛我家西直門中心店的置業顧問聞小姐說，一套市重點黃城根小學的學區房，面積38平米，報價330萬元。

　　筆者比較發現，史家小學和黃城根小學周邊面積戶型相似的非學區房均價比學區房相差達1萬元/平米。和平里七區是區重點和平里九小學區房，一套上世紀60年代的房子，均價達6萬元/平米，而與其一路之隔的和平家園的業主沒有入該小學的資格，房屋報價大多在4.4萬元/平米左右。

　　據鏈家地產市場研究部統計，2012年城六區學區房成交均價比非學區房高出約7.2%，而2013年截至目前，學區房與非學區房的價差達12.7%，價差逐漸拉大。

　　“不僅總價高，優質學區房的議價空間也小，總價400萬元，最多講到390萬元，業主根本不擔心賣不出去。”我愛我家和平里的門店經紀人徐先生表示。

　　 貼士：買學區房要仔細甄別

　　首先，甄別學區房是否在劃片之列。一般來說，每年的招生簡章中都有明確的劃片公示。同一區域內，隔一條街道，可能就劃分在不同的小學。教育部門還可能會根據學校的承受能力和適齡學生的數量等因素進行微調，因此可能出現同一套房子今年能上明年不能上的情況。

　　其次，了解個別重點學校的特殊政策。一是，個別小區對房本的取得時間或落戶時間有要求。如中關村一小與中關村三小，規定落戶在三年以上有入學資格。二是，不同的校部可能政策也不同，如中關村二小的科源校部有三年的落戶時間限制，華清嘉園校部則沒有。三是，個別名校規定一個房子只能有一次入學名額，如萬柳的人大附小。

　　再次，解決好房子的“戶口”問題。多數學校明確規定，一戶只接受一名義務教育適齡兒童。且對父母的戶口有要求，如東城區史家小學、人大附小以及中關村一小、二小、三小等均要求適齡兒童及父母均具有招生片內正式戶口。

　　最后，把握好落戶時間。目前來看公積金貸款從選房到過戶再到落戶約需50天，商業貸款需30-40天，全款約需兩周時間。